看漲派：打死不賣房

老王賣房的舉動，一度在編輯部炸開了鍋，引起同仁們的集體討論，最不贊成老王關(guān)于房產(chǎn)觀點(diǎn)的便是葉先生。他和我們分享他買房的故事，說當(dāng)初老王勸他不要買學(xué)區(qū)房，他沒聽，后來他買的一套學(xué)區(qū)房在2年間漲了200萬元。與此同時(shí)，編輯部的另一位同事張女士，今年初在北京潘家園附近買了一套140萬元的住房，半年時(shí)間就漲到190萬元。

鏈家地產(chǎn)市場研究統(tǒng)計(jì)顯示，北京7月純商品住宅成交均價(jià)為25138元/平方米，環(huán)比上漲9%，同比上漲21.6%，創(chuàng)下歷史新高。與北京類似，上海、廣州、深圳等一線城市房價(jià)今年以來也屢創(chuàng)新高，1至6月，房價(jià)平均漲幅高達(dá)11.2%。

他們真實(shí)的買房故事和北上廣等地銷售房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，無一不支持著房價(jià)還在上漲的事實(shí)。而在葉先生看來，現(xiàn)在依然是持有房子的時(shí)候，尤其是北上廣等一線城市。他認(rèn)為，一線城市的房價(jià)還有一定的上漲空間，至于二三線城市，房價(jià)可能不容易上漲，四五線城市的房價(jià)則可能下跌。

“地王”卷土重來

樓市暖不暖？看看土地市場。近幾個(gè)月來，房企的拿地?zé)崆榫腿缣鞖庖话阒饾u升溫，大多數(shù)房企持續(xù)積極拿地，多地不斷出現(xiàn)“地王”蹤跡。而土地出讓的事，今年似乎也尤其多，南京、成都、廣州、合肥、昆明、長沙、武漢、哈爾濱、西安和蘭州等10個(gè)城市特別多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這10個(gè)城市上半年土地出讓金高達(dá)4703億元，平均同比增幅達(dá)200%，占比全國306個(gè)城市土地出讓金的40%。

一些特別地塊的競拍過程也能讓人看出土地市場的火熱。8月7日，武漢東湖高新區(qū)一地塊，面積為139459.19平方米，起始價(jià)為62757萬元，引起了8家房企的關(guān)注。經(jīng)過5小時(shí)487輪競拍，旭輝集團(tuán)最終以13.45億元競得，溢價(jià)超過一倍，達(dá)到114. 4%。

不僅是武漢，縱觀全國各地，賣地風(fēng)是愈刮愈烈。7月23日，北京朝陽區(qū)的孫河地塊經(jīng)過70輪競價(jià)，最終中糧以23.6億元奪標(biāo)，折合樓面價(jià)4.8萬元一平米，超過此前北京土地市場單價(jià)最高的萬柳地塊。北京市土地整理儲備中心公開披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京土地出讓金合計(jì)約為870億元，比去年同期上漲約265%。

在北上廣等地，商品房的土地供應(yīng)一直呈饑渴狀態(tài)，較好的地塊仍然是僧多粥少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然對于房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，很多人都分析說很嚴(yán)峻，都在講控制房價(jià)，但實(shí)際上開發(fā)商都在“搶地”，因?yàn)槊總€(gè)開發(fā)商的行為都證明他們對未來的判斷很心知肚明。

一線城市房價(jià)繼續(xù)上漲

火爆的賣地，令不少業(yè)內(nèi)外人士擔(dān)心，房價(jià)是否還將繼續(xù)上漲？

8月1日發(fā)布的7月百城價(jià)格指數(shù)顯示，房價(jià)漲跌開始出現(xiàn)分化。7月重點(diǎn)監(jiān)測的100個(gè)城市中，61個(gè)城市環(huán)比上漲，39個(gè)城市環(huán)比下跌。值得注意的是，北上廣等十大城市7月住宅均價(jià)為17609元每平方米，環(huán)比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這也是近三年來同比漲幅首次超10%。

三四線城市房價(jià)跌

與之相對應(yīng)的是，環(huán)比下跌的城市增至39個(gè)，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領(lǐng)跌，東莞跌幅最大，達(dá)1.71%。

相比一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場得花更長時(shí)間來消化庫存。按業(yè)內(nèi)人士估算，北京現(xiàn)有土地庫存的消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州分別不足一年半和一年，但部分三四線城市要消化已有的在售住宅面積，需要6年以上，市場供給已經(jīng)超出了真實(shí)需求。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市供求比僅為0.64，但三四線城市，例如甘肅武威供求比高達(dá)8.06，山西大同供求比達(dá)5.7，延安達(dá)4.34，存在嚴(yán)重供過于求現(xiàn)象。湖南湘潭從6月份開始，一手商品房網(wǎng)簽成交面積持續(xù)下滑，房價(jià)也在7月出現(xiàn)下跌。量價(jià)齊跌，這是典型的供大于求信號。

房價(jià)漲不漲看人口流動

為什么一線城市的房價(jià)一直在上漲？

在某些專家看來，一線城市房價(jià)的上漲，除了經(jīng)濟(jì)方面的供求原因，還與人口流向有關(guān)。一線城市過度聚集的行政資源、經(jīng)濟(jì)資源、教育資源吸引了一大批外來人口的流入。北上廣等地都屬于移民城市，就像美國的紐約、華盛頓等地區(qū)一樣，吸引著全國各地的年輕人來此尋找發(fā)展機(jī)會，這在客觀上支撐著房價(jià)，讓房價(jià)不那么容易跌。事實(shí)是，即使在2 0 08年爆發(fā)金融危機(jī)時(shí)，紐約、華盛頓的房價(jià)也從未跌過。

一個(gè)城市房地產(chǎn)市場的增長動力大小，取決于人口流向，人口流入量大的城市，房價(jià)上漲空間較大，人口流出地的房價(jià)則不具備上漲的前提。雖說過去十年，房產(chǎn)投資遵循“傻瓜邏輯”，不管在哪買，只要買了就是賺，但不可否認(rèn)，買在大城市的房子，的確比買在小城市的房產(chǎn)要漲得多。原因就在于大城市有更強(qiáng)的人口集聚能力，不論是自住需求還是投資需求，大城市的空間縱深都大于小城市。

如此一來，問題開始變得更清晰了—— 判斷未來幾年某地的房價(jià)是漲是跌，很大程度上要看該城市是在吸納新增人口，還是人口在流出。

房價(jià)上漲派言論

亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存：

房價(jià)漲是沒有異議的。房價(jià)漲，這是沒有異議的。至少一線城市五年要翻一番的，其他二三線城市各種條件不一樣，有的就是人口的擁入不太充分的地區(qū)，可能漲幅不高，但是一定還會漲。

諾亞正行CEO章嘉玉：

一線城市精華地帶問題不大，三四線城市房產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)。我國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)性的房市。我認(rèn)為，投資者如果持有的是一線城市的精華地段，問題不太大。畢竟那些精華地方比如上海的陸家嘴，北京二環(huán)等精華地段，已經(jīng)沒有新增的土地可以開發(fā)了。但是二三線、三四線城市，被城鎮(zhèn)化炒作出來的房地產(chǎn)市場，尤其是供給較多的住宅類房地產(chǎn)將存在較高的風(fēng)險(xiǎn)。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：

下半年房價(jià)上漲動力依然存在，但同比漲幅將趨緩。今年上半年房地產(chǎn)總體形勢用一句話形容，就是各項(xiàng)指標(biāo)處于本輪調(diào)控以來高位。2013年以來，房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)交易量、交易額等多方面指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到近兩年高位。由于宏觀經(jīng)濟(jì)影響，下半年雖然房價(jià)上漲動力依然存在，但是同比漲幅將趨緩。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平：

深圳買房可以對沖70%的通脹。盡管地產(chǎn)領(lǐng)頭的50多個(gè)相關(guān)行業(yè)都正趨向探底，地產(chǎn)業(yè)的蕭條恐怕難以規(guī)避，但買樓仍是對抗通貨膨脹最有效的手段。樓市最大的優(yōu)點(diǎn)在于它能抵抗濫發(fā)貨幣的行為，“例如在深圳買房，樓價(jià)上漲的速度起碼可以對沖掉70%的通脹?！?/p>