“退”居馬來西亞

當(dāng)馬來西亞正在成為全球投資版圖的中心區(qū)域，一邊是商業(yè)投資的誘惑力，一邊是讓馬來西亞成為“我的第二個家園”的軟實力。

梁靜茹說，“在此謝謝國家領(lǐng)導(dǎo)人習(xí)先生的贊美與肯定，小梁會繼續(xù)在演藝歌涯里多唱幾首好歌給大家?！绷?xí)近平去馬來西亞出席APEC會議，一時間，由“北京城建”投資的檳城州史上最大型的基建計劃—“兩岸三通一檳城”跨出第一步，華為公布將在馬來西亞建立亞洲數(shù)據(jù)中心……與此同時，美國商會一份調(diào)查報告顯示，21%的美國公司計劃在未來兩年內(nèi)將部分投資或業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以馬來西亞為首的東盟。

李嘉誠的資產(chǎn)正在外移。為什么？流向哪里？成為一個財富風(fēng)向標(biāo)式的議題。身為 “華人首富”，從香港經(jīng)濟低迷期到亞洲經(jīng)濟危機，數(shù)次經(jīng)濟波動期里，李嘉誠每次都有規(guī)模迥異的拋售行為。此次對香港和內(nèi)地資產(chǎn)的接連拋售，或許是對未來預(yù)期收益率不明確的表態(tài)，或許是李嘉誠想從香港經(jīng)濟中脫身……而這之后的問題是，“首富”的資產(chǎn)到底流向了哪里？

李嘉誠的財富拋物線上，馬來西亞是個避不開的坐標(biāo)點。近三年里，李嘉誠創(chuàng)立的長江集團及旗下公司，先后以每單十億以上人民幣計的投資，收購了馬來西亞位于雪州阿拉白沙羅的The Citta Strip Mall購物廣場、梳邦再也高峰廣場、馬六甲Aeon Bandaraya廣場，以及正準(zhǔn)備競購的五六家商業(yè)廣場。

今年年初，由新加坡政府擁有100%股權(quán)的淡馬錫控股進駐馬來西亞。淡馬錫的神話由新加坡李光耀家族一手書寫，在全球五大主權(quán)基金組織里，淡馬錫的投資大方向幾乎為“零失誤”，投資回報率居全球之首。如果說，李嘉誠資產(chǎn)在馬來西亞的大手筆投入讓中國的財富流動有了新導(dǎo)向，那么淡馬錫控股對馬來西亞的投資則說明了全球商業(yè)投資的新方向。

下南洋

2010年，莫斌成為碧桂園集團總裁的時候，開啟了這家中國巨型房企的“二次創(chuàng)業(yè)計劃”。碧桂園的“二次創(chuàng)業(yè)”與綠地、萬科等同行企業(yè)一樣，是從中國走出去，通過海外項目提升品牌價值和企業(yè)形象。綠地將第一步邁向了韓國，萬科的第一步邁向了美國，碧桂園的第一步則邁向了馬來西亞。

2013年，馬來西亞已經(jīng)成為全球華人第四大聚集地。而當(dāng)碧桂園的創(chuàng)始人楊國強選擇馬來西亞作為出海首站的時候，無論從項目選地還是合作方，都受阻重重。碧桂園先后在馬來西亞首都吉隆坡以西和以北做了兩個控股超半數(shù)的合作項目，到了2013年，在碧桂園馬來西亞區(qū)域總裁阮家聲看來，這一切的磨礪和嘗試都萬分值得。

碧桂園在馬來西亞的第三個項目在馬來西亞新山，新山之于馬來西亞，相當(dāng)于深圳之于中國。作為碧桂園首個境外獨立運作項目，負(fù)責(zé)項目營銷的副總經(jīng)理、馬來西亞華僑方俊甜用了“詫異”來形容它的建成和銷售速度。碧桂園將中國房地產(chǎn)模式帶入馬來西亞，當(dāng)仁不讓地成為“大手筆之作”，而當(dāng)從廣東、東北和湖北等地而來的購房團用半個小時下單的速度出手時，方俊甜更是用“不可思議”來形容。

2006年，是馬來西亞的經(jīng)濟慘淡期。隨之而來的經(jīng)濟振興和轉(zhuǎn)型規(guī)劃里，馬來西亞政府以前所未有的開放政策，吸引全球資本和商業(yè)力量，推動馬來西亞經(jīng)濟發(fā)展。馬來西亞政府的對外引資政策中，外資在制造業(yè)、大多數(shù)服務(wù)業(yè)中可100%持股投資，并可享受稅率優(yōu)惠。2007年28%的法人稅率到2009年也下降至25%，對處于創(chuàng)業(yè)階段和提供國際服務(wù)的企業(yè)，特別給予稅率減免政策。中國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)在全球金融危機里進入了“觀望期”，碧桂園的新山項目卻似乎再現(xiàn)了昔日“瘋狂”。2012年投資人民幣20億購買土地，半年時間銷售100億，單個項目年銷售額占據(jù)集團銷售總額的15%。 如此戰(zhàn)績之下，萬科、越秀地產(chǎn)等相繼用不盡相同的合作形式在馬來西亞購買土地或者啟動合作項目。

“投資中國不如投資馬來西亞”，不光中國企業(yè)和資本正在涌入，韓國投資者的口號更是直截了當(dāng)。9月份，一份韓國經(jīng)濟研究所的報告顯示，以生產(chǎn)要素、基礎(chǔ)設(shè)施、安定性和投資制度等5個方面為基準(zhǔn)對亞洲主要國家進行投資分析，馬來西亞得分高出中國、泰國，居于首位。與此同時，今年世界經(jīng)濟論壇發(fā)布的國家競爭力排名中，位居24位的馬來西亞同樣高出亞洲國家韓國和中國，極具投資競爭優(yōu)勢。

淡馬錫的投資數(shù)據(jù)則和李嘉誠的拋售指向一樣具有投資“誘惑力”。年初，淡馬錫進入馬來西亞房地產(chǎn)業(yè)，購買土地成本為人民幣8000元每平方米，購買之后的開發(fā)利潤，則為投資的三至五倍。

眼疾手快的還有西方資本。美國通用、荷蘭和德國企業(yè)也正在大手筆進駐。美國商會的一份調(diào)查報告顯示，21%的美國公司計劃在未來兩年內(nèi)將部分投資或業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以馬來西亞為首的東盟。而當(dāng)馬來西亞正在成為全球投資版圖的中心區(qū)域，一邊是商業(yè)投資的誘惑力，一邊是讓馬來西亞成為“我的第二個家園”的軟實力。

第二個家園

總部位于荷蘭阿姆斯特丹的安信國際是歐洲一家綜合性專業(yè)律師集團，在中國涉及投資移民業(yè)務(wù)。在安信國際律師集團中國區(qū)運營總監(jiān)馮寶誼看來，馬來西亞是當(dāng)下最適合華人投資的去處，甚至沒有之一。馮寶誼列舉的馬來西亞投資理由并不鮮見—與中國鄰近，交通便利；華人多，溝通無語言障礙；購房成本不高……而這些理由，如果與馬來西亞 的“第二個家園”計劃和中國勾兌起來，就顯得特別有的放矢。

2004年，馬來西亞政府推出“馬來西亞—我的第二家園”定居計劃。在這個由政府主導(dǎo)的投資定居項目里，投資定居者可長期居住在馬來西亞且并無居留時間限制，此外，更有取得高達85%的購房貸款以及在當(dāng)?shù)孛舛愘徺I一輛汽車的優(yōu)惠條件。

對于中國市場而言，“我的第二個家園”計劃里，重點內(nèi)容還不在于首期120萬人民幣的投資門檻，更在于投資人士能夠在配偶及孩子的陪同下，選擇在馬來西亞居住或度過退休生活。而成功申請者子女可享受馬來西亞來教育，申請者本人也將獲得長達10年并可以終身更新的社交簽證。中國60歲以上的老齡人口已經(jīng)多達2億，對于養(yǎng)老和退休已成為兩大難題的中國人，在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)極具國際競爭力的馬來西亞過上休養(yǎng)生息的生活，莫不是別有吸引力。

“我的第二個家園”計劃的核心在于購房。與中國已經(jīng)度過“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相比，馬來西亞在今年被宣告了進入“黃金十年”。1997年亞洲經(jīng)濟危機后的十年，馬來西亞房地產(chǎn)平均漲幅為8%，平均租金回報率為6.2%。而據(jù)環(huán)球房地產(chǎn)指南統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去五年里，房價漲幅躍至亞洲第5位，達28.19%，僅次于香港、中國內(nèi)地、新加坡及菲律賓，全球排名12。在這一基礎(chǔ)之上，與2012年相比，2013年首季房價平均年漲幅逾6%，房價在全球排名99，租金收益率卻高居全球第九、亞洲第三。租金收益率高于房產(chǎn)購買投資收益率，這既是馬來西亞房地產(chǎn)業(yè)的特點，也是被認(rèn)為中國房地產(chǎn)投資者的“又一個起跑線”。

對話馮寶誼（安喆信國際律師集團中國區(qū)運營總監(jiān)）

買“馬”正當(dāng)時

記者：亞洲經(jīng)濟狀況現(xiàn)在普遍好于歐洲，且最近APEC會議對于中馬經(jīng)濟合作起到了重要的推動作用……對中國有意向去馬來西亞投資的置業(yè)者來說，這意味著什么？

馮寶誼：兩國在資源交易流通方面比以往更便捷，從中可以間接看到兩國政府對雙方合作持樂觀態(tài)度。作為投資者，沒有什么比政府支持更有吸引力。官方合作是十分利好的投資信號，現(xiàn)在處于對馬投資非常適當(dāng)?shù)臅r機。

記者：對于馬來西亞置業(yè)的投資和經(jīng)營前景，你怎么看？

馮寶誼：對馬來西亞的投資可長期持有，且投資方式多樣。以在新山投資的碧桂園房產(chǎn)項目為例，以租抵供可長期持有，以目前那樓盤的發(fā)展態(tài)勢看，三年后收樓，可預(yù)計升值最少達30%，雖無中國樓市那樣巨大的升值，但勝在穩(wěn)，房價實，更適合理性投資者。

記者：對于養(yǎng)老和退休已成為兩大難題的中國人來講，馬來西亞的“第二個家園”計劃具體適合什么樣的人群層次和消費價位？

馮寶誼：“第二個家園”適合中上經(jīng)濟收入人士，一方面是有實際養(yǎng)老醫(yī)療退休的人士，另一方面是有意在馬來做投資便捷出入的經(jīng)商人士。

記者：對于非企業(yè)型投資者，馬來西亞呈現(xiàn)出什么樣的投資趨勢？

馮寶誼：碧桂園新城項目開盤以來，銷售額達到約100億元人民幣，其中約有三成的客戶都來自中國大陸。繼政府祭出打房措施后，臺灣人興起一股海外投資不動產(chǎn)熱潮，包括知名藝人黃國倫、寇乃馨、黃嘉千及阮慕驊，都在去年進軍馬來西亞房市。一直代表馬來西亞房產(chǎn)的璽朵國際主席呂安淇指出，馬來西亞近年來房市蓬勃發(fā)展，由于吉隆坡捷運環(huán)狀線將在2015年完工，屆時當(dāng)?shù)亟葸\密度將與臺北市差不多，預(yù)料近1至2年投資馬來西亞房市風(fēng)險仍低。

記者：具體到置產(chǎn)方面，投資特色在哪里？

馮寶誼：馬來西亞吸引華人投資的主要優(yōu)勢是：馬來西亞是東南亞各國中唯一一個居住在國外的外國人也可以購買幾處以自己名義登記的房產(chǎn)的國家。土地私有，可獲得永久產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)價廉物美，同為國際化大都市，吉隆坡相對比只有香港、新加坡、東京房價的十分之一。較北京而言能在五環(huán)外購房，就可以在馬來西亞安個五星級的家。馬來西亞的購房政策相對寬松，首付款最低可低至10%。房租可以和月供相抵。相比它的房價在全球排名99位，租賃投資回報率卻在全球排名第9位。一般而言，房產(chǎn)從預(yù)售到交房房地產(chǎn)價格有上漲約15%-25%的趨勢。而且較歐美各國，馬來西亞物業(yè)持有成本相當(dāng)?shù)土瑤装偃f的物業(yè)每年交納的土地稅和門牌稅僅合人民幣幾百元，幾乎可以忽略不計。

置業(yè)攻略

吉隆坡 因其迷人的自然環(huán)境和較低的生活費用，馬來西亞吉隆坡被列入為亞洲最適宜居住的城市之一。在日本海外長期居住協(xié)會的城市榜單中，吉隆坡被選為最受歡迎移民城市的第二名。在位于吉隆坡市中心著名雙子塔區(qū)域的黃金地段，尤其是近期在由李嘉誠和淡馬錫的大手筆商業(yè)投資帶動下，周邊商業(yè)住宅正處于熱火朝天的上幅和開發(fā)期。目前，吉隆坡市最中心地段的頂級公寓，單價約為人民幣三萬每平方，租金回報率達8%。二環(huán)以普通投資型公寓，過去5年的平均漲幅也達到60%，目前單價約為人民幣2萬每平方，租金回報率約6%。總體而體，吉隆坡的置業(yè)投資門檻不足百萬人民幣。

馬六甲 近一年，馬來西亞馬六甲州每星期平均批準(zhǔn)10個外籍人士置產(chǎn)申請中，中國人占了絕大多數(shù)，已超越毗鄰而居的新加坡人。馬六甲州政府規(guī)定，外籍人士在馬六甲只能購買百萬人民幣以上的房產(chǎn)，這對于來自中國投資置業(yè)言而言并非高門檻。中國人偏愛馬六甲海峽沿海一帶尤其是填海區(qū)新推出的海景公寓，對一般花園住宅區(qū)的別墅豪宅，而興趣一般。作為全球著名的旅游勝地之一，被美國權(quán)威雜志《國際生活》評選的“養(yǎng)老天堂”，中國投資者對馬六甲的偏愛，被當(dāng)?shù)刈h為正掀起新一輪的“下南洋”。

新山 隨著碧桂園首個獨立海外項目在馬來西亞新山開盤，這個位于馬來西亞最南端的新山成為中國投資者追逐的熱地。新山是馬來西亞的四個經(jīng)濟特區(qū)之一，與鄰國新加坡僅一海峽之隔，形同深圳之于香港。作為旅游業(yè)和以電子科技工業(yè)為兩大支柱產(chǎn)業(yè)的商業(yè)新區(qū)，新山的開發(fā)項目呈現(xiàn)出以高層洋房、現(xiàn)代公寓、酒店和寫字樓等為主的海景綜合型景觀。以碧桂園開發(fā)項目為例，新山的平均房價為兩萬每平方米，是新加坡的十分之一。