“國五條”調(diào)控加碼 房產(chǎn)商靜觀其變

“我買的房子又漲了?！苯?，一位剛在去年年底上海萬源城買房的李先生告訴記者，當(dāng)時每平方米三萬四左右，現(xiàn)在均價已經(jīng)到了三萬八。而這不僅僅是個案，在上海大華新村附近的二手房也從去年年中的均價兩萬三四上漲到了目前的兩萬八左右。

3月7日，媒體報道稱，北京有不少樓盤的開盤價相比去年都將大幅提升，少則10%，多則30%。去年9月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)多次預(yù)言“明年（2013年）房價可能暴漲”。他的預(yù)言或?qū)⒃诒本┳兂涩F(xiàn)實(shí)。

正是在這一背景下，3月1日晚，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，這意味著“國五條”細(xì)則正式出臺。

本次新政中關(guān)于“二手房交易個稅按轉(zhuǎn)讓所得20%征收”的提法受到外界普遍關(guān)注。英大證券研究所所長李大霄在接受《投資者報》記者采訪時表示，這是對房價暴漲的應(yīng)對措施，有利于穩(wěn)定市場?？藸柸鹧芯恐行难芯拷?jīng)理?xiàng)畛壳啾硎荆抡⒘罡鞯囟址渴袌鼋灰谆钴S度快速下滑。

與此同時，地產(chǎn)股則在3月4日一開盤便出現(xiàn)暴跌，數(shù)十只地產(chǎn)股跌停。楊晨青表示，本輪新政調(diào)控力度介乎于2010年和2011年兩輪調(diào)控之間，新政將使得自2012年展開的市場回升被打斷。

英大證券研究所所長李大霄表示，“健康穩(wěn)定發(fā)展是調(diào)控的大方向，投資者不應(yīng)過度恐慌。對房產(chǎn)商來說，大開發(fā)商相對會好一些，一些小開發(fā)商由于產(chǎn)品單一，容易受到政策影響?！?/p>

多家房地產(chǎn)商則向《投資者報》表示，由于政策細(xì)則還沒有出臺，還不方便對此發(fā)表觀點(diǎn)，只能靜觀其變。

房產(chǎn)調(diào)控政策加碼

“這次的打擊面太廣，投資者可能是被上一輪的限購給嚇怕了，所以股市出現(xiàn)暴跌。房產(chǎn)商的稅負(fù)太高了，層層收稅，還有土地出讓金等，一套高價房，其實(shí)得到最多的是政府?！焙贾菀患倚￠_發(fā)商的證券事務(wù)代表告訴《投資者報》記者。

根據(jù)“國五條”，這次調(diào)控的內(nèi)容主要包括：在房價上漲過快的地方進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率；二手房交易的所得稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計征；2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶取?/p>

克爾瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳啾硎?，縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控已有根本性轉(zhuǎn)變，這應(yīng)當(dāng)算作是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼。

他認(rèn)為，從政策總體力度上看，此次新政調(diào)控力度介乎于2010年和2011年兩輪調(diào)控之間，相比2010年以逐次收緊信貸為主的調(diào)控要強(qiáng)，相比2011年在一、二線城市全面推行既對增量又對存量的限購政策則要弱。從所涉及內(nèi)容上看，“國五條”的核心內(nèi)容依然是在限購和限貸兩方面做文章，但在這兩大核心政策的執(zhí)行力度上，本次新政都有所加強(qiáng)。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，“在近期熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過熱苗頭的情況下，再次出臺調(diào)控政策，表明中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場不動搖的立場和決心?！鼻睾缯f，這次政策力度明顯比以前加大，要求也是按從嚴(yán)、從緊、從高提出的。

秦虹分析，政府希望通過加大控制投機(jī)性需求，來抑制房價反彈趨勢，調(diào)整目前比較強(qiáng)烈的房價上漲預(yù)期，防止房價大幅上漲。

二手房成交受抑制

“這幾天出現(xiàn)了集中交易，集中過戶的現(xiàn)象?！鄙虾h宇房地產(chǎn)顧問有限公司運(yùn)營副總經(jīng)理孫文勤告訴《投資者報》記者，“因?yàn)檎魇?0%所得稅政策的實(shí)施會加重交易成本，對存量房而言，賣家可能會把成本推到買家頭上，因此，近期出現(xiàn)成交量的急速上升?！?/p>

他認(rèn)為，政策在打擊投資投機(jī)性需求的同時，也誤傷了改善性需求。事實(shí)上，調(diào)控已經(jīng)到了第四個年頭，已經(jīng)很大程度上限制了投機(jī)投資性需求，基本上都是剛需在成交。現(xiàn)在令人擔(dān)心的是，之后會不會有補(bǔ)充細(xì)則，有否補(bǔ)充條款出臺。等細(xì)則出臺后，會否導(dǎo)致二手房交易量的集中下降。

對此，楊晨青則給出了肯定的回復(fù)?！皩τ诋?dāng)前已經(jīng)高達(dá)六成首付的二套房市場來說，再度提升門檻無疑將對改善型購房需求形成更加巨大的抑制作用?！睏畛壳啾硎?，結(jié)合近年來重點(diǎn)城市房價的上漲趨勢來看，本次調(diào)整給二手房交易帶來的增加成本是非?？捎^的，這必然將導(dǎo)致各地二手房市場交易活躍度快速下滑?！?/p>

楊晨青分析道，從房價角度來看，去年下半年開始出現(xiàn)在各重點(diǎn)城市的房價回漲趨勢將逐漸放緩，事實(shí)上自今年年初以來，在市場量價持續(xù)回升的情況下，相當(dāng)一部分企業(yè)都處于對新一輪政策調(diào)控的憂慮之中，而本次新政正式落實(shí)之后，相信開發(fā)商將對未來行業(yè)走勢重新估量，雖然即刻降價跑量不會成為大多數(shù)開發(fā)商的選擇，但未來幾個月內(nèi)房價總體回穩(wěn)將是大概率事件。

高檔項(xiàng)目讓位于剛需

在新政出臺后的第一個交易日（3月4日），股市便做出反應(yīng)。當(dāng)日包括萬科、保利地產(chǎn)在內(nèi)的數(shù)十只地產(chǎn)股跌停。

“從產(chǎn)品角度來看，限購加強(qiáng)和信貸收緊將對高檔項(xiàng)目銷售形成嚴(yán)重阻礙，”楊晨青表示，“事實(shí)上，由于自2011年下半年起，開發(fā)商層面即開始有意識地放緩中高檔項(xiàng)目的入市節(jié)奏，而主要依靠中低檔剛需類產(chǎn)品來支撐業(yè)績增長，時至今年，其實(shí)企業(yè)手上的剛需類產(chǎn)品普遍已經(jīng)捉襟見肘，而前期積壓下來的高檔產(chǎn)品正愈發(fā)燙手，經(jīng)過本次調(diào)控的再度加碼，恐怕有相當(dāng)一部分企業(yè)將被迫在高檔房市場上打價格戰(zhàn)?！?/p>

事實(shí)上，在調(diào)控政策實(shí)施以來，多家房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型也在進(jìn)行中。榮安地產(chǎn)證券投資部的吳小姐表示，公司早就開始注重剛需地產(chǎn)的發(fā)展，并在房型設(shè)計上向剛需靠攏。這次政策對二手房影響比較大，將會影響購房者的信心，應(yīng)該說房價不會大漲。不過，吳小姐認(rèn)為，住房需求還在，只是對開發(fā)商來說，拿地更加謹(jǐn)慎。

萬科公司則表示，政策的出臺再次印證了中央對調(diào)控的決心，堅定了對調(diào)控長期性的看法，相信房地產(chǎn)調(diào)控是一個長期性任務(wù)，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房仍然是基本的方向。萬科的策略是順應(yīng)政策導(dǎo)向，繼續(xù)面向自住需求，堅持“為普通人蓋好房子”、“蓋有人住的房子”的理念，提高企業(yè)經(jīng)營效率。

另外一家房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)人士則表示，新政對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生影響，比如從購房者的需求看，會從關(guān)注市中心的二手房，轉(zhuǎn)向郊區(qū)的一手房。這對房地產(chǎn)商郊區(qū)的項(xiàng)目有好處，特別是郊區(qū)稍微大點(diǎn)的房子，購房者很可能選擇一步到位。

英大證券研究所所長李大霄之前一直推薦房地產(chǎn)股，在他看來，“國五條”是對房價暴漲的應(yīng)對，穩(wěn)定市場的措施。但是這樣的調(diào)控措施確實(shí)史無前例，造成了股市的短期震蕩。但是他表示健康穩(wěn)定發(fā)展是調(diào)控的大方向。房價和成交量不會暴漲暴跌。還是穩(wěn)定為主，投資者也不應(yīng)該過度恐慌。太樂觀或者太悲觀都不可取。

李大霄表示，各個地方的調(diào)控政策不一樣，控制的保障房情況也不同。對一、二、三線城市以及各種類型的地產(chǎn)業(yè)的影響也不一樣。如新政對以商業(yè)地產(chǎn)為主的房企與以剛需改善型為主的房企的影響顯然不一樣。不過從總體上看，一線城市剛性需求強(qiáng)，因此更看好一線城市的房地產(chǎn)。

南京世界貿(mào)易中心營銷總監(jiān)黃振剛則表示，購房者有多元化需求，新政對不同的項(xiàng)目會有不同的影響。雖然世界貿(mào)易中心是高端產(chǎn)品，但產(chǎn)品與新政抑制的方向不重疊。政策的出臺不是壓制房地產(chǎn)，而是引導(dǎo)其健康發(fā)展。他同時認(rèn)為，公司管理水平也決定樓盤未來的增長空間。

房產(chǎn)商靜觀其變

在“國五條”出來后，大多數(shù)開發(fā)商則保持了沉默。

今年“兩會”期間，全國政協(xié)委員、中國建筑股份有限公司副總裁孔慶平在接受采訪時表示，新“國五條”政策調(diào)控效果，需要看未來的實(shí)施細(xì)則方能做出判斷，但近期土地價格升幅較快的現(xiàn)象會受到抑制。

萬科公司也表示，市場是一個復(fù)雜的體系，短期內(nèi)政策對市場會有什么影響，還需要進(jìn)一步觀察。保利地產(chǎn)董秘黃海也向《投資者報》記者表示，公司對新政產(chǎn)生的影響還在研究中，任何的政策都有一個觀察的階段，未來還要看市場的反應(yīng)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《投資者報》記者采訪時表示，調(diào)控的目的還是為了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。對大開發(fā)商的影響應(yīng)該沒有那么大。調(diào)控的目的還是抑制投機(jī)投資需求。一方面，新政會令購房者對于二手房的需求轉(zhuǎn)向新房，這對新房銷售有利，但另一方面，這個過程中要考慮的是，如果二手房賣不掉，改善性需求的首付款也湊不齊，影響剛性需求。也會影響新房銷售。新政對新房銷售的最終影響還需要進(jìn)一步觀察和研究。

陳晟認(rèn)為，從房子的角度看，稀缺的房子，會把價格轉(zhuǎn)嫁給下家。而不稀缺的房子，只能降價銷售。從開發(fā)商的角度看，大開發(fā)商受到的影響會小一些，而小開發(fā)商的客戶群比較特殊，很可能受到調(diào)控的影響。

像上海新梅這樣的小房地產(chǎn)公司，已經(jīng)在為轉(zhuǎn)型考慮，上海新梅在2012年年報中披露，將依托大股東資源，在新材料、白酒和金融領(lǐng)域逐步實(shí)施轉(zhuǎn)型。