關(guān)于我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的研究

【摘 要】這幾年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲、大幅增值，在采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的情況下，大部分投資性房地產(chǎn)的賬面凈值相對于其真實市場價值而言，已經(jīng)被明顯低估，嚴(yán)重地背離了真實市場價值。只有對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，才能真實反映企業(yè)獲利能力，正確體現(xiàn)企業(yè)價值。

【關(guān)鍵詞】公允價值；投資性房地產(chǎn)；會計計量

1、我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析

2008年，滬深兩市的上市公司共有1624家，其中有690家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，只有20家采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，僅占持有投資性房地產(chǎn)上市公司的2.90%；2009年，滬深兩市的上市公司共有1774家，有772家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，只有25家采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，占持有投資性房地產(chǎn)上市公司的3.24%。

為什么如此之多擁有大量投資性房地產(chǎn)的上市公司不應(yīng)用公允價值計量模式呢？采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，不僅要求公司每個會計期末都要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估，而且還要在年報中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法等，需要聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評估人員，程序繁瑣、成本極高，在沒有極大受益的情況下，不符合企業(yè)的成本效益原則。公允價值計量導(dǎo)致凈資產(chǎn)和凈利潤波動幅度加劇，自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，公允價值變動較大，對轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司凈資產(chǎn)影響較大，最近幾年，房地產(chǎn)價格一直很高，國家已針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控逐漸加大力度，遏制住房價格持續(xù)上漲。如若出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的話，上市公司就必須承擔(dān)房地產(chǎn)價值下降導(dǎo)致的公允價值變動損失，這將對企業(yè)業(yè)績產(chǎn)生極大的不利影響，給企業(yè)管理者造成極大壓力。

2、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對公司的主要影響

2.1對企業(yè)所有者權(quán)益的影響。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。在目前房地產(chǎn)價格普遍高于其歷史成本的情況下，將原來按成本模式計量的這部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，其影響結(jié)果是：這些房地產(chǎn)企業(yè)上年度的資本公積將會得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大大增加。

2.2對企業(yè)利潤的影響。根據(jù)新準(zhǔn)則第十條，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。這樣企業(yè)當(dāng)期的凈利潤就會增加，從而可能減少費用的支出，由此又會增加當(dāng)年的利潤。房地產(chǎn)市場價格的不斷波動也會對各期利潤會產(chǎn)生影響，特別是以投資性房地產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，利潤影響將更大，相對于成本模式企業(yè)利潤波動較為顯著，有損于企業(yè)樹立穩(wěn)定健康的形象，也不利于企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康地經(jīng)營和發(fā)展。

3、我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量存在的主要問題

3.1缺乏成熟、有效的市場環(huán)境和市場信息。公允價值的獲取應(yīng)該是在一個活躍的、完全競爭的市場條件下進(jìn)行的，它要求參加交易的雙方在自愿的原則上充分了解市場情況，信息不對稱的程度應(yīng)盡可能地縮小，任何商品或服務(wù)的市場價格都可以公開查閱，而且交易時他們都已經(jīng)將各種交易的風(fēng)險因素考慮在內(nèi)，并據(jù)此確定交易價格。

3.2后續(xù)計量模式轉(zhuǎn)換不公平。企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式進(jìn)行計量；只有符合規(guī)定條件的才可以采用公允價值模式進(jìn)行計量；計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。這樣的規(guī)定顯然不公平，歧視性較重，非常不利于公允價值計量模式的推行。

3.3納稅問題。在公允價值模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理存在明顯的差異。會計上，在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷。而目前稅法上，是按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，其影響是對投資性房地產(chǎn)在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理。這樣在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響，但如果計算所得稅時，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，而企業(yè)在成本模式下，計提折舊或攤銷處理具有抵稅效果，這樣，企業(yè)必定會權(quán)衡公允價值模式下給企業(yè)帶來收益和折舊攤銷抵稅之間的利益關(guān)系。

4、完善我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的對策建議

4.1加快市場環(huán)境建設(shè)。公允價值的獲得與是否具備活躍的市場是密切相關(guān)的，活躍的市場盡管不能直接代替公允價值，但良好的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中活躍的市場價格才是最為客觀的和最具有可靠性的。我國應(yīng)加快建立與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國市場價格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。

4.2完善稅收制度，明確相關(guān)稅收政策。修訂相關(guān)法規(guī)，明確規(guī)定對投資性房地產(chǎn)調(diào)增的當(dāng)期收益不征稅，以鼓勵企業(yè)在適當(dāng)?shù)臈l件下采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量。關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的企業(yè)所得稅，目前執(zhí)行的是《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則需要協(xié)調(diào)的有關(guān)所得稅處理問題》的規(guī)定，上市公司采用公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動損益不計入應(yīng)納稅所得額，損失不得稅前扣除。

4.3提高會計人員的職業(yè)判斷能力和專業(yè)水平。由于公允價值的表現(xiàn)形式有多種，在會計實務(wù)中到底選擇哪種表現(xiàn)形式，有時就依賴于會計人員的職業(yè)判斷能力。因此，為了保證會計信息的可靠性和準(zhǔn)確性，全面提高會計人員的素質(zhì)勢在必行。應(yīng)提高會計人員對交易和事項的確認(rèn)、計量、報告進(jìn)行復(fù)雜判斷和處理的能力，減少公允價值判斷的偏差。

5、通過全文的研究得出以下結(jié)論：

第一，我國公允價值的應(yīng)用尚處于起步階段，而西方發(fā)達(dá)國家公允價值的應(yīng)用時間較長，理論與實務(wù)都比較成熟，因此，我國目前公允價值應(yīng)用與西方發(fā)達(dá)國家還有很大差距，這種差距源于我國目前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況還不是很成熟。市場環(huán)境不成熟，公允價值確定存在問題，因此公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用還不廣泛。

第二，上市公司在實務(wù)應(yīng)用中存在諸多問題，大部分公司對公允價值計量還持懷疑態(tài)度，總體還在觀望，但從已經(jīng)應(yīng)用公允價值計量模式的公司來看，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式對公司的影響是有著重大利好的。

第三，為使公允價值在我國更加合理有效地應(yīng)用，需要制定多項配套的政策，如完善市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的措施、明確稅收制度以及會計職業(yè)人員的培養(yǎng)方案等。

第四，公允價值應(yīng)該在符合我國國情的情況下全面廣泛應(yīng)用，從自身不斷完善，同時借鑒國外的先進(jìn)理論，對公允價值計量模式不斷調(diào)整，走中國特色的路線，而不能完全照搬國外的制度準(zhǔn)則。

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