【摘要】《房屋登記辦法》于2008年2月15日以建設(shè)部令第168號(hào)公布,2008年7月1日起正式實(shí)施,本辦法第七條概括性規(guī)定了辦理房屋登記的一般程序。所謂房屋登記的一般程序,就是指不同的房屋登記類型所采用的程序中共同的步驟和手續(xù),包括申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證等步驟,下面筆者結(jié)合多年房屋登記工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),著重闡述一般程序中需注意的問(wèn)題,對(duì)于我們登記工作者更好的完成房屋登記工作具有重要的意義。
【關(guān)鍵詞】房屋登記;一般程序;登記簿
一、關(guān)于申請(qǐng)
申請(qǐng)是房屋登記申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng),并提交相關(guān)證明材料的行為。在日常工作中,申請(qǐng)工作應(yīng)注意下面兩個(gè)問(wèn)題:
1、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照《房屋登記辦法》的要求向房屋登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)登記材料,申請(qǐng)登記材料能夠提供原件的,應(yīng)當(dāng)提供原件,不能提供原件的,應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)提交的申請(qǐng)登記證明材料的真實(shí)性、有效性和合法性承擔(dān)責(zé)任。
2、單方申請(qǐng)和共同申請(qǐng)需要注意。申請(qǐng)登記的房屋以共同申請(qǐng)為原則,主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情形,如房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記,應(yīng)由買賣雙方共同提出申請(qǐng);用房屋貸款的抵押登記,應(yīng)由抵押人和抵押權(quán)人共同提出申請(qǐng)。房屋登記也可以單方申請(qǐng),單方申請(qǐng)是一種特殊形式,主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng),如合法建造的房屋取得房屋權(quán)利;因人民法院,仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房地產(chǎn)權(quán)利;因繼承、受遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)權(quán)利;因房屋坐落的街道、門牌號(hào)或房屋名稱變更等可單方申請(qǐng)。
二、關(guān)于受理
受理是登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的登記申請(qǐng)予以接受的行為。受理是一個(gè)初步審查的過(guò)程,在該程序中,應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)申請(qǐng)主體是否符合要求,申請(qǐng)材料是否齊全并符合要求,權(quán)屬來(lái)源是否清楚,并根據(jù)具體情況對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行詢問(wèn)。具體的受理工作應(yīng)注意以下問(wèn)題:
1、查驗(yàn)申請(qǐng)主體,申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致。主要指申請(qǐng)人提交的身份證明與其提交的申請(qǐng)登記內(nèi)容的證明材料反映的權(quán)利主體一致,如所有權(quán)注銷登記中,房屋滅失證明載明的所有權(quán)人與登記申請(qǐng)人一致;抵押登記中,申請(qǐng)人中的抵押權(quán)人與抵押合同中的抵押權(quán)人一致等。
2、查驗(yàn)申請(qǐng)材料,申請(qǐng)材料應(yīng)齊全完整,真實(shí)有效。
3、核對(duì)申請(qǐng)登記事項(xiàng)。
4、詢問(wèn)申請(qǐng)人(代理人)。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)經(jīng)被詢問(wèn)人簽名確認(rèn)后歸檔保留,這既是申請(qǐng)人對(duì)所記錄詢問(wèn)結(jié)果的真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn),又可以避免日后發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),登記機(jī)構(gòu)難以舉證的情況出現(xiàn)。通過(guò)受理詢問(wèn)程序,盡可能的保證房屋登記的準(zhǔn)確性,降低登記風(fēng)險(xiǎn)。
5、錄入相關(guān)信息。登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)身份證讀卡器查驗(yàn)境內(nèi)居民身份證真?zhèn)危F(xiàn)場(chǎng)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行拍照,減少作假行為。
6、簽署受理意見(jiàn)。申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記時(shí),登記機(jī)構(gòu)工作人員對(duì)申請(qǐng)登記材料齊全完整且符合法定形式的,應(yīng)出具受理告知書(shū),對(duì)不予受理的,應(yīng)告知申請(qǐng)人需補(bǔ)正的內(nèi)容或不予受理的理由,需要補(bǔ)充材料才能受理的,應(yīng)當(dāng)一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)齊的材料。
三、關(guān)于審核
審核是房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的登記事項(xiàng)進(jìn)行審查核實(shí),以做出予以登記或者不予以登記決定的行為,審核是整個(gè)登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。審核工作應(yīng)包括下列主要內(nèi)容:
1、審核申請(qǐng)材料的一致性,合法性。審核材料的合法性是指申請(qǐng)材料的形式應(yīng)符合法律、法規(guī)和規(guī)章的要求;申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記的,房屋應(yīng)在規(guī)劃驗(yàn)收證明或建設(shè)工程規(guī)劃許可證明的范圍內(nèi);申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的,房屋應(yīng)在預(yù)售許可證明范圍內(nèi);申請(qǐng)其他登記的,房地產(chǎn)應(yīng)在登記簿記載的范圍內(nèi),除初始登記外,其他登記須在登記簿記載的基礎(chǔ)上完成。
2、進(jìn)行實(shí)地查看的情形包括房屋所有權(quán)初始登記;在建工程抵押權(quán)登記;因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記。每件實(shí)地查看業(yè)務(wù)應(yīng)由不少于2名登記工作人員負(fù)責(zé),其中至少1名應(yīng)為登記官。查看人員宜對(duì)查看對(duì)象拍照留存,填寫實(shí)地查看表,并應(yīng)簽名確認(rèn)。
3、公告登記事項(xiàng)。公告是對(duì)可能存在異議的申請(qǐng),采用布告、報(bào)紙等形式公開(kāi)征詢異議,以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的行為。公告并不是房屋登記的必經(jīng)程序,是否有必要公告,由房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)情況確定。如房屋所有權(quán)證書(shū)或預(yù)告登記證明丟失,需在房地產(chǎn)所在地公開(kāi)發(fā)行的報(bào)紙上刊登,公告期不少于5個(gè)工作日。
4、會(huì)審重大疑難事項(xiàng)。房屋登記面廣量大,個(gè)性化問(wèn)題和歷史遺留等疑難業(yè)務(wù)頻頻出現(xiàn),這些復(fù)雜問(wèn)題的形成具有多種原因,要解決這些疑難問(wèn)題,僅依靠單個(gè)登記官的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)難以做出準(zhǔn)確判斷。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有必要建立房地產(chǎn)登記審核委員會(huì),研究解決房地產(chǎn)登記重大疑難事項(xiàng)。
5、簽署審核意見(jiàn)。在登記實(shí)踐中房屋權(quán)屬審核一般分為初審、復(fù)審和終審三審定案的方法,經(jīng)終審審核后,該項(xiàng)登記申請(qǐng)即被核準(zhǔn),登記事項(xiàng)即被記載于登記簿。房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前,申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。
房屋登記審核工作的法律性和技術(shù)性很強(qiáng),對(duì)工作人員的素質(zhì)要求也很高,其工作的準(zhǔn)確性及有效性與申請(qǐng)人和利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān),因此,從事房屋審核工作的人員,需要具備多方面的法律專業(yè)知識(shí)、豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的業(yè)務(wù)水平,《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定應(yīng)由房屋登記官擔(dān)任此項(xiàng)工作。
四、關(guān)于記載于登記簿
房屋登記簿的統(tǒng)一建立是《物權(quán)法》新提出的制度要求。《物權(quán)法》規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
所謂的登記簿,是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù),是房屋登記機(jī)構(gòu)制作和管理的,用于記載房屋基本狀況,房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。房屋的基本狀況包括房屋編號(hào)、房屋坐落、所在建筑物的總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)等基本信息,這是對(duì)“物”的描述,是登記簿最基礎(chǔ)的內(nèi)容。房屋的權(quán)利狀況,包括物權(quán)歸屬和內(nèi)容,以房屋抵押權(quán)登記為例,該部分主要記載抵押權(quán)人、抵押人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)號(hào)及抵押權(quán)注銷事項(xiàng)。其他依法登記的事項(xiàng),包括異議登記事項(xiàng)、查封等。任何人不得擅自更改登記簿,當(dāng)?shù)怯洸居涊d的事項(xiàng)有誤時(shí),應(yīng)按更正登記程序進(jìn)行更正。
五、關(guān)于發(fā)證
向權(quán)利人發(fā)放權(quán)屬證書(shū)是登記程序的最后一項(xiàng),房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載,繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的房屋登記,異議登記和注銷登記不應(yīng)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或登記證明。發(fā)證時(shí),應(yīng)核對(duì)權(quán)利人(代理人)身份證明,收回受理憑證,領(lǐng)證人應(yīng)在領(lǐng)證憑證上簽名確認(rèn),并應(yīng)注明領(lǐng)證日期。
結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)對(duì)房屋登記一般程序有關(guān)問(wèn)題的探討,進(jìn)一步提高了我們對(duì)房屋登記程序重要性的認(rèn)識(shí)。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守登記程序和履行登記職責(zé),自覺(jué)堅(jiān)持依法行政,切實(shí)保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。