房地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)變化

從十八屆三中全會(huì)到中共中央政治局會(huì)議，再到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，新一屆政府的樓市政策走向再次引起人們的廣泛關(guān)注。其中，12月3日召開的中共中央政治局會(huì)議提出，要用改革的精神、思路、辦法改善宏觀調(diào)控。實(shí)際上，不只是對(duì)宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控也要用改革的辦法和精神。

另外，中共中央政治局10月29日下午，就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，這次會(huì)議對(duì)中國(guó)未來房地產(chǎn)發(fā)展具有決定意義。會(huì)上，習(xí)近平總書記的講話著重從四個(gè)關(guān)系來理清了房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，這也體現(xiàn)了中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度的四個(gè)新變化，在我看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在和將要發(fā)生以下四個(gè)變化：

一是更多用市場(chǎng)無形的手調(diào)控樓市，有形的手恐怕逐步退出，或者少動(dòng)?？倳浾f以政府為主提供保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求。過去十年調(diào)控，更多是有形的手，所以甚至李克強(qiáng)總理說，我們政府這只手是閑不住的手，三中全會(huì)明確提出主要由市場(chǎng)決定價(jià)格機(jī)制，建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系，三中全會(huì)講很清楚什么是現(xiàn)代市場(chǎng)體系，應(yīng)該是公平的，公開的，競(jìng)爭(zhēng)是充分的，而且是公平的。要滿足社會(huì)多層次住房需求，就要兼顧市場(chǎng)活力。市場(chǎng)活力在哪里，企業(yè)和個(gè)人都要有。

二是思路上的變化，我們過去的調(diào)控方法主要是限購、限貸、限價(jià)等“堵”的方法，遏制旺盛的需求及投資需求?，F(xiàn)在是以疏為主，總書記提出要千方百計(jì)加大住房供應(yīng)，增加土地供應(yīng)。我覺得真正的調(diào)控必須是增加供應(yīng)量，同時(shí)對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行遏制，疏堵結(jié)合。遏制需求限制了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)拉動(dòng)了幾十個(gè)行業(yè)發(fā)展，增加供應(yīng)量，消化鋼鐵水泥產(chǎn)能過剩的問題，同時(shí)滿足了老百姓的住房需求。

三是長(zhǎng)效和短效的區(qū)別，以前調(diào)控注重短效，比如北京對(duì)單價(jià)4萬元/平米以上的樓盤停發(fā)預(yù)售證。調(diào)控以房?jī)r(jià)為綱，抓住表面房?jī)r(jià)的問題，其實(shí)房?jī)r(jià)是浮在水面上的，水底下的問題沒有解決，水底下問題是什么？無非是土地制度問題、稅收體制、金融、城鎮(zhèn)化問題?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，不是把控制房?jī)r(jià)為綱，而是改變供求關(guān)系、改革財(cái)稅體系、金融體系。

四是一刀切和差別化的區(qū)別。過去調(diào)控方法是中央統(tǒng)一出政策，有人稱這樣的做法是“上海感冒全國(guó)吃藥”，北京發(fā)燒全國(guó)打針，效果不好。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系不一樣，我們的政策也應(yīng)該差異化，這才是符合我們實(shí)際的情況。今年市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線火熱，二線不冷不熱，有些城市樓市崩盤了，而到現(xiàn)在為止，一線城市和二線城市出臺(tái)政策，其他城市沒有出政策，中央也沒有出政策，過去一刀切做法變成切一刀。

此外，明年以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)上漲，這些城市的土地供應(yīng)不足，中國(guó)的土地價(jià)格不調(diào)整，房?jī)r(jià)不會(huì)下降，面粉貴了，面包能不貴嗎 ？我們只希望房?jī)r(jià)不要漲太快。