小城市持有房產(chǎn)不如賣掉

隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的不斷推進(jìn)，鄂爾多斯似的“鬼城”模式如同一場傳染病，在全國各地蔓延。從南到北，從沿海到內(nèi)地，從一線城市到小縣城，許多新區(qū)新城或多或少掛上了“空城”、“鬼城”的名頭。

繼鄂爾多斯的康巴什之后，先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彥淖爾新區(qū)、二連浩特新區(qū)、鄭東新區(qū)、河南鶴壁新區(qū)、遼寧營口新區(qū)、云南呈貢新區(qū)、江蘇鎮(zhèn)江丹徒、湖北十堰新區(qū)、河南信陽新區(qū)以及常州武進(jìn)新區(qū)等。它們大多是新建的城區(qū)，或空置率居高不下，或銷售不暢，或入住率極低……

在老外都喊著“中國房地產(chǎn)沒救了”的同時，中國富豪仍舊堅(jiān)守房地產(chǎn)陣地。胡潤研究院《2013年中國千萬富豪品牌傾向報告》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，仍有6 4%的中國富豪表示將房地產(chǎn)作為投資首選，這一比例已連續(xù)四年超過6 0%。是投資大師們錯看了中國房地產(chǎn)，還是中國富豪們在等待泡沫何時破滅？無論如何，這始終是富人的游戲。

富人決不會在空城買房，老百姓如果在此處投資房產(chǎn)，將賣給誰？要做房產(chǎn)投資，該城市的房子值不值的買呢？

中外“鬼城”的形成有許多相似之處。如美國的底特律、西弗吉尼亞州的鴉林鎮(zhèn)，都是因?yàn)楣I(yè)破產(chǎn)而變成“鬼城”，這與中國一些資源枯竭型城市相似。當(dāng)然，中國也有些特殊的“個性”，最典型的就是土地財(cái)政，短期的土地供給過度放量，放大了“空城”、“鬼城”的規(guī)模。但是，如果僅僅將這種特殊性當(dāng)成主要因素，就會掩蓋中國房地產(chǎn)正在分化和已然分化以及繼續(xù)分化的本質(zhì)。

小城鎮(zhèn)住房投資不可靠

為什么一線城市的房價那么貴，還有人擠破頭地去買？一句話解釋：人往高處走，水往低處流。從世界城市發(fā)展的規(guī)律看，工業(yè)化時代的所謂城鎮(zhèn)化，就是大都市化的過程。而中國的北上廣深等一線城市，就是非常典型的大都市化的延伸，它們對全中國的富有階層、成功人士，甚至海外許多人，都具有強(qiáng)大的吸引力。

比如，最能說明問題的就是北京住著幾十萬山西煤老板。中國的城鎮(zhèn)化有一個鮮明的特點(diǎn)：農(nóng)民進(jìn)小城鎮(zhèn)，主要是在縣城購房置業(yè)；縣城的人往三線城市跑，地級市的往省城跑，而省城的自然就要進(jìn)北上廣深。當(dāng)然，這只是整體而言。山西煤老板有錢，可以直接從鄉(xiāng)鎮(zhèn)到北京置業(yè)。這就導(dǎo)致了北上廣土地、房子的稀缺，于是只能靠價格來調(diào)節(jié)供求關(guān)系，房價瘋漲也就不足為怪。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北上廣深求學(xué)的外地大學(xué)生，70%以上想留在北上廣深，他們寧要北上廣深一張床，也不要老家一套房。這就導(dǎo)致了小城鎮(zhèn)里的房子多，可年輕勞動力幾乎已經(jīng)投奔大城市，同時意味著城鎮(zhèn)發(fā)展持續(xù)依靠原有勞動力，發(fā)展動力小，買房置業(yè)的升值空間微乎其微。

三四線城市人走“房”涼

全世界城市人口中，73%居住在百萬人口的城市里。而中國的城市人口，只有不到50%居住在百萬級的城市里，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日本、韓國，也低于印度、印尼。這就意味著中國未來的城鎮(zhèn)化，一二線城市的人口數(shù)還有巨大的上升空間，因而對房地產(chǎn)的需求也會同步增長。而城市由于土地不可再生，地王之上有地王、樓王之上有樓王就是必然的事情；相反，在許多三四線城市，人口則是下降的趨勢。

據(jù)人口普查資料，很多城市10年間人口數(shù)量不僅沒有增加，反而減少了。目前中國戶均住房已經(jīng)超過一套。中西部的三四線城市人口逐年減少，房地產(chǎn)開發(fā)稍有不慎，必然供大于求。這樣的城市，即使低價買了房，想要高價賣出，誰來買單？

房價泡沫早晚會被刺破

2012年被炒得最火的就是溫州房產(chǎn)降價，房價大降40% 。與2009年、2010年的最高位時相比，回調(diào)了大約30%～40%。溫州郎兆房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)董事長葉維堅(jiān)對媒體表示，樓市宏觀調(diào)控將溫州的投資購房泡沫完全擊破。

由于投資性資本進(jìn)入，溫州房價曾一度快速上漲，并在2009年、2010年達(dá)到高位，市場行情火爆，有的樓盤價格甚至成倍上漲。當(dāng)調(diào)控政策出臺之后，溫州的樓市開始降溫，一度火爆的樓盤價格逐漸回落。以溫州的豪宅項(xiàng)目鹿城廣場為例，2011年二手房轉(zhuǎn)讓價格最高可達(dá)8萬元/平方米，現(xiàn)在已降至4萬元～5萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，溫州這類多次出現(xiàn)地價負(fù)增長的城市，其房地產(chǎn)及土地市場已被過分透支。而全國地價同比增速持續(xù)放緩則說明，在宏觀調(diào)控下，土地市場的供需矛盾得到緩解，進(jìn)入良性發(fā)展階段。

像溫州這類城市，投資地產(chǎn)需謹(jǐn)慎。在房地產(chǎn)調(diào)控日益嚴(yán)格的今天，小編認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫遲早是要被刺破的。選擇城市投資前，一定要看清該地的房產(chǎn)形勢，不然，高價買進(jìn)，低價售出，豈不是“賠了夫人又折兵”？

那些被爆出的“鬼城”

龜城：云南昆明呈貢

住宅遍地見 滿街只見動物不見人位于昆明東南，面積4 61.1平方公里，有著“中國花卉第一縣”的美稱。這里什么都不缺，就是缺人。

鬼城：康巴什新城

房地產(chǎn)泡沫最典型的案例耗資50多億元打造、面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什是一座豪華新城，曾計(jì)劃居住100萬人口，卻成了一座無人居住的“鬼城”。

空城：鄭州鄭東新城

房屋空置率達(dá)90%河南鄭東新區(qū)遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里，整個工程下來，將近2000個億。

睡城：惠州大亞灣

啥都不長 只長房子一座占地20多平方公里的沿海新城在短短幾年內(nèi)拔地而起。一直被看做是高房價壓力下深圳人“異地置業(yè)”的首選之地，白天寬闊的大街上難見人影，七成以上的空置率，讓整個城市就像睡熟的嬰兒。