淺談商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)市場中的發(fā)展趨勢

【摘 要】伴隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)揮著越來越重要的作用，主要體現(xiàn)在提高城市的整體形象、擴大內(nèi)需等方面。本文主要對目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，并且對其發(fā)展趨勢進行研究。

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢

1.引言

我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，并且在發(fā)展的過程中存在著諸多問題，尤其是2010年至今我國的密集房地產(chǎn)調(diào)控政策的指導下，我國的商品房住宅市場經(jīng)歷了“降溫”的過程，其整體的交易量大幅度減少，并且在商品房定價上也出現(xiàn)了下降的趨勢。也正是在商品房交易變冷的今天，更多的投資商開始關注以前并不受到太多關注的商業(yè)地產(chǎn)，并且已經(jīng)有大量的開發(fā)商向著商業(yè)地產(chǎn)進軍。根據(jù)有關的數(shù)據(jù)顯示，在2010年至今，我國的商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長，然而，在快速發(fā)展的背后也存在著諸多的問題，因此，針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的研究有著重要的現(xiàn)實意義。

2.我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)市場在近年來受到國際金融危機和國家宏觀調(diào)控的雙重影響，其發(fā)展態(tài)勢尚不明顯，與此同時，我國的商業(yè)地產(chǎn)中潛在的問題也變得越來越突出。商業(yè)地產(chǎn)目前在發(fā)展過程中主要存在以下幾個方面的問題：

（1）商業(yè)地產(chǎn)供需關系失衡。根據(jù)對目前絕大部多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)投資商的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，其在進行商業(yè)地產(chǎn)的投資前大都缺乏對投資項目的科學調(diào)研，對于所投資的商業(yè)地產(chǎn)的類型缺乏有效的了解，并且在整個的商業(yè)地產(chǎn)投資過程中主要以建造的模式為主，這種單調(diào)的模式使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益較低，并且已經(jīng)有了大量商業(yè)地產(chǎn)投資陷入困境的案例。因此，可以說目前我國的商業(yè)地產(chǎn)投資有著一定的盲目性。其次，由于目前我國的國家宏觀調(diào)控政策的影響以及國際金融危機的影響，使得一些建成的大型購物中心、商業(yè)街等出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的局面，這種現(xiàn)象也在很大程度上打擊了我國商業(yè)地產(chǎn)投資的積極性。而且由于目前我國房地產(chǎn)市場的萎靡，許多的投資者將大量的資金注入到商業(yè)地產(chǎn)市場，造成了商業(yè)地產(chǎn)供需關系的嚴重失衡，使得商業(yè)地產(chǎn)的空置率大大增加，這些對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都是極其不利的。

（2）缺乏穩(wěn)定的融資渠道。由于目前我國的商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道相對簡單，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)一樣，我國的商業(yè)地產(chǎn)受到資本市場和金融機構(gòu)的融資調(diào)控的影響，因此，這就給商業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展帶來了巨大的不穩(wěn)定性因素。在目前的情況下，我國的商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源仍然是商業(yè)銀行的貸款，也就是說我國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在很大程度上依賴于銀行的信貸政策，這種單一的融資途徑使得我國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)營存在著嚴重的脫節(jié)。綜合分析目前的情況，只有拓寬我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道才能夠在根本上解決這一問題。

（3）商業(yè)地產(chǎn)的管理模式落后。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是貫穿始終的，其不僅僅是前期的銷售工作，還包括后期的運營和管理，而且后者有著很重要的作用。一個良好的商業(yè)地產(chǎn)項目必須要做到商業(yè)地產(chǎn)的建設與后期的管理并重，只有這樣才能夠真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價值，才能夠發(fā)揮出商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢。然而，根據(jù)對目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理的研究可以發(fā)現(xiàn)，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多的是側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)前期的宣傳和銷售工作，對后期的管理工作卻幾乎沒有什么概念，這種落后的管理模式使得我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到了很大的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了巨大的混亂，使得投資者非但不能夠從商業(yè)地產(chǎn)的投資中獲取利益反而會陷入商業(yè)地產(chǎn)的泥潭。因此，可以說，目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中管理觀念的缺失對于商業(yè)地產(chǎn)的長遠發(fā)展是十分不利的。要改善目前我國的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，就必須加強我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理模式，增強整體的管理意識。

3.我國商業(yè)地產(chǎn)需求分析

針對目前我國商業(yè)地產(chǎn)的需求分析主要可以分為以下三個方面的內(nèi)容：

（1）我國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中的地位明顯提高。由于近幾年來我國的經(jīng)濟迅速發(fā)展，使得我國的經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中所占的比重越來越大，同時也出現(xiàn)了許多國際化程度不斷提高的現(xiàn)代化城市，這些國際化程度較高的城市就必然會帶動周邊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，增加周邊地區(qū)對于商業(yè)地產(chǎn)的需求，以達到帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的目的。雖然我國也經(jīng)歷了國際金融危機，但是在過去的幾年我國的經(jīng)濟發(fā)展依然保持良好的態(tài)勢，GDP也保持較高的增長速度，這也勢必會對我國商業(yè)地產(chǎn)的需求產(chǎn)生巨大的刺激。

（2）不斷提高的城鎮(zhèn)化水平加速了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)過了三十多年的改革開放，我國的城市化程度不斷提高，人均收入水平也在不斷刷新，人民的整體生活水平不斷得到提升。因此，城鎮(zhèn)化水平的不斷提高促使人們對于消費有了新的認識，這也對商業(yè)地產(chǎn)提出了更大的需求，在一定程度上加速了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（3）整體的房地產(chǎn)市場形勢影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于近幾年來受到國際金融危機的影響，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度減緩，因此，也就有大量的房地產(chǎn)開發(fā)商以及投資者將注意力轉(zhuǎn)向新生的商業(yè)地產(chǎn)市場，這些資本的轉(zhuǎn)移使得對于商業(yè)地產(chǎn)的需求也出現(xiàn)了巨大增長。國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策進一步加大了對于商業(yè)地產(chǎn)的需求。

4.我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

根據(jù)對目前我國的經(jīng)濟發(fā)展形式以及國家針對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的綜合分析，判斷我國的商業(yè)地產(chǎn)將會在房地產(chǎn)中占據(jù)越來越重要的位置，并且會很快成為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重點領域，其發(fā)展趨勢主要可以歸結(jié)為以下幾點：

（1）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會受到經(jīng)濟發(fā)展的影響。目前，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場的重要補充，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了一定的帶動作用。在另外一個方面，國家政府為了實現(xiàn)人民生活水平的提高，擴大國內(nèi)消費水平的增長，就必須要加強對于商業(yè)地產(chǎn)的關注力度，以更好的改善民生。所以在此過程中以商業(yè)街、零售業(yè)為主導的商業(yè)地產(chǎn)模式必定會受到青睞。

（2）不斷提高的城市化水平促進我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國的城鎮(zhèn)化水平的不斷提高加快了城市人口的增加，對于城市消費的供應能力也提出了更高的要求，因此，必定會對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生新的更高的需求。同事，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展加快了城市的繁榮程度，又反過來加速了我國的城市化進程。并且隨著我國中產(chǎn)階層比重的不斷增加，人們的消費結(jié)構(gòu)也會相應的發(fā)生改變，這也對我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了巨大的機遇。

（3）融資渠道的拓寬助力商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前，我國的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道已經(jīng)有了很大的改善，基本擺脫了以往依賴商業(yè)銀行貸款的局面，在融資渠道上有了很多的創(chuàng)新。目前我國商業(yè)地產(chǎn)的新的融資渠道包括基金、證券市場等多種渠道和手段，而且也有越來越多的房地產(chǎn)商著眼于商業(yè)地產(chǎn)投資。

（4）現(xiàn)代化信息管理平臺加強了商業(yè)地產(chǎn)的管理水平。隨著現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)在商業(yè)地產(chǎn)中的投入使用，我國商業(yè)地產(chǎn)管理缺失的現(xiàn)象已經(jīng)得到了很大程度的改善，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)管理理念的不斷提高，我國的商業(yè)地產(chǎn)管理水平必定會出現(xiàn)質(zhì)的飛越。

5.結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是我國房地產(chǎn)市場的重要補充，其發(fā)展受到我國經(jīng)濟發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平等一系列因素的影響。根據(jù)對我國商業(yè)地產(chǎn)情況的綜合分析，其在我國房地產(chǎn)市場中將會發(fā)揮越來越重要的作用。

參考文獻：

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