投資澳洲小戶型，試試“洋土豪”的味道

“土豪”不是那么好當(dāng)?shù)?，投資都會有風(fēng)險，何況是到人生地不熟的地區(qū)買房投資。很多時候，買房之前所期盼的6%年投資回報率，就好像金融產(chǎn)品的預(yù)期收益一樣不可靠，更糟糕的是，房地產(chǎn)的流動性遠(yuǎn)低于金融產(chǎn)品，你拿不到收益之外，想要拿回本金也頗費(fèi)周折。

澳洲買房這樣買

目前市面上最熱銷的澳洲房產(chǎn)就是那些小戶型投資公寓。澳大利亞悉尼春天投資咨詢有限公司北京代表處首席代表薛超為我們舉例說明：“在距離悉尼市區(qū)30公里的一處政府規(guī)劃的新城項目中，一個中等面積兩居室的公寓在2010年左右出售的時候，售價在6 0萬澳幣左右，現(xiàn)在的市場價格在80萬澳幣。”

澳大利亞的房產(chǎn)升值穩(wěn)定，每年以5%左右的幅度升值。除了等待房產(chǎn)增值外，出租的價格也不錯，小戶型投資公寓的租金價格好于獨(dú)棟別墅。悉尼市中心一套100平米的中等公寓房租金在每周400澳元左右，面積大得多的別墅的周租金可能也只有500澳元左右。

在澳大利亞買房，悉尼、墨爾本和布里斯班是比較具有投資價值的城市。這三個城市具有共同特點(diǎn)，都是旅游城市，且都有多所世界知名高校。

悉尼市中心100平米的公寓價格在100萬澳幣左右，距離市中心10公里的公寓價格則只有60萬澳幣左右，而在墨爾本和布里斯班距離城中心近一公里的地方，土地價格上漲1萬到2萬元左右。但是遠(yuǎn)郊的房子升值慢，距離城市20公里外的房子升值幅度就很小了，最理想的投資區(qū)域是距離城市中心10到15公里之內(nèi)的房子。

澳洲市中心公寓資本增值相對比較慢。以悉尼和墨爾本這兩大市中心為例，過去10年的公寓平均二手房銷售價格只增長25%至35%，而周邊5至30公里地區(qū)的平均二手房價格卻翻了一倍。此外，由于市中心沒有什么中產(chǎn)階層居住，投資者的比例較高，流動人口較多，銀行認(rèn)知的風(fēng)險系數(shù)較高，因此對公寓的貸款比例較低，通常在60%左右。

澳洲房產(chǎn)投資專家劉磊認(rèn)為：“房產(chǎn)投資通過數(shù)據(jù)推演和分析得出的結(jié)果是，在海外成熟的地產(chǎn)市場中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒有差別的情況下，是不會出現(xiàn)長期市中心公寓上漲的。”

“空置率的高低、租金回報率的高低，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身?！?/p>

劉磊說道。劉磊告訴記者，買投資性住房，要分析國際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標(biāo)，來判斷這個房子是否值得購買。在這里，租售比、收入比、失業(yè)率、空置率、租金回報率是你要考慮的幾個關(guān)鍵問題。此外，你還要對你購房的目標(biāo)城市的購房區(qū)域進(jìn)行分型，其中最關(guān)鍵的是該區(qū)域的人口構(gòu)成、租賃和自住比、二手房的價格水平和銀行對區(qū)域的價值評估，來去掉該市場是否存在泡沫?！斑@些數(shù)據(jù)代表了這套房子的真實(shí)價值，而那些房子本身如大小、位置、戶型等信息都是次要因素?！?/p>

規(guī)避澳洲購房風(fēng)險，買房要注意這些問題

劉磊告訴記者：“在澳洲投資房產(chǎn)，那些成熟地區(qū)，比方說市中心并不是好的投資選擇，那些政府規(guī)劃的新城區(qū)、舊城改造區(qū)以及市郊未來更有升值空間?！?/p>

通過數(shù)據(jù)也可以看到，小型投資公寓是國人喜歡的投資產(chǎn)品，卻是澳洲本土人士摒棄投資的品種，他們即使購買，也是用于房產(chǎn)退稅。投資公寓被銀行認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)，貸款利率也相應(yīng)提高；面積小于50平米的無車位公寓，銀行認(rèn)同度很低，抵押價值低，因而長期來看，資本增長率較低。

此外，劉磊告訴記者，在澳洲投資房地產(chǎn)，一定要挑選大型開發(fā)商，選擇小開發(fā)商同樣有風(fēng)險?！耙驗榘闹薹孔佣鄶?shù)都是建造之前收首付款，有的小型開發(fā)商會在房屋建成之后，違約退回投資者首付款，然后等待房價升值后，提價出售，投資者有損失機(jī)會成本的風(fēng)險。此外，小型開發(fā)商會有一些爛尾工程出現(xiàn)?！?/p>

投資澳洲房產(chǎn)有可能面臨的風(fēng)險中，很多投資者關(guān)注的是澳幣對人民幣的匯率風(fēng)險。在恒安標(biāo)準(zhǔn)理財規(guī)劃師劉啟斌看來，這倒不用過于擔(dān)心，“澳洲的必和必拓這家跨國礦業(yè)巨頭控制著全世界的鐵礦石產(chǎn)量及定價，所以一直以來，澳元都比較穩(wěn)定，發(fā)生匯率風(fēng)險的概率比較低。主要需要考慮的是后期維護(hù)成本及租金收益上的平衡?！?/p>

對于大多數(shù)澳洲去購房的投資者來說，賺取租金收益是他們的主要獲利方式。但是，北京日出投資管理有限公司總經(jīng)理助理、財富管理部總經(jīng)理蘇飛提示其中的風(fēng)險：“很多中介跟投資的國人說，‘在澳大利亞投資購房的門檻很低，只要付10%就可以了，交房的時候再付20%，余款都可以申請貸款?！犉饋砗孟袂捌诘耐度氩⒉欢?，但是當(dāng)你的房子交付了，很多費(fèi)用就都冒出來：印花稅、市政稅和水費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及律師費(fèi)，等等。而且銀行評估的房價比開發(fā)商給的市價往往要低10%至20%，買家補(bǔ)交的首期房款，也就高于預(yù)期的20%。補(bǔ)交款加上其他稅費(fèi)，大大超出了買家的預(yù)算。很多投資人的資金鏈差點(diǎn)就斷掉了，幾乎無法支付后期的打理費(fèi)?！?/p>

澳洲買房政策要記牢

對投資者來說，在澳洲購房并不能移民。當(dāng)?shù)卣畬τ谕鈬嗽诎拇罄麃嗁彿?，沒有限購限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，同時在還款方式上很靈活，允許貸款人在貸款前五年內(nèi)只還房貸利息，不用還本金。在澳大利亞，30萬到70萬澳幣就可以購買一套房子，并且擁有永久產(chǎn)權(quán)。

澳洲政府規(guī)定非本國居民只能購買新建住宅，這部分房產(chǎn)包括還未建成的期房、未開工的新房以及建成后12個月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。一般這類新房的價格比二手房每平米會貴幾百甚至上千澳幣。

房子交樓后，投資客們通常能通過租金收入來“以租養(yǎng)房”。沒有物業(yè)稅，需要繳納土地稅，因為土地是永久產(chǎn)權(quán)，政府會根據(jù)所購買的土地評估價值來決定如何納稅，而且各州也有不同的減免額；直系親屬沒有遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)可以世代擁有，傳及子孫后代；非直系親屬需要繳納高達(dá)50%的遺產(chǎn)稅。