物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力研究

摘 要：物業(yè)管理企業(yè)的管理活動(dòng)，可以提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適方便的居住和共作環(huán)境。但從產(chǎn)業(yè)的變遷來(lái)看，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展具有相當(dāng)?shù)牟黄胶庑裕瑑蓸O分化比較嚴(yán)重，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不利于行業(yè)的全面發(fā)展。本文以企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的理論為基礎(chǔ)，通過(guò)分析物業(yè)管理及行業(yè)特點(diǎn)，給出了提升物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；核心競(jìng)爭(zhēng)力；服務(wù)管理；研究

前言：目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展總體來(lái)說(shuō)：規(guī)模小，產(chǎn)品及服務(wù)單一，品牌競(jìng)爭(zhēng)力小，管理方式落后。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國(guó)外高水平的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入，更加沖擊著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的生存。因此面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題，如何創(chuàng)造并維持自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如何適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化并走上穩(wěn)定的發(fā)展道路，將成為一個(gè)重要的課題而引起廣泛的關(guān)注。

1、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力研究理論

1.1企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)分析理論

代表人物是邁克爾·波特。他認(rèn)為企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的要素主要有兩個(gè)核心點(diǎn)：

一是產(chǎn)業(yè)選擇問(wèn)題，即從長(zhǎng)期贏利能力和決定長(zhǎng)期贏利能力的因素來(lái)認(rèn)識(shí)各產(chǎn)業(yè)所具有的吸引力。一個(gè)企業(yè)所屬產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在贏利能力是決定該企業(yè)獲利能力的一個(gè)重要要素。

二是競(jìng)爭(zhēng)地位問(wèn)題，即如何在一個(gè)選定的產(chǎn)業(yè)內(nèi)取得企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。它將產(chǎn)品市場(chǎng)、要素市場(chǎng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及政府力量等影響供給與需求關(guān)系的因素巧妙結(jié)合，構(gòu)架了企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù)和企業(yè)進(jìn)行實(shí)物操作的一些基本原則，從戰(zhàn)略管理角度來(lái)探討企業(yè)及國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源問(wèn)題。

波特理論的不足之處在于過(guò)于強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)形成的影響，忽視了管理技術(shù)、創(chuàng)新機(jī)制、生產(chǎn)技術(shù)等細(xì)節(jié)因素，對(duì)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的作用。

1.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力能力理論

經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德森第一個(gè)明確提出“能力”這一概念，他認(rèn)為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)的組織智商、知識(shí)和技能有著密切的聯(lián)系。企業(yè)能力理論認(rèn)為，企業(yè)通過(guò)完成企業(yè)內(nèi)部能力、資源積累等過(guò)程來(lái)獲得新的知識(shí)，并把新的知識(shí)作為企業(yè)未來(lái)積累的主導(dǎo)力量，融入到企業(yè)組織中。

該理論強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)配置資源過(guò)程中組織的能力管理，也即是說(shuō)企業(yè)資源是能力形成的基礎(chǔ)。

1.3物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力理論研究

（1）物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵

a）以知識(shí)積累為中心：由于知識(shí)的積累和經(jīng)驗(yàn)的增長(zhǎng)，決定了企業(yè)資源要素及配置的差異，也決定了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的差異。因此通過(guò)有效的組織學(xué)習(xí)獲得知識(shí)的積累，是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力必經(jīng)之路。

b）以顧客價(jià)值為導(dǎo)向：企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的根源是如何最大限度的利用資源，轉(zhuǎn)化為顧客價(jià)值，這是構(gòu)筑企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基點(diǎn)。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，其顧客價(jià)值為：個(gè)性化、影響顧客價(jià)值的多樣性等。

（2）物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力特征

a）物業(yè)管理產(chǎn)品性質(zhì)特殊：物業(yè)管理企業(yè)主要為社會(huì)或個(gè)人提供“服務(wù)”，而“服務(wù)”具有明顯的特征：無(wú)形性，生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)性，產(chǎn)品所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓等。

b）延展性：物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)發(fā)展需要將服務(wù)產(chǎn)品向更有生命力的新領(lǐng)域延伸，衍生出一系列新產(chǎn)品核心服務(wù)，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中屹立不倒。

c）動(dòng)態(tài)性：物業(yè)管理工作需要時(shí)刻把握市場(chǎng)變化、客戶需求等因素，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)不同時(shí)期的變化，具備相應(yīng)的適應(yīng)能力。

d）客戶價(jià)值性：提升產(chǎn)品在顧客心中價(jià)值體驗(yàn)的差異是打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的最終目的。通過(guò)改進(jìn)技術(shù)和生產(chǎn)工藝，更好地為顧客提供體驗(yàn)價(jià)值，進(jìn)而才能提高顧客滿意度。

2、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展?fàn)顩r及問(wèn)題

2.1我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以劃分：優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)和中小型物業(yè)管理企業(yè)。通過(guò)采集樣本進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展情況具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

a）企業(yè)成立時(shí)間長(zhǎng)，資本運(yùn)作能力強(qiáng)；

b）民營(yíng)企業(yè)數(shù)量多，國(guó)營(yíng)企業(yè)規(guī)模大；

c）進(jìn)一步推進(jìn)建管分離，提高市場(chǎng)化程度。

中小型物業(yè)管理企業(yè)由于數(shù)量較多，管理技術(shù)和服務(wù)水平低下，缺乏誠(chéng)信等因素，具有以下特點(diǎn)：

a）企業(yè)資質(zhì)低，規(guī)模??；

b）企業(yè)服務(wù)意識(shí)落后；

c）服務(wù)產(chǎn)品單一，缺乏創(chuàng)新；

d）從業(yè)人員素質(zhì)偏低。

2.2我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的原因

（1）缺乏對(duì)策劃能力的培養(yǎng)

良好的策劃可以有效的組織協(xié)調(diào)企業(yè)資源和能力，使企業(yè)獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，因此是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的核心。但目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的策劃能力較為薄弱，策劃和服務(wù)意識(shí)滯后，一方面導(dǎo)致企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的服務(wù)能力，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳困難；另一方面導(dǎo)致項(xiàng)目的招投標(biāo)過(guò)程競(jìng)爭(zhēng)力較弱，影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（2）物業(yè)管理中的責(zé)任關(guān)系不明確

物業(yè)糾紛一直是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的大問(wèn)題，責(zé)任關(guān)系的不明確包括兩個(gè)方面：一是，物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響，往往成為房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)糾紛問(wèn)題上的替罪羊；二是，盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)名義上使物業(yè)管理企業(yè)有了一定自主權(quán)，自主經(jīng)營(yíng)，但實(shí)際上當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)糾紛時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)便會(huì)進(jìn)行干涉，影響了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（3）缺乏企業(yè)文化的建設(shè)

企業(yè)文化是企業(yè)的精神和靈魂的所在，是企業(yè)營(yíng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)，企業(yè)文化可以讓員工精神上形成歸屬感，內(nèi)聚力，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度。目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)往往忽略企業(yè)文化建設(shè)，缺乏必要的誠(chéng)信，損害了企業(yè)形象和誠(chéng)信度。

3、提升物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展的建議

（1）建立和加強(qiáng)策劃部門(mén)的建設(shè)

缺乏策劃的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，功能落后，也滿足不了業(yè)主日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。策劃部門(mén)是企業(yè)發(fā)展的智囊，是物業(yè)管理企業(yè)的研發(fā)部門(mén)，是最核心的部分。只有做好了策劃，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存，才有經(jīng)營(yíng)方向和發(fā)展目標(biāo)。加強(qiáng)策劃人才培養(yǎng)，完善企業(yè)知識(shí)資源的管理、共享，是加強(qiáng)策劃能力的根本。

（2）注重企業(yè)文化的培育

企業(yè)文化也即是企業(yè)的個(gè)性，是企業(yè)形成了獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力的根本。企業(yè)文化是管理理念、價(jià)值觀、道德誠(chéng)信等的綜合體現(xiàn)，有利于和諧、公平、公正的企業(yè)氛圍的形成，有利于員工人生抱負(fù)和自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，有利于提高和培育員工忠誠(chéng)度。利用完善的企業(yè)文化塑造品牌建設(shè)，是企業(yè)理念、目標(biāo)和道德規(guī)范在職工間廣泛傳播，保證企業(yè)的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（3）重視人力資本的經(jīng)營(yíng)

人力的價(jià)值對(duì)服務(wù)行業(yè)尤其重要。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)通過(guò)人的操作才能實(shí)現(xiàn)，因此要重視人力資本的經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，提升人力資本的儲(chǔ)備。企業(yè)可以通過(guò)激勵(lì)方法實(shí)現(xiàn)人力資本的儲(chǔ)備，如：薪酬激勵(lì)，營(yíng)造良好的組織氛圍和文化氛圍等，激發(fā)員工工作熱情執(zhí)行能力等。

（4）加強(qiáng)知識(shí)管理建設(shè)

知識(shí)管理是物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要保障。組織能力體現(xiàn)了企業(yè)的學(xué)習(xí)能力，是企業(yè)核心能力的重要組成部分。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，物業(yè)管理

企業(yè)要做好知識(shí)的儲(chǔ)備和管理工作，重視企業(yè)知識(shí)管理工作，促進(jìn)企業(yè)的知識(shí)資產(chǎn)增值。如：導(dǎo)師制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳授，員工間方法和成果的共享，都是人力資本向組織資本的知識(shí)轉(zhuǎn)化。

結(jié)語(yǔ)：企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，是一個(gè)比較復(fù)雜的研究課題。尤其對(duì)我國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了企業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題之外，還有企業(yè)制度、經(jīng)濟(jì)管理體制等方面的問(wèn)題，在某種程度上，經(jīng)濟(jì)管理體制和企業(yè)的制度決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。因此企業(yè)發(fā)展不僅要樹(shù)立正確的經(jīng)營(yíng)觀念，還要規(guī)范自己的行為，全面提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。這就要求物業(yè)管理企業(yè)既要挖掘企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源和能力，又要明確行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵，逐步形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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