中國式古宅投資價值幾何？

要風(fēng)得風(fēng)、要雨得雨的慈禧太后她老人家，都不肯終老于紫禁城，非要整修頤和園，來頤養(yǎng)天年。陶淵明“采菊東籬下，悠然見南山。山氣日夕佳，飛鳥相與還”的田園詩，打動著中國一代又一代人，究其原因，無非是中國人那份對勞碌一生后，歸隱田園生活的向往，自上至下，無一例外。這種對歸隱田園的向往，很好的解釋了古宅為何能作為投資品。

諸多古宅誰來買？

相信有這種疑問的人不在少數(shù)，我們就來看看最近大家都在關(guān)注的熱點(diǎn)事件。馬云退休？他對全中國人民放話：“以前工作就是我的生活，從今天起，生活就是我的工作。”退休后的馬云做了大自然保護(hù)協(xié)會中國區(qū)會長，這份聽起來就很“田園”的閑云野鶴式職務(wù)，無意間透露出馬云對理想生活的向往。縱觀第一代富翁，史玉柱、馬云均已到了事業(yè)征戰(zhàn)后，回歸修身養(yǎng)性、頤養(yǎng)天年的年紀(jì)。征戰(zhàn)商場多年的他們，有閑錢、有閑情，也有需求找尋一個回歸之所，以他們的眼光，一定不難發(fā)現(xiàn)古宅這一隱匿于角落多年的流落明珠。中國古宅價值現(xiàn)在普遍不高，明清建筑也遍布南方小鎮(zhèn)，不至于難覓蹤影。一棟浙江東陽古宅，占地810平方米，保存相對完好，叫價也不過380萬元。

杭州安縵法云酒店就是現(xiàn)代古宅投資的代表。坊間傳言，當(dāng)時為了高度還原古村的原貌，還從江西搬來一批古宅進(jìn)行填補(bǔ)。目前，安縵集團(tuán)的酒店遍布全球，住宿價格最低的也要4000元一晚，這些酒店均坐落于古宅、古鎮(zhèn)、古村落之中。北京頤和安縵、杭州安縵法云酒店是融入中國古代建筑、隱于鬧市之中的酒店典范。雖然，有網(wǎng)友評價這不是一般人可以享受得起的奢侈品，但也顯示出對這種歸隱式生活的向往。至于能不能賺錢的質(zhì)疑，從“海航以28億元收購安縵集團(tuán)”的消息不難看出，財(cái)團(tuán)對古宅及其衍生投資的看好。

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存

數(shù)據(jù)顯示，安徽省徽州地區(qū)明清時代古宅，現(xiàn)在售價約為45萬元左右一套。這些古宅保存雖不盡完好，但每棟都有其背后的故事及一份化不開的歷史厚重感，不少梁、柱、窗欞皆為明清時期工匠所刻，工藝精湛，花紋優(yōu)美。現(xiàn)今一對品相中等的清朝雕花窗，價格也在萬元上下，若質(zhì)地為貴重木材，拍賣到數(shù)十萬元也并非難事。擁有了古宅的同時，可以說同時擁有了許多價值不菲的古董。寧波月湖附近的古宅出租價格為每年60萬元，合同明文規(guī)定承租者必須同時肩負(fù)保養(yǎng)及修繕工作。如此看來，古宅投資的確是一本萬利的好買賣。

但機(jī)遇往往并存著風(fēng)險(xiǎn)，古宅原址改造不遷走的話，加固與水電改造費(fèi)用算下來，大約每平米1800元左右，屋頂、墻面、雕花的修復(fù)及上漆大約每平米要400元左右，如果請知名的工匠復(fù)原成初始樣貌，這個價格會更高。一幢古宅的修復(fù)，沒有3年5年是不能成型的，很有可能一套50萬元上下的古宅卻要花費(fèi)上百萬元來修復(fù)。古宅多為年久失修且為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，初次修復(fù)后，為保證易被侵蝕的木質(zhì)結(jié)構(gòu)不繼續(xù)損壞，每年至少投入10萬元上下。同時，政策的不明朗也為古宅投資蒙上了不穩(wěn)定因素，政策上對古宅是否為古董的爭論一直沒有明確的定論。古宅集中的徽州地區(qū)，有些地方就禁止1911年以前、具有歷史價值的古建筑買賣、拆遷，安徽省出文規(guī)定，禁止徽派古建筑遷往外省。雖然政策禁止，但是仍有古宅源源不斷的通過各種方法不斷遷出。

遷出的成本及風(fēng)險(xiǎn)大于原址修復(fù)，它包括高昂的拆卸費(fèi)、專業(yè)編號人員費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、復(fù)建費(fèi)。這些費(fèi)用加在一起，根據(jù)古宅的建筑規(guī)模不一、材質(zhì)不一、建筑構(gòu)造復(fù)雜性不一，一套200平米上下的古宅遷出，最低花費(fèi)要到每平米一萬元左右。即使如此，若政策允許，古宅的投資價值仍不可小覷。

國外古堡投資模式

國外古堡投資模式基本上分為以下幾個大類：自住、租賃、改建為博物館、葡萄酒莊園。國外古堡根據(jù)其地理位置及修繕程度，價格高低不一，法國距離市中心及機(jī)場50公里以內(nèi)的修繕完好、電力及設(shè)施齊備的18、19世紀(jì)古堡價格約為每套5000萬元上下；阿姆斯特丹古堡每平米不過1566元，整套不過600萬元。除去這些一次性的投入，更為重要的是持有成本。美國通常會對房產(chǎn)收18%左右的房產(chǎn)稅及13%左右的公共事業(yè)費(fèi)，由于房屋功能不同，稅率也會隨之改變，如果改建成公共博物館等場所，或許不需要支出這部分費(fèi)用。與中國不同的是，對于大型建筑，美國采取的是可商談?wù)?，只要理由合理，很有可能談成一個固定稅率，按年收取。一般來說，古堡每年的維護(hù)成本在45000至60000美元。

如果改建為古堡酒店，根據(jù)離市區(qū)的遠(yuǎn)近，每間房間基本可以租賃到50～500美元/每日。假設(shè)古堡為僅有15間房間的小型城堡，以每年50%的入住率來計(jì)算，以最低房價和最高維護(hù)費(fèi)為計(jì)算基準(zhǔn)，每年可盈利約56%。若改建成博物館，收入比較低，但相對的維護(hù)費(fèi)也更低。若投資葡萄酒古堡，風(fēng)險(xiǎn)性更大，盈利多少與企業(yè)管理和自然原因密切掛鉤，一般酒莊投資回報(bào)率在5%上下。

中外古宅分布

中國

徽州古宅

結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，雕鏤精湛，尤以民居、祠堂和牌坊最為典型，被譽(yù)為“徽州古建三絕”。造型豐富，講究韻律美，在建筑雕刻藝術(shù)的綜合運(yùn)用上，融石雕、木雕、磚雕為一體，顯得富麗堂皇。

四合院

四合院建筑布局以南北縱軸對稱布置和封閉獨(dú)立的院落為基本特征，有最簡單的一進(jìn)院、二進(jìn)院或沿著縱軸加多三進(jìn)院、四進(jìn)院或五進(jìn)院。

江南民居

江南民居普遍的平面布局方式和北方的四合院大致相同，只是一般布置緊湊，江南民居講究與周圍自然環(huán)境結(jié)合起來，形成景色如畫的水鄉(xiāng)風(fēng)貌。

國外

哥特式古堡

哥德式建筑的整體風(fēng)格為高聳削瘦，且?guī)Ъ?。以卓越的建筑技藝表現(xiàn)了神秘、哀婉、崇高的強(qiáng)烈情感。哥特式建筑明顯建筑風(fēng)格是高聳入云的尖頂及窗戶上巨大斑斕的玻璃畫。

古羅馬式古堡

古羅馬建筑一般以厚實(shí)的磚石墻、半圓形拱券、逐層挑出的門框裝飾和交叉拱頂結(jié)構(gòu)為主要特點(diǎn)。主要依靠水平很高的拱券結(jié)構(gòu)，獲得寬闊的內(nèi)部空間。

巴洛克式古堡

在意大利語中，巴洛克意指“畸形珍珠”。放蕩不羈、極盡奢華、立面裝飾滿了壁畫雕塑是巴洛克建筑的主要特征。