購小產(chǎn)權(quán)房無效，損失誰賠償？

楊學(xué)友

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1999年秋季，一心向往農(nóng)村田園生活的齊老伯退休不久，經(jīng)朋友介紹，與郊外獨山子村村民張某達成房屋買賣協(xié)議。雙方約定：張某將自家三間平房及前后院以98000元出售給齊老伯，齊老伯交付定金5000元。待齊老伯交納購房款3萬元后的10日內(nèi)，張某交房屋鑰匙。余款3個月內(nèi)交齊后，張某協(xié)助齊老伯辦理過戶手續(xù)。簽約的當日，齊老伯交納定金5000元，一周后交納房款3萬元后，張某將收拾干凈的房屋及鑰匙交給齊老伯，齊老伯簡單裝修后搬家入住。兩個月后，齊老伯向張某交納了購房余款。然而，令人未想到的是，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶更名手續(xù)時，雖然村委會出具了相關(guān)證明，可縣房屋產(chǎn)權(quán)管理部門依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以齊老伯并非是張某同一村民組織成員為由，拒絕為其辦理過戶手續(xù)。

過戶不成，張某安慰齊老伯與老伴說，咱們雙方有房屋買賣合同協(xié)議，過戶不成也沒什么大不了的，將來政策允許了，或通過疏通關(guān)系有門兒了，隨時都可以再辦理。

此后，齊老伯與老伴在自家前后院內(nèi)種植了蔬菜、果樹，通過勞動既鍛煉了身體，又收獲了豐碩的果實，老兩口過得有滋有味。更讓他們高興的是，伴隨城市外擴發(fā)展，郊外的土地與房屋價格飛快上漲，到了2012年初，齊老伯這三間平房已漲到約50萬元了。

然而，就在二位老人沉浸在幸福的田園生活中時，看著翻了好幾倍的房價，張某開始鬧心起來，他越來越后悔當初不該輕意賣掉房子，便找到齊老伯提出房子至今未過戶，以后怕是也永遠過不了戶了?！罢唤o過戶的主要原因在于你們是城市戶口，無權(quán)購買我們農(nóng)民宅基地房屋，可見咱們當初的買賣房屋行為是違法的。既然房子還是我的名字，現(xiàn)在我不打算賣了。這房子你們無償使用了十幾年，也不吃虧?！饼R老伯當然不能同意，當即予以拒絕。

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2012年3月中旬，張某以雙方房屋買賣違法為由，向法院起訴，要求確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并將該房屋返還原告人。

法庭審理時查明，齊老伯老兩口系城市居民戶口，張某系農(nóng)村戶口，該訴爭房屋是在張某自家宅基地上建造的房屋。

為了打贏這場官司，齊老伯通過城里親友，特意請來某法院退休干部韓某為代理人。

法庭開庭審理過程中，張某方訴稱，原告當初所賣房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府無償優(yōu)惠農(nóng)村村民一家一戶只能擁有的唯一一份宅基地。國土資源部（2004年）《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第四條（十三）規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》也規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒有擅自處分的權(quán)利。正是因此，爭議房屋一直未能辦理過戶手續(xù)，雙方所簽訂的房屋買賣合同因違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定而無效，被告基于無效合同取得的房屋應(yīng)依法返還給原告。

齊老伯的代理人辯稱，國務(wù)院辦公廳、國土資源部所發(fā)的“通知”與“意見”是明確規(guī)定了“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”，但不能以此得出本案當事人雙方的房屋買賣合同無效的結(jié)論。最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋（一）》第四條明確指出：合同法實施后，法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而國務(wù)院辦公廳、國土資源部的文件屬行政規(guī)章，不能據(jù)此認定房屋買賣合同無效。根據(jù)上述法律的理解，城市居民購買農(nóng)村房屋的合同應(yīng)當是有效的，交易行為也不違法。因此，原告提出的無效訴請沒有法律依據(jù)，應(yīng)當駁回原告的訴訟請求。

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在相互辯論中，對被告齊老伯一方的辯解，原告代理人提出答辯理由：2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。就政策而言，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。目前國家的政策是明確嚴禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民的宅基地房屋。我國《民法通則》第六條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策。”可見，買賣農(nóng)村居民在宅基地上所建房屋不僅違反了相關(guān)法規(guī)與規(guī)章，更違反了黨和國家的政策，應(yīng)當認定為無效行為。

對此種說法，原告齊老伯代理人再次答辯稱，看一份合同內(nèi)容是否合同有效，在合同領(lǐng)域內(nèi)，應(yīng)首選適用合同法的規(guī)定。因為法律適用原則是：特別法優(yōu)于普通法，新法優(yōu)于舊法。而對于《民法通則》這一普通法來說，《合同法》是特別法，且在法律生效時間上看，《合同法》在后，同樣優(yōu)于《民法通則》。本案應(yīng)以《合同法》為依據(jù)予以認定。因此，雙方當事人所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當是合法有效的，且該買賣合同已經(jīng)履行十幾年之久。

法庭在充分聽取雙方當事人意見后審理認為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。據(jù)此，法院最終確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

同時，鑒于齊老伯入住多年對房屋進行了適當裝修，對前后院墻加高、栽種果樹等實際投入，經(jīng)征得雙方當事人同意，法庭委托評估公司對房屋裝修等實際投入進行現(xiàn)值評估，價值為4萬余元。據(jù)此，法院判決齊老伯退還該爭議房屋給張某，張某退還房款98000元、損失補償款43913元，共計141913元給付齊老伯。判決后，齊老伯雖然不服，但上訴后被駁回上訴、維持原判。

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沒了房子與田園生活的齊老伯不得不搬回城里，本打算買房居住，可一打聽房價，他手頭僅有的20余萬元，連個像樣的一居室樓房都買不來。齊老伯越想心里越不是滋味，感覺自己在買房這件事上吃了個大虧。當初張某明明也知道城里人不能買農(nóng)村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給自己；現(xiàn)在房價上漲了，他卻通過訴訟“要”回房子，這便宜都被他張某占了。在親友們的指點下，2012年12月底，齊老伯以房屋賣買協(xié)議被確認無效的主要責任在張某為由，起訴至法院，要求張某賠償締約過失損失款42萬元。并在起訴的同時，申請對其實際損失進行評估。法庭受理后，經(jīng)委托評估公司評估，根據(jù)當前農(nóng)村房屋價格等情況，評估公司的評估意見為：齊老伯的損失為37.4萬元。

法院經(jīng)審理后認為，張某作為出賣人在出賣時即已經(jīng)知道其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，且在出賣房屋十余年后又以房屋買賣違法為由主張合同無效，故其應(yīng)對合同無效應(yīng)承擔相對主要責任。因此，齊老伯要求張某賠償締約過失損失的訴訟請求于法有據(jù)、理由正當，應(yīng)予支持。對于齊老伯作為買受人信賴利益損失的賠償，應(yīng)全面考慮出賣人因宅基地及房屋升值所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成損失，從兩方面因素予以確定。故依據(jù)評估結(jié)果，張某應(yīng)給付齊老伯損失的60%為宜。法院依法判決張某賠償齊老伯信賴利益損失23.3萬元。

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本案爭議的焦點為：農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否違法無效。在合同領(lǐng)域，衡量一個合同是否有效，應(yīng)當以《合同法》的規(guī)定為法律依據(jù)?！逗贤ā返谖迨l（五）項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，不僅國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》中有明確規(guī)定，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地（該法第四條明確規(guī)定：農(nóng)用地包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地）的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村房屋與其宅基地連為一體，是不可分割的。2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。如果說國土資源部“意見”、國務(wù)院辦公廳的“通知”屬于行政規(guī)章，不足以作為認定合同無效的法律依據(jù)，那么《土地管理法》、《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》應(yīng)當屬于法律、國家政策范疇。無論是依據(jù)《合同法》、《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，還是適用《民法通則》關(guān)于“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策”之規(guī)定，買賣農(nóng)村宅基地房屋之合同都違反了法律強制性規(guī)定，違反了國家政策規(guī)定，都應(yīng)當認定為無效！

《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任（“相應(yīng)”應(yīng)理解為，按過錯程度承擔）。因此，人民法院判令張某按60%責任賠償齊老伯損失是公平合理的，也是有法律依據(jù)的。

（責編：孫劉揚）