以房養(yǎng)老最大風(fēng)險(xiǎn)是房產(chǎn)泡沫

據(jù)新華社報(bào)道，中國準(zhǔn)備明年一季度開始試行“以房養(yǎng)老”，作為政府鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的扶持措施之一。不過，包括北京、上海在內(nèi)的一些先行試點(diǎn)的城市發(fā)現(xiàn)這種在成熟市場存在已久的服務(wù)在中國似乎“不靈”，報(bào)章標(biāo)題直言“京滬試點(diǎn)均告失敗”。

據(jù)悉，除了中國住房“產(chǎn)權(quán)70年”等制度問題，子女供養(yǎng)和房產(chǎn)傳給下一代等固有的觀念也是導(dǎo)致試驗(yàn)遭冷遇的主要因素。

英國諾丁漢大學(xué)當(dāng)代中國學(xué)學(xué)院院長姚樹潔認(rèn)為，無論在中國還是在英國或者其他成熟市場，以房養(yǎng)老只能是整個(gè)養(yǎng)老體系中的一小部分。

他認(rèn)為，中國引進(jìn)這種養(yǎng)老輔助方式，最大的風(fēng)險(xiǎn)是中國房地產(chǎn)市場本身的泡沫過大，未來叵測。

釋放價(jià)值

“以房養(yǎng)老”，即老人把自己擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，或稱反向抵押，以換取養(yǎng)老金，是國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出的扶持政策之一。

具體而言，是指老人把已經(jīng)付清貸款的房子抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價(jià)值等因素，定期發(fā)放現(xiàn)金給房主。

這與英國的“資產(chǎn)釋放”類老人房產(chǎn)抵押貸款略有不同。英國老人抵押房產(chǎn)，“釋放”鎖在磚瓦間的資產(chǎn)換取錢款，在英國可以算是“以房養(yǎng)老”三個(gè)途徑之一。

姚樹潔指出，把房產(chǎn)投資作為老有所養(yǎng)的一條途徑，首先需要市場成熟、穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)及相關(guān)法規(guī)清晰。

他說，要在中國推行住房反向抵押服務(wù)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場本身具有極大的不確定性，泡沫太大，政策走向不明。

如此，今天值上億元人民幣的房產(chǎn)10年后值多少，20年后又值多少，很難斷言必定是一條上升曲線。

“那就好比坐飛機(jī)不關(guān)機(jī)艙門，”他說。

此外，中國住房到業(yè)主去世時(shí)，不但剩下的產(chǎn)權(quán)年限可能很短，房子的質(zhì)量估計(jì)也成問題。要確定這樣的抵押物值多少現(xiàn)金，恐怕難度很高。

主要風(fēng)險(xiǎn)

同時(shí)，把房產(chǎn)作為未來收入來源之一，涉及的是一套金融模式，在房產(chǎn)估值、價(jià)值預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、利率確定等具體操作層面不但專業(yè)要求高，還需要體現(xiàn)房產(chǎn)市場的地方性特點(diǎn)。

作為潛在的房東，提供房產(chǎn)抵押的金融機(jī)構(gòu)，包括設(shè)計(jì)此類“釋放房產(chǎn)價(jià)值”產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司，經(jīng)驗(yàn)不足不是大問題，關(guān)鍵是需要一套完善的操作和監(jiān)控系統(tǒng)。

姚樹潔指出，英國政府不直接插手這類市場活動(dòng)，但法律為這類市場活動(dòng)中的各方權(quán)益提供保障。

具體到英國的業(yè)主，通常到退休時(shí)房屋按揭貸款已經(jīng)付清，子女長大成人飛離鳥巢，一般而言絕大部分房產(chǎn)都會(huì)升值。

以房養(yǎng)老的常見做法包括賣大房換小房，將住房全部或部分出租，或者抵押房產(chǎn)，具體選擇取決于各人實(shí)際情況。

真正把房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)換錢補(bǔ)貼退休后日常生活開支的只是其中一部分。

終身按揭

姚樹潔認(rèn)為，以房養(yǎng)老在中國是否能成為“社保養(yǎng)老”和“子女養(yǎng)老”之外第三條養(yǎng)老途徑，實(shí)際上應(yīng)該換個(gè)提法，即它在中國的養(yǎng)老體系中占據(jù)的比例將有多大。

他說，不能因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)高企就認(rèn)為可以把養(yǎng)老的責(zé)任推卸給業(yè)主。

退休后需要養(yǎng)老幫助的階層中，擁有足以當(dāng)作抵押的房產(chǎn)的可能不占多數(shù)。

在英國，抵押房產(chǎn)也并非養(yǎng)老的主要途徑。

通常，抵押房產(chǎn)換得“終身按揭”（lifetime Mortgage），可以一次性兌現(xiàn)，也可以分期、分批支取。

金融機(jī)構(gòu)對(duì)用于抵押的房產(chǎn)的價(jià)值和類別，以及申請抵押貸款的業(yè)主年齡下限都有明確規(guī)定。

未付清購房按揭的業(yè)主必須用抵押房產(chǎn)所得錢款付清按揭，剩下的錢可以隨意支配。

同時(shí)，把房子抵押給銀行或保險(xiǎn)公司后，將來留給配偶后代的遺產(chǎn)金額相應(yīng)減少，原來不要交稅的可能因?yàn)槭杖朐黾佣杓{稅，原來享受的與收入掛鉤的福利金額可能要相應(yīng)減少。

如果選擇固定遺產(chǎn)金額，那么抵押房產(chǎn)時(shí)可以換得的金額就會(huì)減少。

因此，提供這類終身按揭的金融機(jī)構(gòu)會(huì)提醒潛在客戶，做決定前先與家人商量，不失為明智之舉。