房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段工程造價管理

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程量大，涉及面廣，影響因素多，如施工周期，政策性變化，材料設(shè)備價格，市場供求波動等等。要提高建設(shè)質(zhì)量，控制工程造價，發(fā)揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能，從而加強對工程項目建設(shè)的全方位、全過程的造價控制。本文結(jié)合工作經(jīng)驗，提出做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價管理工作，應(yīng)該從以下方面入手：加強招標(biāo)管理、控制預(yù)算外費用支出、嚴(yán)格把好審核關(guān)和加強施工過程控制，并結(jié)合實例進行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；項目實施階段；造價管理

1 推選工程量清單招投標(biāo)，加強招標(biāo)管理

加強招標(biāo)管理，推行工程量清單形式招投標(biāo)。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建招標(biāo)工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位投標(biāo)填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對建設(shè)單位而言，首先工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水份，堵住漏洞；其次可控制設(shè)計變更引起的工程價款的增加?？傊?，采用工程量清單對于建設(shè)單位來說是一項既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。

在評標(biāo)中，審查投標(biāo)單位報價應(yīng)該做到總報價和單項報價的綜合評審?？們r符合要求并不能說明單項報價符合要求，總報價最低并不能說明單項報價最低。投標(biāo)人往往采用不平衡報價法，在保持總造價不變的情況下，將工程量可能變化較小的項目的單價降低，將可能變化較大的項目單價增大，以期達(dá)到在竣工結(jié)算時追加工程款的目的。另外也要做到單價和相應(yīng)工程數(shù)量的綜合評審，工程數(shù)量大的單價要重點分析。還要做到單價與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評審，從而擇優(yōu)選擇合適的施工單位。

施工合同是施工階段造價控制的依據(jù)。工程招標(biāo)時，招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期合理。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款調(diào)整的條件和方式、三材市場價格的取定方法等，都應(yīng)有詳細(xì)的約定。對投標(biāo)包干的工程由承包方采購的特殊貴重材料和設(shè)備，應(yīng)列出規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求清單，還要明確政策性調(diào)整是否包含在包干范圍內(nèi)。在合同簽訂后，要做好合同文件的管理工作，合同及補充合同協(xié)議及其經(jīng)常性的工地會議紀(jì)要、工作聯(lián)系單等作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，同時建立技術(shù)檔案，對合同執(zhí)行情況進行動態(tài)分析。

2 細(xì)化施工管理，控制預(yù)算外費用支出

2.1 控制材料用量，合理確定材料價格

在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預(yù)算費用的70%，占直接費的80%左右。因此必須在施工階段嚴(yán)格按照合同中的材料用量控制，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。市場經(jīng)濟為材料的供應(yīng)提供了多種渠道，而且材料的品種、價格繁多，開發(fā)單位造價人員及現(xiàn)場管理人員應(yīng)密切注意市場行情，隨著工程進展情況深入現(xiàn)場、市場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依據(jù)。

2.2 嚴(yán)把變更關(guān)，將工程預(yù)算控制在概算內(nèi)

在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計粗糙，使工程實際與發(fā)包時提供的圖紙不符；當(dāng)前市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等，這些問題的產(chǎn)生給工程造價控制帶來不利因素。所以在施工過程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，最好實行“分級控制、限額簽證”的制度。對必須發(fā)生的設(shè)計變更，尤其是涉及到費用增減的設(shè)計變更，必須經(jīng)設(shè)計單位代表、建設(shè)單位現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師共同簽字，而且應(yīng)盡早提前審核這類型變更，減少損失，因為已完成或部分完成的工程內(nèi)容還需拆除，勢必造成重大變更損失。為此，建設(shè)單位應(yīng)指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。

2.3 嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，充分掌握工程造價變化

簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。造價人員要廣泛掌握建材行情，在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天，如果對材料市場價格不清楚，就無法進行工程造價管理。在施工過程中，建設(shè)單位要加強現(xiàn)場施工管理，督促施工方按圖施工，嚴(yán)格控制材料代用、現(xiàn)場簽證、額外用工及各種預(yù)算外費用，對必要的變更，應(yīng)做到先算賬，后花錢。變更一旦發(fā)生就及時計算因工作量變更而發(fā)生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆。建設(shè)單位的現(xiàn)場代表要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少結(jié)算時的扯皮現(xiàn)象。

2.4 技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合，加強投資控制

切實有效的投資控制，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同等多方面采取措施。所以建設(shè)單位必須加強現(xiàn)場管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)實事求是的辦事作風(fēng)，協(xié)助施工方搞好施工組織設(shè)計，合理安全人、財、物，加快施工速度，提高工程質(zhì)量。施工中遇到問題應(yīng)及時與設(shè)計方聯(lián)系，選擇既科學(xué)又經(jīng)濟可行的解決方案，克服盲目指揮造成的浪費，充分重視節(jié)約投資的重要性，特別是負(fù)責(zé)項目的工程技術(shù)員應(yīng)與造價人員相配合，從工程招標(biāo)、合同談判、造價預(yù)算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等方面，實行全過程管理，嚴(yán)格控制工程造價。

3 加強結(jié)算管理，嚴(yán)格把好審核關(guān)

竣工結(jié)算是控制建安造價的最后一道關(guān)。在工程竣工結(jié)算時，開發(fā)單位的審核人員應(yīng)用耐心、細(xì)致的工作方法，堅持按合同辦事，對工程預(yù)算外的費用嚴(yán)格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費用；凡合同條款明確包含的費用，屬于風(fēng)險費包含的費用，未按合同條款履行的違約等一律減費用，嚴(yán)格把好審核關(guān)。

首先，對工程量的審核應(yīng)根據(jù)施工承包合同要求，對施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等進行審核，不能多算或不按規(guī)則計算。在要求施工企業(yè)報送相應(yīng)的工程計算式和材料用量明細(xì)表的同時，建設(shè)單位也要編制一份完整的結(jié)算書和材料用量明細(xì)，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理，準(zhǔn)確進行計量審核。

其次，在結(jié)算審核中，還應(yīng)注意審核項目的單價、結(jié)算書中分項的正確性、程序及準(zhǔn)確性，結(jié)合現(xiàn)場的實際情況分析計算。要注意的是，對工程量清單招標(biāo)工程的結(jié)算，投標(biāo)人的綜合單價一次包死不作調(diào)整。結(jié)算時，實際發(fā)生的招標(biāo)時所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于建設(shè)單位原因造成的工程量清單漏項或計算誤差應(yīng)預(yù)調(diào)整。在工程量調(diào)整時的結(jié)算中，工程量清單中原有的項目，應(yīng)按報價中的綜合單價確定；工程量清單中有類似的項目，應(yīng)參照類似工程項目報價中的綜合單價商定；工程量清單中沒有的項目，按現(xiàn)行預(yù)算定額及有關(guān)規(guī)定經(jīng)雙方協(xié)商一致后結(jié)算。

4 加強施工過程控制

4.1 施工組織設(shè)計與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一

在施工過程中，認(rèn)真審查和分析合同中的工程量清單、基本單價和其他有關(guān)文件，組織技術(shù)人員和預(yù)算人員針對該施工項目的施工組織設(shè)計進行合理優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的施工方案，達(dá)到施工組織設(shè)計與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一。如某項目，在施工過程中，根據(jù)施工實踐經(jīng)驗加上技術(shù)和經(jīng)濟比較，針對當(dāng)?shù)貕K石供應(yīng)困難、工期要求緊等因素，施工單位提出對原漿砌石擋土墻及漿砌石護坡的施工方案進行優(yōu)化，改用砼灌注樁基礎(chǔ)加坡面拱的施工方案并得到業(yè)主和設(shè)計單位的批準(zhǔn)，經(jīng)過優(yōu)化后的方案不但縮短了工期，而且比原方案節(jié)約投資約50 萬元?？梢妼κ┕そM織設(shè)計進行技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的優(yōu)化，對施工階段的的造價控制也起著不可低估的作用。

4.2 加強施工現(xiàn)場造價的控制管理

在工程開工前，施工人員應(yīng)該準(zhǔn)確、全面地對施工現(xiàn)場、施工技術(shù)、項目預(yù)算加以了解，應(yīng)該做到以下幾個方面：①加強進度管理。要制定合理的、詳細(xì)的資金使用計劃，使進度控制和造價控制相互之間協(xié)調(diào)。②推進工程現(xiàn)場責(zé)任制的實施，加強質(zhì)量管理。要做好整個項目的各分部工程、各單位工程和隱蔽工程的檢查、監(jiān)督和驗收，一旦發(fā)現(xiàn)問題必須及時處理，盡量做到不留或少留隱患。③要做好現(xiàn)場記錄，做到現(xiàn)場簽證控制。在施工現(xiàn)場，有時會遇到很多的各方面的變化情況，比如：工程量增減、設(shè)計變更、材料的代換、地質(zhì)條件變化等，現(xiàn)場的施工管理人員，要認(rèn)真、客觀、詳細(xì)地做好現(xiàn)場的記錄。④對施工現(xiàn)場的材料，機械的使用情況要加強管理。在施工過程中，有時候會出現(xiàn)機械管理不當(dāng)、使用不當(dāng)，就造成機械的壽命縮短。施工的材料管理混亂，亂堆亂放現(xiàn)象時常出現(xiàn)，出現(xiàn)高消耗低使用的情況。對施工中能周轉(zhuǎn)使用的材料如果不加以妥善保管，就會大大降低這些材料的再次利用。

5 結(jié)語

總之，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理者，應(yīng)該很好地控制實施階段的工程造價，應(yīng)該從項目實施中的整個環(huán)節(jié)入手，在實施過程中要找出控制要點，重點管理要突出，嚴(yán)格監(jiān)控實施建設(shè)過程，這樣才能使開發(fā)項目總造價控制在預(yù)定當(dāng)中，才能實現(xiàn)投資的效益。

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