勘測(cè)定界權(quán)屬方法探討

引言：權(quán)屬調(diào)查成果經(jīng)土地使用者認(rèn)定，可以為地籍測(cè)量、權(quán)屬審核和土地登記發(fā)證提供具有法律效力的文書(shū)憑證，界址調(diào)查是土地權(quán)屬調(diào)查的關(guān)鍵，權(quán)屬調(diào)查是土地勘測(cè)定界外業(yè)調(diào)查的核心，它直接關(guān)系到外業(yè)測(cè)量權(quán)屬界址樁的放樣及內(nèi)業(yè)面積量算工作的質(zhì)量。

一、概述

1、勘測(cè)定界權(quán)屬調(diào)查定義

土地勘測(cè)定界中的權(quán)屬調(diào)查是對(duì)用地范圍內(nèi)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來(lái)源及土地權(quán)利所及的位置、界址等情況的調(diào)查。

2、勘測(cè)定界權(quán)屬調(diào)查內(nèi)容

勘測(cè)定界權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容包括用地范圍內(nèi)的占用各權(quán)屬單位的用地界線(xiàn)和權(quán)屬狀況調(diào)查。

二、確定土地權(quán)屬的法律依據(jù)

《憲法》

《土地管理法》

《土地管理法實(shí)施條例》

《中華人民共和國(guó)水法》

《中華人民共和國(guó)森林法》

《中華人民共和國(guó)草原法》

《中華人民共和國(guó)河道管理?xiàng)l例》

《鐵路用地管理辦法》

《關(guān)于保護(hù)通信線(xiàn)路的規(guī)定》等

三、勘測(cè)定界土地權(quán)屬調(diào)查要求

調(diào)查人員應(yīng)對(duì)用地范圍內(nèi)的土地使用者性質(zhì)、土地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源情況、宗地使用權(quán)情況（含共同使用況）、他項(xiàng)權(quán)利狀況、權(quán)源資料上的土地使用者和實(shí)際的土地使用者一致性、土地實(shí)際用途與批準(zhǔn)用途等進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)。一般要求：（1）、認(rèn)真細(xì)致，無(wú)一疏漏（2）、言而有據(jù)，杜絕臆斷（3）、勤跑多問(wèn)，逐一核實(shí)（4）、要素齊全，寧多勿少（5）、權(quán)源矛盾，查清原因。

四、勘測(cè)定界土地權(quán)屬調(diào)查程序和方法

權(quán)屬調(diào)查一般是以“先國(guó)有后集體”的原則進(jìn)行工作，即先查清調(diào)查區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地的使用情況，再對(duì)集體土地進(jìn)行調(diào)查，確定土地所有權(quán)。權(quán)屬調(diào)查分室內(nèi)工作和實(shí)地調(diào)查兩個(gè)步驟。

4.1室內(nèi)工作

審核調(diào)查區(qū)域內(nèi)搜集的分幅土地權(quán)屬界線(xiàn)圖、土地登記資料，經(jīng)雙方權(quán)屬單位的負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，根據(jù)實(shí)際情況將權(quán)屬界線(xiàn)粗略勾繪到工作底圖上，待實(shí)地核定后，正式轉(zhuǎn)繪到工作底圖上。對(duì)暫不能勾繪的權(quán)屬界線(xiàn)需要對(duì)土地的位置、界址進(jìn)行實(shí)地調(diào)繪。

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料中需審核的內(nèi)容有：境界、權(quán)屬界、權(quán)屬界線(xiàn)協(xié)議書(shū)、爭(zhēng)議原由書(shū)、分幅或鄉(xiāng)土地權(quán)屬界線(xiàn)圖。

當(dāng)土地權(quán)屬單位完全處于用地范圍內(nèi)時(shí)，還應(yīng)審核土地分類(lèi)面積匯總表。審核無(wú)誤的資料，在土地勘測(cè)定界面積匯總時(shí)可以直接應(yīng)用。

4.2實(shí)地調(diào)查

權(quán)屬調(diào)查應(yīng)以土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地登記資料為準(zhǔn)，在不具備上述資料的區(qū)域須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指界。在進(jìn)行土地權(quán)屬現(xiàn)場(chǎng)指界時(shí)，要事先約定相鄰?fù)恋貑挝坏姆ㄈ舜砗彤?dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)有關(guān)人員共同到現(xiàn)場(chǎng)指界。

對(duì)雙方無(wú)爭(zhēng)議的土地權(quán)屬界線(xiàn)，應(yīng)按規(guī)定格式填寫(xiě)土地權(quán)屬界線(xiàn)協(xié)議書(shū)一式三份，權(quán)屬單位雙方及當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)各執(zhí)一份。

爭(zhēng)議土地界線(xiàn)的處理，按《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)處理，處理后再填寫(xiě)權(quán)屬界線(xiàn)協(xié)議書(shū)。

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查時(shí)形成的土地權(quán)屬界線(xiàn)協(xié)議書(shū)核定的權(quán)屬界線(xiàn)，經(jīng)復(fù)核無(wú)誤的，可不再重新調(diào)查、指界和簽字。

因依法征用、依法調(diào)整土地等引起核定的土地權(quán)屬界線(xiàn)發(fā)生變化的，應(yīng)直接引用征用、調(diào)整土地的法定文件、圖件，不再辦理重新調(diào)整和指界、簽字手續(xù)。

4.3權(quán)屬依據(jù)的主要的來(lái)源

目前權(quán)屬依據(jù)的主要的來(lái)源是：（1）利用信息中心下載數(shù)據(jù)進(jìn)行初查； （2）征遷辦接邊復(fù)查；（3）實(shí)地調(diào)查；（4）信息中心檔案科查證；（5）國(guó)土分局檔案室查證；（6）房管局檔案館查證；（7）城建檔案館查證；（8）農(nóng)業(yè)局查證；（9）省檔案館查證。

4.4目前征地調(diào)查時(shí)權(quán)屬的主要依據(jù)：

（1）、國(guó)土資源部批文；

（2）、省、市國(guó)土資源局批準(zhǔn)文件；

（3）、國(guó)有（集體）土地使用權(quán)（所有權(quán)）證；

（4）、查檔證明材料；

（5）、相關(guān)的紅線(xiàn)圖及測(cè)繪數(shù)據(jù)。

4.5土地權(quán)屬調(diào)查注意的幾個(gè)問(wèn)題

1）國(guó)有土地及集體建設(shè)用地不能只調(diào)查發(fā)證資料，必須以建設(shè)用地審批文件為準(zhǔn)；

2）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件需提供最近一次審批依據(jù)，以防權(quán)屬及用地性質(zhì)調(diào)查錯(cuò)誤；

3）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)以用地紅線(xiàn)及勘測(cè)定界成果同時(shí)使用防止出現(xiàn)差錯(cuò)；

4）在調(diào)查集體土地時(shí)，應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)防止村與村之間飛地情況的存在。

五、勘測(cè)定界土地權(quán)屬調(diào)查中易出現(xiàn)的問(wèn)題

4.1.1權(quán)屬漏查

一是原為村集體土地，后被征用（收）。因種種因素，建設(shè)項(xiàng)目未實(shí)施?，F(xiàn)狀可能仍為農(nóng)用地或宅基地等，下載數(shù)據(jù)中未反映，接邊時(shí)未發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致漏查。

二是原為村集體土地，后被征用（收）。因建設(shè)項(xiàng)目時(shí)帶征部分未實(shí)施。現(xiàn)狀可能仍為農(nóng)用地或宅基地等，下載數(shù)據(jù)中未反映，接邊時(shí)未發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致漏查。

三是在城鄉(xiāng)結(jié)合部的一些村莊內(nèi)散居著一部分世居戶(hù)且持有國(guó)土地證，因下載數(shù)據(jù)中未反映，接邊時(shí)未發(fā)現(xiàn)，外業(yè)調(diào)查不仔細(xì)，導(dǎo)致漏查。

4.1.2權(quán)屬錯(cuò)查

一是調(diào)查員工作馬虎，未對(duì)審批文件中征用（收）與使用的審批意見(jiàn)認(rèn)真核定，導(dǎo)致土地性質(zhì)判定錯(cuò)誤。

二是調(diào)查員業(yè)務(wù)不精，對(duì)審批文件中征用（收）與使用的審批意見(jiàn)及其中批準(zhǔn)征用或使用的數(shù)量未作仔細(xì)核對(duì)，導(dǎo)致土地性質(zhì)判定錯(cuò)誤。

三是調(diào)查員臆斷，對(duì)審批文件與其他有關(guān)文件有矛盾或土地權(quán)屬不明時(shí)，沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查及到有關(guān)部門(mén)核查或咨詢(xún)，聽(tīng)從單方面意見(jiàn)或主觀認(rèn)定，導(dǎo)致土地性質(zhì)判定錯(cuò)誤。

四是第一批撤村建居村原集體存量土地依據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定視作國(guó)有土地，但少數(shù)單位將此判定為集體。

六、疑難權(quán)屬問(wèn)題處置

（一）無(wú)權(quán)源資料的道路、河流

對(duì)歷史形成的道路、河流，無(wú)任何權(quán)源資料的，調(diào)查中一定要慎重，首先要查清歷史淵源，再依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)作出合理判斷。對(duì)無(wú)證據(jù)顯示其為集體土地的，一般視作國(guó)有。

（二）世居戶(hù)

世居戶(hù)是指解放后一直為居民，但村集體范圍內(nèi)有房子的家庭。我市通常在城鄉(xiāng)結(jié)合部的一些村莊內(nèi)散居著一部分世居戶(hù)。他們所住房屋權(quán)屬，要調(diào)查有無(wú)下列權(quán)證： 1、土地證、房產(chǎn)證 2、舊房翻修報(bào)告 3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同（契約） 4、土地房產(chǎn)所有證 5、建房報(bào)告

《浙江省確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》

第十九條 《六十條》公布以前，全民所有制單位、城市集體所有制單位及城鎮(zhèn)居民使用的原農(nóng)民集體所有的土地（含合作化之前的個(gè)人土地），一直使用至今，其土地屬于國(guó)家所有。

第二十一條 土地所有權(quán)爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國(guó)家所有。

（三）年代久遠(yuǎn)，權(quán)源資料難以查清的。

因年代久遠(yuǎn)，權(quán)利人更替，檔案遺失等原因，導(dǎo)致權(quán)源資料難以查清，無(wú)法確切證明土地屬性，及其準(zhǔn)確位置和范圍的。要依據(jù)有關(guān)規(guī)定，本著尊重歷史、尊重事實(shí)、確保無(wú)爭(zhēng)議的原則確權(quán)。

（四）同一宗地不同權(quán)源資料自相矛盾的

由于審批的部門(mén)及時(shí)等不同，同一宗地的上的用地資料與發(fā)證資料相互矛盾。一般情況，以用地為依據(jù)，并做相應(yīng)的補(bǔ)救工作。

七、結(jié)束語(yǔ)

土地勘測(cè)定界是指根據(jù)土地征用、劃撥、出讓、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地利用規(guī)劃及土地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾等工作的需要，實(shí)地界定項(xiàng)目用地范圍、測(cè)定界址位置、調(diào)繪土地利用現(xiàn)狀、計(jì)算用地面積的技術(shù)服務(wù)性工作。土地勘測(cè)定界為國(guó)土資源管理部門(mén)用地審批和地籍管理提供科學(xué)、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料。由于直接涉及到被征地單位和失地者之間的切身利益，因此在勘測(cè)定界測(cè)繪過(guò)程中，土地的權(quán)屬調(diào)查工作一直是重中之重。