淺談不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的技術(shù)方法歐放光

歐放光 雷程

摘要：在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作中， “已有資料的整理與文檔編制”與“不動產(chǎn)資料的落宗落幢”是一個有機的整體——“已有資料的整理與文檔編制”的科學(xué)合理與否，對“不動產(chǎn)資料的落宗落幢”工作的效率具有很大的制約性;由于已有不動產(chǎn)資料定位數(shù)據(jù)的缺泛，對房屋的“滅失”及相似房屋、無特征房屋的落宗落幢工作帶來了極大的不便。本文對上述問題進行了粗淺探討。

Abstract： In the process of real estate data integration， "the arrangement and documentation of existing data" and "the settlement of real estate data" are an organic whole. The scientific rationality of "the arrangement and documentation of existing data" has a great restriction on the efficiency of the work of "the settlement of real estate data". Due to the lack of real estate data positioning data， it has caused great inconvenience to the "loss" of houses and the downsizing of similar houses and characteristic houses. This article discusses the above issues briefly.

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);數(shù)據(jù)整合;已有資料的整理與文檔編制;不動產(chǎn)資料的落宗落幢;“滅失”房屋;相似房屋;無特征房屋

Key words： real estate;data integration;the arrangement and documentation of existing data;settlement of real estate data;"loss" of houses;similar houses;houses without features

中圖分類號：P231.5? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）10-0280-03

0? 引言

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的核心工作，是將已有的分布于各專業(yè)部門的房產(chǎn)測量資料、地籍測量資料、不動產(chǎn)登記發(fā)證資料及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易數(shù)據(jù)等，進行整合并在統(tǒng)一、合理的空間框架下，采用現(xiàn)勢性較強的、全政區(qū)覆蓋的基本圖件作為不動產(chǎn)登記總圖，進行落宗落幢并按照最新政策與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行數(shù)據(jù)庫建設(shè)，以實現(xiàn)原分散管理模式向綜合管理或一站式管理模式的轉(zhuǎn)變，達到便民、利民與不動產(chǎn)“一張圖管理”高效率的目的。

實現(xiàn)上述目標(biāo)的基本途徑或工作流程，概括為如下幾點：①已有資料的整理與文檔編制;②不動產(chǎn)資料的落宗落幢;③不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)。

上述各工作流程中，其“③不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)”只是一個工具性的工序，制約不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作效率，在于“①已有資料的整理與文檔編制”與“②不動產(chǎn)資料的落宗落幢”。

“已有資料的整理與文檔編制”與“不動產(chǎn)資料的落宗落幢”是一個有機的整體——“已有資料的整理與文檔編制”的科學(xué)合理與否，對“不動產(chǎn)資料的落宗落幢”工作的效率具有很大的制約性。

本文根據(jù)在相關(guān)項目中的實踐經(jīng)驗，對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作中“已有資料的整理與文檔編制”及“落宗落幢”的技術(shù)方法，從如下幾個方面進行了相關(guān)的總結(jié)。

①已有資料的整理與文檔編制的幾個技術(shù)細節(jié)方法;②利用相關(guān)資料印證房屋“滅失”的判定方法;③由于產(chǎn)權(quán)交易（買賣）、產(chǎn)權(quán)變化（繼承、贈與、分割、合并、改建擴建）而引起的“一房多證”、“多房一證”的判定;④無特征房屋的落宗落幢。

1? 已有資料的特性分析

1.1 已有資料的分布與存儲分析

根據(jù)作者從事的幾個市、縣的相關(guān)工作實踐，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作的已有資料，具有如下幾個特性：

1.1.1 資料的分散性

需要整合的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，散布于自然資源、房產(chǎn)管理、規(guī)劃、農(nóng)（林）業(yè)、土地收儲等諸多部門。

1.1.2 介質(zhì)的多樣性

其資料形式有：檔案資料（掃描文檔或檔案封裝）、數(shù)據(jù)庫資料（主要是后期建設(shè)的房產(chǎn)交易與部分地籍資料）、圖件資料等。

1.1.3 標(biāo)準(zhǔn)的不一致性

由于資料是城市建設(shè)與管理幾十年來的積淀，各個時期執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與政策均具有其時代特征，因此，縱使是同類同種資料，其標(biāo)準(zhǔn)亦存在不一致性。主要體現(xiàn)為：房產(chǎn)分攤面積、計算標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)采集要求等方面的不一致性。

1.1.4 空間參考的多樣性

資料的分散性與標(biāo)準(zhǔn)的不一致性，決定了各部門間的資料、甚至同一部門不同時期的資料間都具有不同的空間參考。

1.1.5 數(shù)據(jù)資料的冗余性

由于資料是城市建設(shè)與管理幾十年來的積淀，前期數(shù)據(jù)大多采用檔案封裝形式存放，因此，對由于舊城改造、土地收儲、建筑改（擴）建及房屋產(chǎn)權(quán)變化引起的產(chǎn)權(quán)登記，存在重復(fù)登記、無效登記等的數(shù)據(jù)資料的冗余。

1.2 已有資料的形態(tài)分析

除空間參考系外，已有資料的形態(tài)，在權(quán)證方式上，大體可分為如下幾類：①土地證與房產(chǎn)證雙證俱全;②只有土地證;③只有房產(chǎn)證;④地塊具有土地收儲證。

在空間屬性上，可分為如下幾類：

①個人獨有建筑。包括獨棟、獨院、專有建筑等。如宅基地、居民自建房、獨有別墅等;②商業(yè)住宅。包括住宅小區(qū)、綜合商住樓等;③實體經(jīng)濟房屋。包括實體經(jīng)濟的獨有建筑，如辦公樓、商業(yè)門店、車間等及實體經(jīng)濟內(nèi)部成員共有產(chǎn)權(quán)房屋。

在空間形態(tài)上，可分為如下幾類：①套型房屋具有明顯的套型區(qū)別：大小或分布形態(tài)具有明顯的可區(qū)分特征，利用已有資料的圖形特征，即可準(zhǔn)確落幢;②無特征房屋：主要表現(xiàn)為在住宅小區(qū)內(nèi)的各幢外形特征相似、外廓大小、各套型房屋大小與外廓空間特征相似，如無相關(guān)其它調(diào)查方式，利用已有資料的圖形特征，無法準(zhǔn)確落幢;③地下空間：如地下車庫、地下商業(yè)門店等。如無相關(guān)其它調(diào)查方式，利用已有資料的圖形特征，無法準(zhǔn)確落幢;④商業(yè)城、綜合市場內(nèi)的單獨產(chǎn)權(quán)鋪面：由于其內(nèi)部多數(shù)形態(tài)特征相似的特性，因而，如無完整的空間定位資料，利用已有資料的圖形特征，縱使可準(zhǔn)確落宗，但亦無法進行空間定位。

2? 已有資料的整理與文檔編制的幾個技術(shù)細節(jié)方法

大多數(shù)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合與落宗落幢工作是分步實施的，即由一個部門（通常為具有軟件開發(fā)資質(zhì)的公司）開發(fā)管理數(shù)據(jù)庫，將已有資料進行掃描、建檔與入庫;另一個部門（通常為具有測繪與地理信息系統(tǒng)建設(shè)資質(zhì)的公司）根據(jù)管理數(shù)據(jù)庫進行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合與落宗落幢工作。

由于分步實施且兩個實施單位（部門）缺少溝通，在技術(shù)路線與技術(shù)方法上必然存存一定的差異性。從而對整個項目的實施效率產(chǎn)生了不可避免的一些制約。

根據(jù)各種作業(yè)流程間的邏輯與物理關(guān)系及上述資料的特性分析，作者認為，對已有資料的整理與文檔的編制，應(yīng)注意如下幾個技術(shù)細節(jié)方法。

2.1 以“面”為首級控制

以“面”為首級控制，即是對城市以行政區(qū)劃或不動產(chǎn)分區(qū)進行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合。其目的是建立對不動產(chǎn)的編碼體系。

在進行此項工作之前，應(yīng)對城市的歷次政區(qū)變革進行分析。包括歷次政區(qū)變革的時點及政區(qū)變革前后的名稱等。并利用計算機技術(shù)，根據(jù)錄入的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的發(fā)證時間、政區(qū)名稱，由其自動歸入當(dāng)前的政區(qū)體系中。

在進行此項建立時，應(yīng)依次以“區(qū)”至“社區(qū)”為單位進行面的控制。其方式是在文檔建庫時，以“區(qū)”名稱為素引、以“社區(qū)”為單位進行文檔歸并。

2.2 以“線”為次級控制

以“區(qū)”名稱為素引、以“社區(qū)”為單位進行文檔歸并后，在“社區(qū)”內(nèi)以道路名稱為“線”進行文檔第二次歸并。

此過程的關(guān)鍵在于，應(yīng)對城市的歷次路名變革進行分析。包括歷次路名變革的時點及路名變革前后的名稱等。并利用計算機技術(shù)，根據(jù)錄入的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的發(fā)證時間、政區(qū)名稱、地名地址等，由其自動歸入當(dāng)前的道路體系中。

2.3 以“點”為權(quán)屬控制

在上述文檔歸并后，以“點”為權(quán)屬控制進行遞次歸并。“點”依次為單位名稱、小區(qū)名稱、樓盤名稱、樓棟名稱（棟號）、樓層、室號等。

2.4 以“色”進行不動產(chǎn)類別標(biāo)示

在進行文檔建庫時，根據(jù)上述不動產(chǎn)在“權(quán)證”方式、“空間屬性”、“空間形態(tài)”上的各類特征，對其文檔輔以相應(yīng)代碼并以不同色彩進行標(biāo)示，在進行上述歸并后，再以“色”進行不動產(chǎn)類別標(biāo)示。

其具體方法為：在進行文檔入庫時，根據(jù)不動產(chǎn)“權(quán)證”方式、“空間屬性”、“空間形態(tài)”，分別設(shè)計相應(yīng)的代碼，由計算機自動進行歸類并自動標(biāo)色。

2.5 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的自動提取

在進行文檔錄入時，應(yīng)根據(jù)項目要求的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的內(nèi)容與格式，將資料數(shù)據(jù)中的相關(guān)內(nèi)容以文檔方式進行輸入，并設(shè)計相應(yīng)的數(shù)據(jù)自動轉(zhuǎn)換與提示方式，由計算機自動進行格式轉(zhuǎn)換。

3? 利用相關(guān)資料印證房屋“滅失”與“一房多證”的判定方法

3.1 房屋“滅失”與“一房多證”的產(chǎn)生原因

在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作中，房屋“滅失”與“一房多證”、“多房一證”引發(fā)的不能落宗落幢，是一個耗時耗力且大多數(shù)作業(yè)人員都不能準(zhǔn)確把握的問題。

房屋“滅失”與“一房多證”、“多房一證”的產(chǎn)生有如下原因：

3.1.1 房屋的“滅失”

①由于道路、市政等非不動產(chǎn)類工程建設(shè)，對原有不動產(chǎn)進行拆建，但原房產(chǎn)證未及時消檔，從而產(chǎn)生房屋“滅失”。此時，其表現(xiàn)形式為：房屋實地“滅失”，但其房產(chǎn)證等資料仍然存在;②由于城市三舊改造、土地收儲或其它不動產(chǎn)類工程建設(shè)，會產(chǎn)生原有房屋“滅失”或失去了不動產(chǎn)權(quán)證意義，但原房產(chǎn)證未及時消檔。此時，其表現(xiàn)形式為：原有房屋實地“滅失”或已不具不動產(chǎn)權(quán)證意義，但其房產(chǎn)證等資料仍然存在;同時，新建房屋存在于實地，但有可能已辦理或未辦理不動產(chǎn)證，其結(jié)果是：有效不動產(chǎn)證與無效不動產(chǎn)證并存或無效不動產(chǎn)證存在但新的不動產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)。

3.1.2 一房多證

①由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變遷轉(zhuǎn)移（包括買賣、繼承、贈予等），而原房產(chǎn)證未及時消檔;②由于地名地址變化和換證工作流程不規(guī)范，原房產(chǎn)證未及時消檔;③由于房屋改（擴）建后重新辦證而原房產(chǎn)證未及時消檔。

3.2 利用相關(guān)資料印證房屋“滅失”與“一房多證”的判定方法

根據(jù)上述分析可知，房屋“滅失”與“一房多證”的印證，需要根據(jù)其變化的成因來進行。然而，由于已有不動產(chǎn)資料大多缺泛空間定位數(shù)據(jù)，因而其印證方式大多只能采用地名地址匹配的方式進行。

作者在相關(guān)項目的實施過程中，在對已能落宗落幢的不動產(chǎn)進行落宗落幢工作的前提下，采用綜合運用工程建設(shè)資料、土地收儲資料等，對房屋“滅失”與“一房多證”進行了如下方式的判定。

除個人類工程建設(shè)外，對于道路、市政等非不動產(chǎn)類工程建設(shè)及城市三舊改造、土地收儲或其它不動產(chǎn)類建設(shè)工程，除個別情況外，大多是有建設(shè)工程的紅線圖的，且紅線圖大多反映了其建設(shè)前的地物、地名、地址等情況。因此，將相關(guān)紅線圖進行空間變換為不動產(chǎn)登記總圖的空間參考后與不動產(chǎn)登記總圖套合，再進行綜合分析，在很大程度上是可以進行房屋“滅失”與“一房多證”的判定。

3.2.1 由于道路、市政等非不動產(chǎn)類工程建設(shè)，對原有不動產(chǎn)進行拆建的判定

此類情況表現(xiàn)為房屋“滅失”后，其實地已無不動產(chǎn)類地物，其紅線圖上不動產(chǎn)類地物落入道路、市政工程范圍內(nèi)。此時，應(yīng)根據(jù)周邊已落宗落幢不動產(chǎn)的地名地址（特別是門牌號碼）與不能落宗落幢的不動產(chǎn)的地名地址的邏輯與物理關(guān)聯(lián)及紅線圖上的圖形與不能落宗落幢的不動產(chǎn)的圖形特征進行綜合判定。

其實施方法為：根據(jù)周邊已落宗落幢不動產(chǎn)的地名地址進行區(qū)域框定;再根據(jù)圖形特征進行定點確定。

3.2.2 城市“三舊改造”房屋“滅失”的判定

城市“三舊改造”是指“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的改造。其在不動產(chǎn)方面的變化特點有：部分房屋“滅失”和部分不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變化及部分不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化及全部房屋“滅失”或全部不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化等多種情況。

如只進行交通與環(huán)境整治的舊村莊，則存在部分房屋“滅失”;舊廠房進行改造時，有可能整體拆除、部分拆除、不拆除但部分功能改變等;舊城鎮(zhèn)進行改造時，會有上述各種情況的并發(fā)情況。

此時，應(yīng)根據(jù)不同的變化情況，進行綜合判定：

只進行交通與環(huán)境整治的舊村莊，則存在部分房屋“滅失”，可參考上述3.2.1的方法進行;

舊廠房進行改造整體拆除時，其內(nèi)的新建不動產(chǎn)類，有可能進行了不動產(chǎn)登記或沒有進行不動產(chǎn)登記（如在建等），但不管情況如何，其原有房產(chǎn)等，均應(yīng)作“滅失”處理;

舊廠房進行改造部分拆除時，有如下二種情況：一是老舊廠房拆除，但其具有獨立產(chǎn)權(quán)的職工配套住宅沒拆除具產(chǎn)權(quán)無變化的;二是老舊廠房拆除，但其具有獨立產(chǎn)權(quán)的職工配套住宅沒拆除但產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變化的;

對上述情況，其拆除部分（如與圖不同部分）的原有不動產(chǎn)應(yīng)作“滅失”處理。

沒拆除部分的產(chǎn)權(quán)是否變化，可按其是否有“一房多證”現(xiàn)象進行處理，且按相關(guān)舊廠房改造的批文的內(nèi)容及時間節(jié)點進行處理：有產(chǎn)權(quán)變化的，前期的不動產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)變遷轉(zhuǎn)移處理。

3.2.3 土地收儲房屋“滅失”的判定

土地收儲時，房屋的變化情況有：土地全部平整實地已無任何房屋及正在平整（有部分房屋已拆）或正準(zhǔn)備平整（地面無任何變化）等三種情況。

對土地已全部平整的，應(yīng)將紅線圖套合于不動產(chǎn)登記總圖上，利用原有圖形特征與不動產(chǎn)圖的圖形特征進行比對并根據(jù)其相鄰關(guān)系進行“滅失”判定;

正在平整（有部分房屋已拆）的，將紅線圖套合于不動產(chǎn)登記總圖上，利用原有及現(xiàn)有圖形特征與不動產(chǎn)圖的圖形特征進行比對并根據(jù)其相鄰關(guān)系進行“滅失”判定;

正準(zhǔn)備平整（地面無任何變化）的，應(yīng)該有可能已經(jīng)落宗落幢的情況產(chǎn)生，此時，將紅線圖套合于不動產(chǎn)登記總圖上，其間已經(jīng)落宗落幢的不動產(chǎn)，均應(yīng)作“滅失”判定。

4? 無特征房屋與相似房屋的落宗落幢方法

4.1 無特征房屋與相似房屋的分類

在不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合落宗落幢工作中，除房屋的“滅失”與“一房多證”等難于確定外，無特征房屋與相似房屋的落宗落幢工作也是一個難以解決的困擾。

無特征房屋與相似房屋有如下幾種體現(xiàn)方式：①同一住宅小區(qū)內(nèi)的各幢外形特征相似、外廓大小、各套型房屋大小與外廓空間特征相似的房屋;如別墅區(qū)內(nèi)的同型別墅等;②具有地方特色的居民自建的外形特征相似、外廓大小相近的民居樓;③同幢內(nèi)各套型房屋大小與外廓空間特征相似的房屋;特別是方形建筑等。

4.2 無特征房屋與相似房屋的落宗落幢方法

4.2.1 住宅小區(qū)相似房屋幢的確定方法

對不動產(chǎn)登記總圖上無幢號或幢號有變化的（如原房產(chǎn)測量時，房屋實地?zé)o幢號而按幢號編列規(guī)則自編的幢號，現(xiàn)小區(qū)規(guī)范化管理已在房屋上編列了幢號且與原幢號不符;或小區(qū)分期建設(shè)完成后，進行了房屋幢號重編，致使部分幢號變化等）住宅小區(qū)的相似房屋的不動產(chǎn)所在幢的確定，是難以內(nèi)業(yè)完成的。

對此類情況，可采用如下方式進行落幢：①采用民生電話調(diào)查方式。如收集供水、供電公司的住戶信息，根據(jù)不動產(chǎn)資料的幢號及民生電話上的住址信息，分別電話每幢、每單元按室號奇、偶調(diào)查二戶及以上，以確定其幢號是否變化及確定不動產(chǎn)所在幢;②采用由相關(guān)部門發(fā)文，由各物業(yè)管理公司匯交各小區(qū)分布示意圖并每幢加注幢號、室號及每一單元至少標(biāo)注一業(yè)主姓名的方式，進行幢號是否變化及確定不動產(chǎn)所在幢;③利用不動產(chǎn)登記總圖，按照上述②的方式進行實地調(diào)注，以確定幢號是否變化及確定不動產(chǎn)所在幢。

4.2.2 地方特色的居民自建的相似房屋幢的確定方法

在部分地區(qū)，城中村及城郊區(qū)域等地，存在具有顯著地方特色的民居，其特點是每戶的建筑輪廓、外形大小均及其一致。

對此類房屋，如不動產(chǎn)登記總圖上缺少地址信息時，不動產(chǎn)的落宗落幢工作是難以內(nèi)業(yè)完成的。

對此，可參照上述4.2.1的①與③的相似方法進行。

4.2.3 無特征房屋的室的確定方法

無特征房屋的室的確定，在住宅小區(qū)，原則上可采用前述的相似方法。但對獨棟無特征房屋，在能確定幢的前提下，可根據(jù)不動產(chǎn)資料的圖形特征，采用每室集合拼接的方式進行內(nèi)業(yè)確定：

如圖1，可根據(jù)“梯”的位置進行內(nèi)業(yè)拼接確定。

如圖2，盡管102與103在圖形特征上一致，但可根據(jù)其室號的物理關(guān)系內(nèi)業(yè)確定。

5? 結(jié)束語

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合及其落宗落幢工作，是對各個時期的不動產(chǎn)資料，按照現(xiàn)行政策與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，在統(tǒng)一、合理的空間框架下，采用現(xiàn)勢性較強的、全政區(qū)覆蓋的基本圖件進行落宗落幢并按照最新政策與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行數(shù)據(jù)庫建設(shè)，以期實現(xiàn)原分散管理模式向綜合管理或一站式管理模式的轉(zhuǎn)變，達到便民、利民與不動產(chǎn)“一張圖管理”高效率的目的。

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