拿地之策

常言道，三十年河?xùn)|，三十年河西。即便是多年磨礪的房企帶頭大哥，想要坐穩(wěn)江山，也不敢片刻懈怠，需知稍有不慎，病樹前頭萬木春；今年北京的土地市場，是個非常殘酷的“砸錢場”，想要底氣十足跨入土地市場的門檻，手中沒有充足的資金肯定不行。

相同的拿地，不同的策略。不論是依托于強大的規(guī)模實力，還是得益于今年充足的現(xiàn)金回流，抑或是對保障房建設(shè)的積極響應(yīng)，有錢才有地的事實，讓以小搏大變得那樣遙遠，而總是大手筆的闊綽玩家，笑到最后。

有錢才有地

北京的土地不僅熱，而且貴。北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月初，北京全市共成交土地出讓金1673.9億元。業(yè)內(nèi)預(yù)測，土地出讓金的全年總額有望突破1800億元，是近五年來從來沒有出現(xiàn)的最高峰值。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2013年以來，一線城市的土地持續(xù)高溫，北京的情況尤其如此，單價地王、總價地王不斷被刷新。雖然地價高企，但是房企在京拿地?zé)崆椴⒉皇苡绊?，遠遠超出了市場的想象。

以北京萬科為例，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月北京萬科已經(jīng)錄得86.5億元的銷售收入，全年數(shù)值超過百億毫無懸念。但是，萬科幾乎將北京的銷售收入，全部押入土地市場。目前萬科已經(jīng)拿出103億元的資金，在京收入10宗土地，成為在京拿地宗數(shù)最多的企業(yè)。

亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，有錢才有地，這是最基本的道理，北京土地市場的價格門檻越來越高，要實現(xiàn)在京土儲，房企需要有更好的資金周轉(zhuǎn)和運營能力，這也是北京市場上競爭日益集中，強者恒強的重要原因。

諸如今年進京的恒大，其拿地之猛、動作之快，有賴于其“千億俱樂部”的會員身份。據(jù)傳手持100億元現(xiàn)金進京的恒大，拿地能力自然非一般可比。而類似于旭輝的中型房企，始終難破在京拿地的僵局。

業(yè)績的強勢支撐

所謂手中有糧，心中不慌。支撐房企大手筆在京拿地的，正是今年銷售市場的良好業(yè)績表現(xiàn)。張大偉認(rèn)為，今年樓市銷售火爆，不少龍頭房企在今年第三季度就已經(jīng)完成了全年計劃，而普遍的預(yù)期上漲，也助推了房企的拿地?zé)崆椤?/p>

“其實，不只是業(yè)績大漲、現(xiàn)金充裕的龍頭房企，今年北京土地市場上頻頻現(xiàn)身的‘黑馬’，他們毫不猶豫，恐怕也是得益于與在京項目的銷售支撐?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，去年處于“去庫存”狀態(tài)，但今年在京項目獲得普遍的熱銷，房企有充足的資金流和信心在京拿地。

從融創(chuàng)等土地“黑馬”可以看出，銷售走強和拿地?zé)崆榫哂泻軓姷闹睾闲浴８鶕?jù)克爾瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，融創(chuàng)北京銷售業(yè)績?yōu)?7.5億元，很有實力奪得前三名。而融創(chuàng)在今年北京土地市場上也頗有斬獲，所入之地，都有“地王”之頭銜。

雖然融創(chuàng)在京項目不多，但是毫無疑問，正是西山壹號院、楓丹壹號等單盤的熱銷，將融創(chuàng)送入了排行榜。從樓盤銷售金額排行榜可以看出，西山壹號院已經(jīng)收金40.49億元，幾乎是融創(chuàng)全年銷售額的一半。除此之外，意外亮相榜單之首的中建股份，也是得益于日銷接近40億元的中建·國際港項目。

積極響應(yīng)“政策地”

自北京的自住型商品房政策出臺之后，北京的土地市場幾乎是“清一色”的自住型商品房配建地塊，而且配建比例都不低。然而，這絲毫沒有影響到房企在北京的拿地?zé)崆椤?/p>

截至12月中旬，北京市已經(jīng)有20宗涉及自住型商品房的用地成交，規(guī)劃建筑面積已突破200萬平米。但是，幾乎每一塊土地都吸引了眾多房企的爭搶，除去限價部分之外，拿地總價和純商品房部分的樓面價被節(jié)節(jié)推高。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為：目前房企對于土地仍處于渴求階段，盡管部分地塊可能利潤微薄，但為了能夠延續(xù)運營，在市場中占據(jù)一席之地，也不得不傾囊競爭。

最積極響應(yīng)“政策地”的房企，非恒大莫屬。自今年7月正式進京以來，恒大堪稱“勢如破竹”，迅速將多塊“保障房”色彩濃重的地塊收入囊中。昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)高教園地塊，是一塊完全意義上的純“政策房”。朝陽豆各莊地塊，銷售限價已定，還有接近兩成的“公共租賃住房”配建比例。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，恒大大手筆拿下“政策房”項目，表現(xiàn)了其對北京限價房和自住型商品房政策的支持。當(dāng)然，純商品房供地的稀缺，也是客觀原因。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞在今年的中期業(yè)績會上也稱，通過獲取限價房等保障房地塊，恒大既實現(xiàn)了進入北京，又保證了項目的銷售，并不擔(dān)心沒有錢賺。

今年下半年以來的土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，反映了政府平抑房價的決心，短期內(nèi)恐怕不會改變。張大偉認(rèn)為，因為眾多實力房企急于重返一二線城市，而市場上又鮮有純商品房供地出讓，積極響應(yīng)“政策地”，也是房企不得不做出的選擇。