基于房地產(chǎn)經(jīng)營管理的房地產(chǎn)價格要素探討

【摘要】在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理，必須研究房地產(chǎn)的價格特征、價格決定、價格構(gòu)成、價格分類等要素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；價格決定；構(gòu)成；分類

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)是價值，其構(gòu)成表現(xiàn)為土地，建筑物等貨幣表現(xiàn)形式?，F(xiàn)實房地產(chǎn)的價格受市場需求和供給的共同作用而形成。市場供求關(guān)系的影響具有一定的波動性。房地產(chǎn)作為實物、權(quán)益與區(qū)位的綜合體，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，必須重視對房地產(chǎn)的價格特征、價格決定、價格構(gòu)成和價格分類的研究。

1、房地產(chǎn)價格的特征

1.1地域性

房地產(chǎn)即不動產(chǎn)，其固定不變的區(qū)位是決定價格的一個根本因素。房地產(chǎn)地域性的特征不但使其外部效應(yīng)表現(xiàn)得更為突出，使房地產(chǎn)市場隱含一定的地域性壟斷。

1.2異質(zhì)性

房地產(chǎn)由于其區(qū)位、自然、經(jīng)濟的差異和建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝修、設(shè)備等方面的差別，強化了其異質(zhì)性。房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性主要表現(xiàn)為位置固定性、質(zhì)量差異性及面積有限性等特征，這使得房地產(chǎn)市場上不能實現(xiàn)統(tǒng)一價格。

1.3趨升性

房地產(chǎn)價格一般具有趨升性。長期來看，由于房屋使用功能的永久性與居住需求的不變性導(dǎo)致房地產(chǎn)具有增值、保值性。房地產(chǎn)商品的相對稀缺、土地供給缺乏彈性、城市人口的增加、生活方式改善、消費者收入水平提高及技術(shù)持續(xù)進步等多種因素決定房地產(chǎn)價格的趨升性不可避免。

1.4權(quán)益性

房地產(chǎn)價格實際是一種權(quán)益價格。由于價格是對依附于房地產(chǎn)上的權(quán)利的衡量，實物狀況相同的同一宗房地產(chǎn)按其不同的權(quán)益要求而可以具有不同的價格。

1.5政策性

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國計民生，其市場發(fā)展形態(tài)和價格水平受到政府政策的重要影響。土地市場受政府的嚴(yán)格把控，土地的權(quán)屬性質(zhì)、稀缺性以及耕地保護的必要性決定了政府一定要直接參與土地資源的配置。政府的各類土地利用規(guī)劃以及相關(guān)土地保護政策都會對區(qū)域土地價格產(chǎn)生重大影響。國家和地方各種宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)業(yè)本身的調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大。

1.6多樣性

房地產(chǎn)價格既可以用買賣價格即出售價格表示，也可以用一定期間的收益，即租賃價格表示。租金代表一定期間的收益，將收益以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，就可能得到買賣價格。

2、房地產(chǎn)價格的決定

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)商品的價格及變化趨勢由供給與需求共同決定；反之，房地產(chǎn)商品的價格水平及變化又引導(dǎo)供求數(shù)量的調(diào)整。房地產(chǎn)供給是指在一定市場條件下房地產(chǎn)的生產(chǎn)者或持有者愿意并能夠提供給市場的房地產(chǎn)數(shù)量，它反映出市場條件與生產(chǎn)者或持有者供應(yīng)意愿之間的對應(yīng)關(guān)系。這里的市場條件包括房地產(chǎn)價格、需求者收入水平、相關(guān)商品的價格，建材、家具等互補品、消費者偏好、廠商營銷手段和價格預(yù)期等。在房地產(chǎn)供小于求時，形成賣方市場，價格上升，供給增加，需求出現(xiàn)減少，實現(xiàn)均衡。反之亦然，市場機制運行的結(jié)果是最終趨向于市場均衡。

3、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

房地產(chǎn)價格主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤兩大部分構(gòu)成。其中，房地產(chǎn)開發(fā)成本是開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和銷售房屋的過程中發(fā)生的士地取得、建筑安裝、市政配套、營銷管理等各種支付。利潤指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)的收入中扣除成本和稅金以后的余額，利潤總額往往由營業(yè)利潤、投資收益和營業(yè)外收支差額三部分構(gòu)成。開發(fā)成本是決定開發(fā)企業(yè)回報以及下一生產(chǎn)周期房地產(chǎn)供應(yīng)的重要因素。只有房地產(chǎn)價格等于或大于開發(fā)成本，開發(fā)商才能補償耗費的資金，開發(fā)活動才能夠持續(xù)下去。開發(fā)成本的構(gòu)成是以生產(chǎn)費用為理論基礎(chǔ)的成本價格的組合，它與市場價格有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)涉及較多環(huán)節(jié)，所以開發(fā)成本的構(gòu)成包含較多內(nèi)容。以住宅開發(fā)為例，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營核算看，主要包含以下幾部分。

（1）土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。由于土地自然供給有限，經(jīng)濟供給缺乏彈性，土地費用在房地產(chǎn)價格中所占比例有逐步上升的趨勢。

（2）前期工程費和建筑安裝工程費。建筑安裝工程費是用于建安工程建設(shè)的總成本費用，即房屋建筑安裝造價，它在整個成本構(gòu)成中所占比例較大。市政公共設(shè)施費用。

（3）管理費用。管理費用主要包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、培訓(xùn)費、養(yǎng)老保險費等，一般在整個成本構(gòu)成中所占比例較小。

（4）貸款利息。貸款利息的大小與所開發(fā)項目的大小以及融資額度的多少等因素具有密切關(guān)系，其所占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

（5）稅費。包含稅收和行政性費用兩部分。

4、房地產(chǎn)價格的分類

房地產(chǎn)與一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地產(chǎn)市場的特殊運行規(guī)律，決定了房地產(chǎn)價格的分類形式具有多樣性。不同的分類方式以及不同的價格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分類：

（1）成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。

（2）市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府確定價。

（3）基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格。

（4）土地價格、建筑物價格和房地價格。

（5）總價格、單位價格和樓面地價。

（6）所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格。

（7）買賣價格、租賃價格、典當(dāng)價格、抵押價格、保險價格。

（8）現(xiàn)房價格和期房價格。

（9）起價、標(biāo)價、成交價和均價。

（10）保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。

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