關(guān)于市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正方法改進(jìn)的探討

矯德陽(yáng)

（中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，北京 100083）

關(guān)于市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正方法改進(jìn)的探討

矯德陽(yáng)

（中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，北京 100083）

區(qū)域因素修正是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法之一的市場(chǎng)比較法評(píng)估的重要內(nèi)容，也是運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的難點(diǎn)。以市場(chǎng)比較法的概念、原理、特點(diǎn)和適用范圍為基礎(chǔ)，探討有關(guān)區(qū)域因素修正的傳統(tǒng)方法，總結(jié)傳統(tǒng)修正方法的不足之處。重點(diǎn)闡述層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法和回歸分析法三種改進(jìn)的區(qū)域因素修正方法，目的在于通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)，減少估價(jià)人員在評(píng)估過(guò)程中的主觀影響因素，相對(duì)客觀地反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，使評(píng)估結(jié)果客觀、精確，具有操作性和實(shí)用價(jià)值。

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；區(qū)域因素；修正；方法改進(jìn)

一、引言

“土地是財(cái)富之母?！薄暗卣呷f(wàn)物之本源，諸生之根苑也?！蓖恋刈鳛樨?cái)產(chǎn)，在人類財(cái)富創(chuàng)造與財(cái)富積累過(guò)程中具有重要作用。我國(guó)自20世紀(jì)80年代，先后進(jìn)行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分別建立了土地及房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系和交易制度。近年來(lái)，土地及房地產(chǎn)交易日趨頻繁，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體之一并被廣泛關(guān)注。

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定的不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人為添加附于土地并且不能分離的實(shí)體。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)內(nèi)涵的最經(jīng)典表述是，不動(dòng)產(chǎn)擁有者、需求者、管理機(jī)構(gòu)、信貸機(jī)構(gòu)、征稅機(jī)構(gòu)、其他個(gè)人或機(jī)構(gòu)等，出于不同的目的和需要，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)價(jià)值測(cè)算[1]。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的分析、判斷與再現(xiàn)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理的評(píng)估，不僅能為不動(dòng)產(chǎn)交易提供價(jià)值依據(jù)，而且能有效推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行，從而維護(hù)市場(chǎng)公開(kāi)、公平的秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展[2]。

市場(chǎng)比較法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的方法之一，是一種使用范圍廣、可靠性高、說(shuō)服力強(qiáng)的基本估價(jià)方法[3-4]。而其中的區(qū)域因素是影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格主要因素之一[5]，其修正工作量較大、且把握被比較的各個(gè)因子及確定修正系數(shù)，被認(rèn)為是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵之一。學(xué)者關(guān)于對(duì)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)多是從整體入手，將模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法引入市場(chǎng)比較法定量模型對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估分析，增強(qiáng)評(píng)估結(jié)果客觀性[6]；或是在可比實(shí)例選取方法上進(jìn)行優(yōu)化[7]，如將灰色關(guān)聯(lián)分析法[8]和聚類分析法[9]納入可比實(shí)例選取過(guò)程中，獲得與待估不動(dòng)產(chǎn)最接近的案例。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，GIS技術(shù)應(yīng)用到區(qū)域因素修正中，并用于開(kāi)發(fā)一種自動(dòng)修正的可視化系統(tǒng)[10]。其他有關(guān)區(qū)域因素修正方法改進(jìn)的研究相對(duì)較少。本文研究傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的不足之處，對(duì)區(qū)域因素修正改進(jìn)的方法進(jìn)行探討，通過(guò)對(duì)區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)，尋求科學(xué)合理的方法，減少在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中估價(jià)人員的主觀影響因素，客觀反映不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，完善市場(chǎng)比較法，使之成為更加客觀、更加精確、更具操作性和實(shí)用價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法。

二、市場(chǎng)比較法概述

（一）市場(chǎng)比較法的概念

市場(chǎng)比較法，也叫市場(chǎng)法、比較法、交易實(shí)例比較法，也有人稱之買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法，有時(shí)也簡(jiǎn)稱市價(jià)法[11]。它是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的一段時(shí)期內(nèi)發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格采取適當(dāng)方法（如交易情況、估價(jià)期日、區(qū)域情況、年期情況和個(gè)別因素等），加以修正求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)目的基本方法，是一種直觀、適用性廣的估價(jià)方法，易被估價(jià)人員、委托人以及社會(huì)人士所認(rèn)可，被公認(rèn)為比較有效的一種估價(jià)方法。在《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）中的第5.1.4條特別強(qiáng)調(diào)：“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法?！盵12]

（二）市場(chǎng)比較法基本原理

市場(chǎng)比較法需要選取已有的房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行比較，尋找類似交易案例進(jìn)行替代，其基本原理正是替代原理[13]。替代原理的實(shí)質(zhì)是在同一市場(chǎng)環(huán)境中，效用均等的不動(dòng)產(chǎn)由于具有替代的關(guān)系，其價(jià)格會(huì)趨于一致。正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。因此，評(píng)估人員需要全面進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與調(diào)研，準(zhǔn)確收集不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面細(xì)致的比較和分析，用經(jīng)濟(jì)模型、數(shù)理模型等方法確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

在現(xiàn)實(shí)不動(dòng)產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，為獲得最大利益，都會(huì)將其擬買賣的不動(dòng)產(chǎn)與類似不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較。任何買者不會(huì)接受比市場(chǎng)正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，同樣，任何賣者也不會(huì)接受比市場(chǎng)正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格，這樣最終使同一市場(chǎng)上類似的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格相互牽制，相互接近?；谔娲恚诓粍?dòng)產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，可用類似不動(dòng)產(chǎn)的已知價(jià)格推導(dǎo)評(píng)估對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。

采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的基本原理可概括為：根據(jù)替代原理，將已有不動(dòng)產(chǎn)交易案例與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的條件差異轉(zhuǎn)換成兩者的價(jià)格差異，并以已有不動(dòng)產(chǎn)交易案例的價(jià)格為基礎(chǔ)，通過(guò)修正得到估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。

（三）市場(chǎng)比較法適用范圍

市場(chǎng)比較法適用于不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁、發(fā)達(dá)、活躍和完善的市場(chǎng)，需要有廣泛市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)類型地區(qū)。比較適用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)主要類型如下：

1.未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)發(fā)完成的可以交易的宗地。一般分布在城市郊區(qū)及周邊，也包括用于居住小區(qū)建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)，工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，城市內(nèi)拆遷改造的不動(dòng)產(chǎn)，如城中農(nóng)用地、適合建設(shè)住宅的土地、廢舊工業(yè)廠房等。未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)發(fā)完成的可以交易的土地沒(méi)有太多地上物，條件簡(jiǎn)單，其用途及使用條件的可變空間較大，市場(chǎng)限制少，市場(chǎng)吸引力較強(qiáng)，且大部分不動(dòng)產(chǎn)都經(jīng)歷這樣的狀態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，已有交易案例相對(duì)充分。

2.可以單獨(dú)買賣的不動(dòng)產(chǎn)。多為別墅、小型獨(dú)棟住宅、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)等。能進(jìn)行單獨(dú)買賣的不動(dòng)產(chǎn)一般都會(huì)進(jìn)行整體交易，即土地及其地上建筑物一并交易，在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中交易案例相對(duì)較多，容易獲得可比對(duì)象。

3.有地上附著物的小型企業(yè)用地。多是加油站、小型連鎖商場(chǎng)、餐飲、維修站等小型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。這類不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)交易比較頻繁，經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓，因此交易案例相對(duì)充分。由于這類小型企業(yè)主要依賴不動(dòng)產(chǎn)交易的優(yōu)勢(shì)，其資產(chǎn)中不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值占有相當(dāng)多的比重，雖然交易對(duì)象是企業(yè)整體，實(shí)質(zhì)上主體是土地及其地上附著物。

（四）市場(chǎng)比較法估價(jià)程序

市場(chǎng)比較法估價(jià)程序含以下內(nèi)容：

（1）收集已有交易案例，并確定合適的比較案例，一般不能少于3個(gè)；

（2）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)[14]；

（3）進(jìn)行因素修正，按先后順序依次為：交易情況比較并修正、期日比較并修正、區(qū)域因素比較并修正、個(gè)別因素比較并修正、其他相關(guān)因素比較并修正；

圖1 市場(chǎng)比較法估價(jià)流程

（4）計(jì)算并確定評(píng)估對(duì)象價(jià)格。

修正計(jì)算后，每個(gè)交易實(shí)例都可計(jì)算出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格不會(huì)完全一致，需要綜合計(jì)算求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，常用方法有簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法及眾數(shù)法。

三、區(qū)域因素修正方法

（一）區(qū)域因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的影響

區(qū)域因素即不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)具備的條件和特性，是指不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合形成的地區(qū)特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平會(huì)起到影響作用，是在一個(gè)區(qū)域內(nèi)影響不動(dòng)產(chǎn)使用功能及其質(zhì)量的因素，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響范圍是某個(gè)具體的區(qū)域。進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將比較實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在區(qū)域條件上的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差異排除，是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性，在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中，區(qū)域因素起著不可忽視的作用。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，除應(yīng)重視不動(dòng)產(chǎn)所屬地區(qū)的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境差異外，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)用途的不同，影響其價(jià)格的區(qū)域因素也不同，在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)注意區(qū)域條件的選取。

1.影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素。對(duì)于居住型不動(dòng)產(chǎn)而言，影響其價(jià)格的主要區(qū)域因素是住宅區(qū)的環(huán)境條件，具體可分為自然環(huán)境、居住條件和人文條件。如日照、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件，當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、受教育水平等居住環(huán)境狀況。街道的寬度、構(gòu)造等，離市中心的距離及交通設(shè)施狀況也是影響居住不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素。

不同居住類型的區(qū)域因素修正體系不同。普通公寓、中小戶型普通住宅應(yīng)主要考慮公共交通便捷度、生活配套設(shè)施完善度、治安環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃等；中大戶型普通住宅應(yīng)主要考慮區(qū)域氛圍、道路交通的便利度、環(huán)境因素和公共配套設(shè)施完善程度等；高尚住宅應(yīng)考慮的區(qū)域因素主要有景觀環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、車行交通的便捷性，以及基本環(huán)境質(zhì)量等[15]。

2.影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素。決定商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的主要因素是收益程度，影響商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素主要是對(duì)收益程度有影響的因素，如客流量大小、交通條件、地段繁華程度和土地利用的管制程度等。對(duì)于交通條件，進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)。二是要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地，以及進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。地段繁華程度是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素，由商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)所處的商業(yè)中心區(qū)等級(jí)確定。

3.影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素。主要區(qū)域因素是地理位置、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。（1）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙業(yè)需要大量排放污水，通常要鄰近河道設(shè)置工廠；化工企業(yè)會(huì)排放大量有毒有害氣體，不應(yīng)設(shè)在山溝里，否則不利于廢氣排放；水泥廠附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。（2）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此便捷的交通條件十分重要。比如與公路交通干線鄰近或相連，鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，與通航河道或?qū)Ｓ么a頭相鄰等，都有利于工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的提高。（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，比如電力供應(yīng)情況、生產(chǎn)用水情況、排污及污染治理情況、通訊條件等皆為影響工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。其他區(qū)域因素還有公害發(fā)生的危險(xiǎn)性、行政上的輔助與管制程度等。

（二）區(qū)域因素分類

區(qū)域因素主要有以下幾類：

1.繁華程度。繁華程度在外觀上反映城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活活動(dòng)的頻繁與活躍，其內(nèi)在表現(xiàn)為中心地職能的集聚、經(jīng)濟(jì)效益的提高、企業(yè)及居民活動(dòng)實(shí)際代價(jià)的降低。通常繁華程度可由商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度表示，如商鋪、超市、電影院、游樂(lè)場(chǎng)所、公園、醫(yī)院及其他民生設(shè)施是否齊全。

2.交通狀況。主要指區(qū)域的道路密集程度、公共交通及對(duì)外交通的便利程度。通常用道路功能、路網(wǎng)密度與車流量表示。居住區(qū)內(nèi)的交通道路分為人車分流和人車混行兩類。

3.基礎(chǔ)設(shè)施狀況。主要是指與區(qū)域配套的文化、防污染及公共生活設(shè)施，如供水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等，其配套程度與質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等功能的發(fā)揮，從而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

4.區(qū)域環(huán)境條件。區(qū)域環(huán)境條件由區(qū)域自然條件和經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件構(gòu)成，主要指地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境綠化、美化程度，也包括動(dòng)植物資源的豐饒度及其組合區(qū)域勞動(dòng)力的數(shù)量和質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史傳統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和結(jié)構(gòu)特征、未來(lái)的開(kāi)發(fā)潛力等等，是影響不動(dòng)產(chǎn)效用的重要因素。

5.不動(dòng)產(chǎn)利用。是指如城鎮(zhèn)規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)使用限制、產(chǎn)業(yè)聚集度等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有一定作用的因素。

（三）傳統(tǒng)區(qū)域因素修正

1.修正方法。區(qū)域因素修正有其基本程序。第一，確定影響因素。確定對(duì)估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)類型價(jià)格有影響的區(qū)域因素。這與估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)有很大關(guān)系。第二，判定區(qū)域因素狀況。依據(jù)重要性和相關(guān)性的原則，判定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)和可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素狀況，并進(jìn)行歸類。第三，逐項(xiàng)比較并確定差異程度。將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的因素狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，并確定區(qū)域因素影響因子的條件指數(shù)，再將各因子條件指數(shù)匯總為影響因素條件指數(shù)。該過(guò)程需要用合適方法確定各影響因子權(quán)重，如特爾非法、層次分析法、因素成對(duì)比較法等。最后，進(jìn)行價(jià)格修正。根據(jù)影響因素條件指數(shù)對(duì)可比案例的成交價(jià)格進(jìn)行修正，得到各案例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格。

傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正方法主要有兩種[16]：一種是直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比案例對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素進(jìn)行逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率；另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和可比案例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比案例交易價(jià)格，即可得到修正后的可比案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

區(qū)域因素修正的具體公式表達(dá)為：

（1）直接比較法：

（2）間接比較法：

2.存在問(wèn)題。傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正較為粗淺，過(guò)于簡(jiǎn)單化和主觀化。首先，市場(chǎng)比較法是參照己經(jīng)成交的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，通過(guò)評(píng)估人員的主觀判斷選擇可比實(shí)例，估價(jià)結(jié)果合理性會(huì)受評(píng)估人員的主觀影響。其次，對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行百分比修正時(shí)缺少相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，主觀性強(qiáng)，僅憑評(píng)估人員的工作價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理，并沒(méi)有明確的規(guī)定與理論依據(jù)，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。不同的評(píng)估人員的工作經(jīng)驗(yàn)不同，對(duì)因素系數(shù)修正有不同的判斷，有些評(píng)估人員對(duì)區(qū)域因素系數(shù)修正把握不準(zhǔn)，進(jìn)而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失真，影響估價(jià)結(jié)果精度。

（四）區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)

為盡量避免傳統(tǒng)方法存在缺陷所導(dǎo)致的弊端，減少主觀因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的消極影響，完善市場(chǎng)比較法，區(qū)域因素修正方法的改進(jìn)十分必要。通過(guò)閱讀相關(guān)文獻(xiàn)，對(duì)幾種改進(jìn)的區(qū)域因素修正方法進(jìn)行綜合。

1.層次分析法。層次分析法是一種實(shí)用的多方案或多目標(biāo)決策方法，其主要特征是能合理地將定性與定量的決策結(jié)合，按照某種思維規(guī)律把決策過(guò)程層次化和數(shù)量化。其基本思路是先分解后綜合，通過(guò)主觀判斷，使定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)定量化決策。

應(yīng)用層次分析法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估計(jì)的區(qū)域因素修正方法進(jìn)行改進(jìn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位價(jià)格理論和實(shí)際評(píng)估工作中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，可將區(qū)域因素分為若干子因素。這些因素相互獨(dú)立，同時(shí)也相互影響，構(gòu)成影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素評(píng)價(jià)體系。

層次分析法改進(jìn)的區(qū)域因素修正可遵循以下程序：

（1）構(gòu)建影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素（A）指標(biāo)體系；

如以選取繁華程度（B1）、交通狀況（B2）、城市規(guī)劃條件（B3）、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度（B4）、人口密度（B5）、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)及規(guī)模（B6）為例。

（2）確定指標(biāo)中各因素指標(biāo)的指標(biāo)分值評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)；

（3）計(jì)算各因素指標(biāo)對(duì)區(qū)域因素影響的權(quán)重，具體步驟是：

首先構(gòu)建判斷矩陣，

然后采用專家打分法對(duì)判斷矩陣打分，各要素Bi對(duì)要素Bj的相對(duì)重要程度判斷尺度采用10分制，如表1所示。

計(jì)算各因素的權(quán)重值W。

求特征向量的分量：

再進(jìn)行歸一化處理，得出各因素指標(biāo)的權(quán)重值：

最后得到區(qū)域因素影響分值：

通過(guò)以上方法可計(jì)算出待估不動(dòng)產(chǎn)和可比案例的區(qū)域因素影響分值，分值具體反映了該不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域因素的總體質(zhì)量?jī)?yōu)劣，從而完成區(qū)域因素定量比較。用層次分析法計(jì)算得到的分值計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，可以增加結(jié)果的準(zhǔn)確性。

表1 相對(duì)重要程度的判斷尺度表

2.模糊數(shù)學(xué)方法。模糊數(shù)學(xué)在對(duì)象的相似程度識(shí)別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對(duì)象越相近，貼近度越大。在市場(chǎng)比較法中引用模糊數(shù)學(xué)的概念主要是為了選擇最相似的不動(dòng)產(chǎn)交易案例，將待估對(duì)象與可比實(shí)例之間的貼近程度轉(zhuǎn)化為權(quán)值[16]。相似程度高的可比實(shí)例權(quán)值大，因而調(diào)整作用也大；相似程度低的可比實(shí)例權(quán)值小，調(diào)整作用也小。經(jīng)有關(guān)專家在實(shí)際工作中的大量驗(yàn)證，權(quán)值是呈指數(shù)遞減的，衰減非常大，貼近度為第四位的可比實(shí)例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略。所以，通常只要取最相似權(quán)值最大的三個(gè)可比實(shí)例即可。權(quán)值的計(jì)算與隸屬函數(shù)有關(guān)。其中運(yùn)用選擇隸屬函數(shù)的方式對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正，隸屬函數(shù)即為表示某些元素隸屬于某種特征的函數(shù)，隸屬函數(shù)用[0，1]區(qū)間的一個(gè)數(shù)來(lái)表示，其值越接近于1，意味著隸屬度越高，反之越低。確定隸屬函數(shù)的過(guò)程，就是將區(qū)域因素修正系數(shù)的百分比轉(zhuǎn)化為隸屬函數(shù)值。

有學(xué)者用模糊數(shù)學(xué)法對(duì)個(gè)別因素進(jìn)行修正[17]。將模糊數(shù)學(xué)方法運(yùn)用到區(qū)域因素修正，可將已經(jīng)發(fā)生的交易實(shí)例經(jīng)分析整理后建立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，利用計(jì)算機(jī)在典型交易實(shí)例中查找出與待估對(duì)象最相似的三個(gè)比較案例，通過(guò)選擇隸屬函數(shù)進(jìn)行因素修正，從而可得到比較合理的待估對(duì)象評(píng)估結(jié)果。

3.回歸分析法。回歸分析法是一種量化的方法，是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達(dá)式。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)工作量較大，且不易把握被比較因素。將可比案例和估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素中各因素用一個(gè)量表述，可起到舉一反三作用。本文主要探討線性回歸分析法。

該方法的假設(shè)前提是，可比案例交易情況正常、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)時(shí)間差異，個(gè)別因素?zé)o差異，則同一地區(qū)各區(qū)域因素與其價(jià)格構(gòu)成因果關(guān)系。區(qū)域因素包含若干影響因子，根據(jù)影響因子對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響的大小，對(duì)區(qū)域因素的影響因子進(jìn)行量化，其得分累加即為區(qū)域因素得分。這使得在進(jìn)行影響因子比較時(shí)，由多對(duì)比較變成一對(duì)一比較，簡(jiǎn)化工作量。在這種改進(jìn)方法中，把不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格用Y表示，作為因變量，區(qū)域因素用X表示，作為自變量，X和Y構(gòu)成一個(gè)平面直角坐標(biāo)。用可比案例的區(qū)域因素與價(jià)格組成的數(shù)據(jù)點(diǎn)作散點(diǎn)圖，若近似成直線，則視X與Y成一元線性關(guān)系。若構(gòu)成的散點(diǎn)圖不是直線而是曲線，即自變量和因變量之間為多元線性關(guān)系。通過(guò)建立模型，利用復(fù)合函數(shù)的方法，化非線性函數(shù)為線性函數(shù)，尋找它們之間的聯(lián)系。通過(guò)回歸分析法，求出已知區(qū)域因素的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格[18]。

在區(qū)域因素修正過(guò)程中，根據(jù)選取的影響因子制作權(quán)重指數(shù)表，對(duì)各因子的權(quán)重進(jìn)行修正，建立城市區(qū)域因素因子修正系數(shù)表。

區(qū)域因素的修正：

其中，k為區(qū)域因素修正系數(shù)；ki為區(qū)域因素中第i項(xiàng)因子的修正系數(shù)；Wi為因子i在價(jià)格影響中的權(quán)重；n為區(qū)域因子項(xiàng)數(shù)。對(duì)區(qū)域因素的各因子加權(quán)求和，得到每一宗不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素分值，對(duì)區(qū)域因素分值與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行兩兩成對(duì)比較，作散點(diǎn)圖，建立數(shù)學(xué)模型。

四、總結(jié)

以上對(duì)市場(chǎng)比較法區(qū)域因素修正的改進(jìn)方法，都是從確定影響因子的條件指數(shù)入手，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法計(jì)算區(qū)域修正指數(shù)。其中，各因子及其權(quán)重值的確定利用專家打分法。由于待評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)存在用途、區(qū)位等差異，有關(guān)部門不會(huì)制定標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)重指數(shù)表。因此，因子權(quán)重值沒(méi)有較好的改進(jìn)方法，專家打分法是相對(duì)合理的確定方式。

區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)，修正不當(dāng)會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的精確度，甚至造成錯(cuò)誤結(jié)果。通過(guò)層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法和回歸分析法對(duì)區(qū)域因素修正方法進(jìn)行改進(jìn)，盡量消除主觀因素，使修正系數(shù)客觀化、準(zhǔn)確化，完善市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序，提高評(píng)估結(jié)果精度。

隨著評(píng)價(jià)技術(shù)水平的提高，可考慮將數(shù)學(xué)方法與GIS方法結(jié)合進(jìn)行區(qū)域因素修正，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)體系。

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F293.3

A

1672-3805(2014)01-0006-07

2013-08-26

矯德陽(yáng)（1986-），男，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）土地科學(xué)技術(shù)學(xué)院博士研究生，研究方向?yàn)閰^(qū)域地質(zhì)、土地規(guī)劃。