基于房地產(chǎn)估價風(fēng)險的研究

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其蓬勃發(fā)展離不開房地產(chǎn)估價這一重要的工作環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)估價是指專業(yè)的技術(shù)人員根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特定的估價目的，依照房地產(chǎn)行業(yè)嚴謹?shù)墓纼r程序，以行業(yè)內(nèi)公認的房地產(chǎn)估價原則為準，對該房地產(chǎn)的價格進行科學(xué)、合理的評估、判斷，并對影響估價對象價值的因素進行綜合全面的分析。簡言之，房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，其行為將會對社會的各方面帶來影響，而估價的結(jié)果必然會與其自身的真正價值存在偏差，因而，其對社會各方面的影響將轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)估價風(fēng)險。本文根據(jù)當今房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險進行研究，重點分析了房地產(chǎn)估價風(fēng)險的原因，以及降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價；風(fēng)險；對策

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價在整個房地產(chǎn)市場中扮演著越來越重要的角色，從房地產(chǎn)的開發(fā)到房地產(chǎn)買賣交易、租賃抵押以及對房地產(chǎn)的拆遷、征用、糾紛等一系列經(jīng)濟活動中起著不容輕視的作用。其估價行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實時性、地域性，并受國家政策、規(guī)章制度的影響，因此，房地產(chǎn)估價具有較大的風(fēng)險性，并且將對社會各方面產(chǎn)生影響。要想規(guī)避這些風(fēng)險，避免其對社會的綜合發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要我們從根本上重視房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，找出房地產(chǎn)估價風(fēng)險的成因，進而討論出降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的對策。

一、造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的原因

由于房地產(chǎn)估價行為具有一定的專業(yè)性、技術(shù)性、實時性、地域性，并受國家相關(guān)政策、法律法規(guī)的影響，且房地產(chǎn)估價與其自身的真正價值存在著的偏差，所以房地產(chǎn)估價風(fēng)險的成因是復(fù)雜多樣的，本文主要從主觀和客觀兩大方面進行重點分析。

1.造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主觀原因

首先，由于評估單位自身缺乏科學(xué)、嚴謹?shù)慕?jīng)營管理模式，沒有職責明確的管理結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的管理人，且其內(nèi)部沒有形成嚴格的管理制度，對評估對象的資料信息等收集不全面，導(dǎo)致在審核的過程中敷衍了事，對房地產(chǎn)的估價行為趨于形式化，致使對評估對象缺乏規(guī)范的評估結(jié)果、評估報告。評估單位一系列不規(guī)范、不負責的工作程序?qū)檎麄€房地產(chǎn)估價行為帶來多方面的風(fēng)險隱患，是造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要原因。

其次，從事房地產(chǎn)估價的估價員自身的綜合素質(zhì)以及職業(yè)修養(yǎng)的欠缺，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價風(fēng)險的又一重要原因。由于房地產(chǎn)估價的過程中，涉及的領(lǐng)域較廣、評估目的不一，加上評估對象復(fù)雜，因此，對評估對象的價值標準和評估手段就應(yīng)各有側(cè)重。這就要求從事該項工作的評估員不但要具有較強的專業(yè)知識、靈敏的邏輯思維以及隨機應(yīng)變的能力，還應(yīng)對相關(guān)的政策、法規(guī)有一定的基礎(chǔ)及把控能力。然而，由于受到政策水平和知識結(jié)構(gòu)的限制，我國房地產(chǎn)估價單位的從業(yè)人員對房地產(chǎn)估價的工作水平普遍較低，導(dǎo)致在房地產(chǎn)估價工作的整個過程中不可避免的出現(xiàn)各種不同程度的錯誤，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價風(fēng)險的又一重要原因。

2.造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的客觀原因

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)目前正處于由政府控制向市場經(jīng)營的轉(zhuǎn)型階段，這種轉(zhuǎn)型階段的特點在一定程度上影響了剛剛起步的房地產(chǎn)評估事業(yè)的發(fā)展，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)評估事業(yè)面臨失范的風(fēng)險，例如：抗風(fēng)險能力較低、規(guī)模較小、政府干預(yù)力度大、行業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟秩序不健全等。這將對房地產(chǎn)估價市場造成較大的行業(yè)波動，并以不同層次、不同力度給房地產(chǎn)的估價帶來風(fēng)險。另外，在房地產(chǎn)估價的過程中，評估標的物的價值是通過對評估主體的信息進行鑒定、收集以及分析，以此對其進行價值判斷。然而，在房地產(chǎn)估價的實際工作中，常常會出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評估主體在對信息進行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯誤，進而產(chǎn)生評估標的物的價值與實際價值不符的現(xiàn)象，也就是我們所說的房地產(chǎn)估價的結(jié)果與其自身的真正價值存在著偏差，為房地產(chǎn)估價帶來嚴重的風(fēng)險。

二、降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的對策

如前所述，房地產(chǎn)估價具有一定的技術(shù)性和專業(yè)性，其估價的過程是一項復(fù)雜的工作，所以，評估主體的估計價格不可避免地會與實際交易的價格存在著差異，為房地產(chǎn)的估價工作帶來一定的風(fēng)險。但是，造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的一系列成因并不可怕，關(guān)鍵是我們?nèi)绾慰创@些成因，從而找出相應(yīng)的對策，將房地產(chǎn)估價的風(fēng)險降到最低。對此，筆者根據(jù)以上對房地產(chǎn)估價風(fēng)險主客觀原因的分析，提出以下降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的相應(yīng)措施。

1.建立健全評估單位的管理機制，提高估價員自身的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，加之目前我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)正處于特殊的轉(zhuǎn)型時期，整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展還不是十分穩(wěn)定，評估單位在管理機制等方面還不健全，對相關(guān)人員的錄用沒有統(tǒng)一的規(guī)定。導(dǎo)致多數(shù)從事房地產(chǎn)估價工作的估價員沒有相關(guān)的資質(zhì)證明和專業(yè)本領(lǐng)，也并未經(jīng)過嚴格、系統(tǒng)的培訓(xùn)考核而直接上崗，從而不能很好勝任房地產(chǎn)估價的本職工作，在工作的過程中常常會出現(xiàn)不同層次、不同程度的錯誤，加大了房地產(chǎn)估價風(fēng)險。所以，國家及有關(guān)部門必須高度重視這一現(xiàn)象，建立健全房地產(chǎn)評估單位的管理機制，同時對評估單位實行資質(zhì)管理，對房地產(chǎn)估價員及從事相關(guān)工作的工作人員實行嚴格的房地產(chǎn)估價工作準入制度，并對估價員統(tǒng)一實行行業(yè)規(guī)范管理。從根本上全面提高估價員自身的綜合素質(zhì)，即從根本上規(guī)避房地產(chǎn)估價風(fēng)險。

2.在房地產(chǎn)估價的實際工作中，增強其信息的透明度

在造成房地產(chǎn)估價風(fēng)險的客觀原因中，我們提到“在房地產(chǎn)估價的實際工作中，常常會出現(xiàn)信息不對稱的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評估主體在對信息進行鑒定、收集和分析的過程中產(chǎn)生錯誤，進而產(chǎn)生評估標的物的價值與實際價值不符的現(xiàn)象”。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是因為房地產(chǎn)信息的透明度不夠，這里所指信息主要包括房地產(chǎn)項目開發(fā)備案管理信息、施工許可管理信息、商品房預(yù)售管理信息、房屋租賃管理信息、房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)信用檔案管理信息等政府公開的信息。要想從客觀上規(guī)避房地產(chǎn)估價風(fēng)險，就必須將這些分散于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、權(quán)屬登記、租賃備案等相關(guān)市場信息進行有機整合，并將房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科學(xué)、客觀的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價活動提供可靠的參照信息和合理依據(jù)，進而降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展促進了我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，在其快速發(fā)展的過程中難免出現(xiàn)各種問題。房地產(chǎn)估價在整個房地產(chǎn)市場中扮演著重要的角色，同時又存在著一定的風(fēng)險。需要我們辯證地看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向，積極尋找房地產(chǎn)估價風(fēng)險的成因，運用科學(xué)合理的手段、方法規(guī)避房地產(chǎn)估價風(fēng)險，使之促進房地產(chǎn)行業(yè)良好、健康的發(fā)展。

參考文獻

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作者簡介

楊盈盈（1981- ），女，廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程系，講師，經(jīng)濟師，研究方向：房地產(chǎn)估價。