綠地式擴(kuò)張

5月12日，綠地控股集團(tuán)旗下高端商務(wù)酒店品牌“鉑驪”在德國(guó)法蘭克福正式掛牌營(yíng)業(yè)，綠地自主酒店品牌正式登陸歐洲。

完成綠地酒店業(yè)務(wù)歐洲第一單后，綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良沒(méi)有休息多久，就繼續(xù)自己在歐洲數(shù)國(guó)的輾轉(zhuǎn)行程，十幾天后才回到上海。對(duì)他來(lái)說(shuō)，法蘭克福只是繁忙行程中的一次小憩。

張玉良很忙。從年初公開(kāi)上市消息以來(lái)，綠地以令人震驚的速度完成了與香港資本市場(chǎng)的對(duì)接。從年初他第一次公開(kāi)宣稱，要將酒店及海外業(yè)務(wù)打包香港上市，到與盛高置地完成借殼協(xié)議，綠地僅耗時(shí)半年。這半年中，綠地的海外業(yè)務(wù)遍地開(kāi)花：濟(jì)州島項(xiàng)目開(kāi)售，澳大利亞、西班牙等地的業(yè)務(wù)即將落地。

鮮為人知的是，在整個(gè)綠地體系中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)并非最為突出一塊。自2009年，張玉良一直潛心布局，用五年時(shí)間打造綠地集團(tuán)的業(yè)務(wù)框架，能源、金融和地產(chǎn)，目前已呈三足鼎立之態(tài)，綜合實(shí)力在上海一眾國(guó)企中排名第三。

登陸港島，并非為短期融資考慮，而是綠地的海外通道已經(jīng)打開(kāi)，擴(kuò)張的時(shí)機(jī)已至。

登陸港島

綠地籌備上市的速度，就像它蓋樓的速度一樣快。

2013年5月8日，上海盛高置地（控股）有限公司（HK.00337，以下簡(jiǎn)稱“盛高置地”）與綠地控股集團(tuán)（“綠地控股”）聯(lián)合宣布，綠地控股將通過(guò)其在香港注冊(cè)的全資子公司，以總共約30億港元的代價(jià)，認(rèn)購(gòu)盛高置地增發(fā)的普通股及無(wú)投票權(quán)可換股優(yōu)先股。交易完成后，綠地控股將持有擴(kuò)大股本后60%的股份，盛高置地將更名為“綠地香港控股有限公司”，現(xiàn)有大股東董事局主席王偉賢將為第二大股東。

在此之前的4月19日，盛高置地已經(jīng)停牌。

與另一家商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)相比，綠地的上市之路更為平坦。萬(wàn)達(dá)在今年更早時(shí)候借殼，啟動(dòng)了上市進(jìn)程，但此前卻經(jīng)歷了兩輪私募、整體上市遇阻、院線板塊A股排隊(duì)等波折，而綠地高層告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》，綠地和盛高置地接觸的時(shí)間“也就半年”。

房產(chǎn)咨詢公司CRIC在今年一季度評(píng)出的房企十強(qiáng)中，綠地和萬(wàn)達(dá)是最后兩家未上市公司，剩余8家均在香港上市，其中萬(wàn)科與保利均有A股、H股兩個(gè)資本平臺(tái)。

能以未上市公司躋身十強(qiáng)，顯示出綠地的實(shí)力，也更凸顯出登陸聯(lián)交所的重要性。綠地公告稱，此次交易之后，上市公司將擁有更強(qiáng)大的資源整合能力，資本平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)也會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮。上市公司將成為最具有競(jìng)爭(zhēng)力的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之一。

公開(kāi)資料顯示，盛高置地主營(yíng)中高端住宅、城市綜合體及高端旅游地產(chǎn)，其與綠地同出自上海，目前進(jìn)入國(guó)內(nèi)10個(gè)城市，擁有近470萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

根據(jù)張玉良此前公開(kāi)說(shuō)法，綠地準(zhǔn)備將海外及酒店業(yè)務(wù)注入殼公司?！斑@只是開(kāi)始的設(shè)想，哪些資產(chǎn)裝進(jìn)去，裝多少，還沒(méi)最后確定?！本G地人士說(shuō)。

加速出海

綠地上市的一個(gè)重要原因，是為其加速出海奠定堅(jiān)實(shí)的資本后援。

正在調(diào)整地產(chǎn)架構(gòu)的綠地，其商業(yè)地產(chǎn)的比例在逐年提高。2012年中，張玉良在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》專訪時(shí)首度提出，在兩年內(nèi)將綠地的商業(yè)地產(chǎn)比例調(diào)整到40%-50%。這會(huì)在某種程度上犧牲掉利潤(rùn)及回款速度，也是綠地出海的最直接動(dòng)因。

從今年年初的房企融資情況看，包括融創(chuàng)、綠城、碧桂園在內(nèi)的眾多內(nèi)地房股均有融資動(dòng)作。CRIC分析師朱一鳴認(rèn)為，房企目前最普遍的做法是銀團(tuán)貸款及發(fā)行票據(jù)和債券，融資成本一般不超過(guò)10%，遠(yuǎn)低于內(nèi)地信托、基金等15%以上的成本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，綠地也需要這樣一個(gè)海外平臺(tái)。

此外，海外的金融產(chǎn)品也更匹配綠地的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，因?yàn)楫?dāng)前內(nèi)地的融資方式并不適用于商業(yè)地產(chǎn)，如銀行貸款、信托和債券等，均有貸款期限和回報(bào)率或公司控制權(quán)的要求。而在更為成熟的西方地產(chǎn)市場(chǎng)，REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）可看做為商業(yè)地產(chǎn)量身打造的融資方式，卻在中國(guó)遭遇難產(chǎn)。綠地奔赴香港則可化解這種尷尬。

“香港是最好的窗口，綠地要成為高度國(guó)際化的公司，必須走出去?！本G地人士如是說(shuō)。

不少房企如萬(wàn)通、萬(wàn)科、首創(chuàng)等，均在某種程度上實(shí)現(xiàn)了“走出去”，但蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，綠地的實(shí)質(zhì)動(dòng)作其實(shí)更大，“它在韓國(guó)濟(jì)州島的項(xiàng)目早就開(kāi)始賣了。”這個(gè)占地1000畝的旅游度假大盤，是目前中韓兩國(guó)最大的地產(chǎn)合作項(xiàng)目，韓國(guó)總統(tǒng)李明博曾在去年出席了該項(xiàng)目的簽約儀式。

除了韓國(guó)，綠地的觸角已經(jīng)延伸至歐洲、澳大利亞等地，涵蓋酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)，擴(kuò)張速度驚人。“利用中國(guó)市場(chǎng)資源實(shí)施全球化戰(zhàn)略”是張玉良一貫的理念，全球化不僅意味著更長(zhǎng)期的收益，也帶來(lái)實(shí)在的眼前收益。

2012年起，中國(guó)已經(jīng)成為世界第一大境外旅游消費(fèi)國(guó)。所以綠地出海的第一選擇是移民群體較為青睞、中國(guó)游客及留學(xué)生較多的國(guó)家及城市。“這是一種既符合市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，又能夠發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，并且風(fēng)險(xiǎn)可控的商業(yè)模式。特別在國(guó)際化初期?！睆堄窳颊f(shuō)。

商業(yè)地產(chǎn)野心

綠地出海固然有多重考慮，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控的不確定性也是原因之一。在區(qū)域擴(kuò)張的同時(shí)，綠地的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也在延長(zhǎng)。

善于謀劃的張玉良讓綠地成為一家綜合型企業(yè)，在地產(chǎn)領(lǐng)域，他也不可能錯(cuò)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)大蛋糕。綠地房地產(chǎn)體系中，商業(yè)地產(chǎn)目前比例不到40%，而兩年內(nèi)，張玉良希望這一數(shù)字達(dá)到40-50%。

目前，國(guó)內(nèi)主要針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)陷入僵局。在張玉良看來(lái)，這是因?yàn)椤坝昧溯^多的行政手段，經(jīng)濟(jì)手段很少，方法不夠好”。

對(duì)此，綠地的選擇是調(diào)結(jié)構(gòu)?！笆袌?chǎng)壓力比較大，但我們繼續(xù)調(diào)結(jié)構(gòu)是堅(jiān)定的，在核心競(jìng)爭(zhēng)力方面爭(zhēng)取提高，哪怕行業(yè)下滑，我們也要繼續(xù)進(jìn)步?！?/p>

但商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域泡沫化已經(jīng)開(kāi)始。即使力主做商業(yè)的萬(wàn)科總裁郁亮，也在今年表示出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)局部過(guò)熱的擔(dān)憂。而商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬(wàn)達(dá)，在遍布全國(guó)的60多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，也有部分出現(xiàn)招商危機(jī)。綠地的商業(yè)算盤該怎么打？

“我們更高端，更注重配比，比如一萬(wàn)平米應(yīng)該配什么商業(yè)，配多少商業(yè)，我們研究得比較深刻?！睆堄窳颊f(shuō)，“小公司做專業(yè)，大公司做綜合。”

2012年，綠地與泰國(guó)正大集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，在北京CBD區(qū)域?yàn)槠浯ㄆ髽I(yè)總部。雙方的合作還包括國(guó)內(nèi)在多個(gè)城市建設(shè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)和綠地中心。初期投資規(guī)模已經(jīng)超過(guò)百億。

“不但要代建，還有工程和后期的管理。”張玉良認(rèn)為，能夠?yàn)槭澜?00強(qiáng)企業(yè)做到技術(shù)品牌輸出，已經(jīng)證明綠地的產(chǎn)品和實(shí)力?！八阉幸玫耐恋亟唤o我，我把它建完之后交給他，輸出品牌，像酒店一樣（貼牌代建），收7%的管理費(fèi)，是非常好的一個(gè)轉(zhuǎn)型，接下來(lái)這樣的項(xiàng)目我們可能會(huì)做到幾十個(gè)?！?/p>

張玉良的計(jì)劃是，綠地要做中國(guó)高端物業(yè)建設(shè)管理的品牌輸出公司，這在中國(guó)目前還沒(méi)有?！耙恍﹪?guó)際化的公司進(jìn)來(lái)，可能各方面都不如我們，我們幫他建設(shè)管理，提高了效率，節(jié)約了成本。這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是第三產(chǎn)業(yè)。我們做商業(yè)地產(chǎn)也得轉(zhuǎn)型?！?/p>

綠地的底氣還來(lái)自需求旺盛的地方政府。“它做了政府想做、但沒(méi)能力做的事情?！碧m德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，綠地中心迎合了城市升級(jí)的需求，也容易成為地方政府看得見(jiàn)的業(yè)績(jī)。

綠地的挑戰(zhàn)則是，從快進(jìn)快出的住宅轉(zhuǎn)向周轉(zhuǎn)率低的商業(yè)地產(chǎn)，將帶來(lái)更大的資金壓力。

“我們的商業(yè)地產(chǎn)銷售部分將占50%以上?！本G地高層告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》。以其最主打的綠地中心為例，該中心將涵蓋寫(xiě)字樓、商鋪和酒店等業(yè)態(tài)，大部分或?qū)⒊鍪?。這將緩解綠地來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力。

綠地的自持物業(yè)將是酒店。綠地人士介紹，目前其酒店項(xiàng)目已遍及北京、上海等全國(guó)35個(gè)城市，產(chǎn)品覆蓋高、中端。目前建成及在建酒店60余家，資產(chǎn)規(guī)模200多億元?！熬G地已成為國(guó)內(nèi)最大酒店物業(yè)持有商和管理運(yùn)營(yíng)商之一?！?/p>

張玉良表示，盡管遭遇調(diào)控，但“綠地這樣的企業(yè)資金鏈不緊張”，因?yàn)殂y行對(duì)好客戶依然舍得放款?！岸揖G地產(chǎn)品多元，所以中、長(zhǎng)期和短期貸款的匹配很好；有好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就不難融資?！?/p>

另一個(gè)綠地

在地產(chǎn)調(diào)控極為嚴(yán)峻的2012年，綠地終于躋身千億之列。不應(yīng)被忽視的是，在與地產(chǎn)業(yè)務(wù)并列的金融和能源領(lǐng)域，綠地更早實(shí)現(xiàn)了突破。

張玉良透露，2011年綠地的總產(chǎn)值是1800多億元，其中1100多億元來(lái)自能源和金融板塊的貢獻(xiàn)?！斑@兩大板塊能夠增強(qiáng)企業(yè)的造血功能，為地產(chǎn)提供強(qiáng)大的現(xiàn)金流。目前這三大領(lǐng)域之間已經(jīng)形成了一種良性互動(dòng)的關(guān)系。在調(diào)控的背景下，廣大地產(chǎn)商感覺(jué)寒風(fēng)凜冽，但是我們沒(méi)有這種感覺(jué)。”

“你能看到的是一個(gè)結(jié)果，就是2011年綠地?fù)碛辛撕芎侠淼漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。但你沒(méi)看到的是，我們?yōu)榇艘呀?jīng)調(diào)整了五年?！彼窝討c說(shuō)。

在能源領(lǐng)域，綠地在國(guó)內(nèi)瞄準(zhǔn)煤炭深加工領(lǐng)域、建立石油產(chǎn)供銷一體化基地；在發(fā)展中國(guó)家采取“主業(yè)換能源”的策略。

在金融領(lǐng)域，綠地參股、控股多家銀行，對(duì)證券公司、小額貸款公司亦有涉獵。

按照張玉良的規(guī)劃，未來(lái)五年，綠地計(jì)劃達(dá)到4500億到5000億規(guī)模，進(jìn)入世界200強(qiáng)。其中能源規(guī)模2000億，房地產(chǎn)1800億，金融1000億。

“一個(gè)大企業(yè)需要有穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！睆堄窳颊J(rèn)為，綠地的產(chǎn)業(yè)多元化不僅是穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，也是為了應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控。

在綠地集團(tuán)的簡(jiǎn)介中，依然寫(xiě)著“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。作為主業(yè)中的主業(yè)，無(wú)論是產(chǎn)品還是區(qū)域的調(diào)整，都預(yù)示著地產(chǎn)在短期內(nèi)仍是綠地的重心。

這也是綠地最大的優(yōu)勢(shì)所在。“做政府想做的事情、做市場(chǎng)需要的項(xiàng)目是綠地一貫的理念?！睆堄窳冀?jīng)常把這句話掛在嘴邊。接下來(lái)的例子是超高層的綠地中心：中國(guó)的城市需要有個(gè)標(biāo)志物，這種需求，相當(dāng)多的政府都有。比如曾經(jīng)的上海金茂，是國(guó)家13個(gè)部委出錢建成，而現(xiàn)在綠地一家公司就可以做十幾個(gè)類似項(xiàng)目。高技術(shù)、長(zhǎng)周期、大風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然也有大收益。

時(shí)間可以倒回到1992年——綠地成立的年份，這一年，鄧小平完成了他最后一次南巡，之后十萬(wàn)黨政干部棄官?gòu)纳?，這批人后來(lái)被稱作92派。在中央部委任職的黃怒波、結(jié)束10年鋼鐵工人身份的許家印以及在上海農(nóng)委分管住房分配的張玉良，都在這一年下海，且是最后一批入行地產(chǎn)的大佬。

或許從那時(shí)起，綠地的脈絡(luò)就已經(jīng)定下。

（《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者姚一然對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）