試述如何做好房地產(chǎn)行政管理

【摘要】近年來房地產(chǎn)市場日異?；钴S，并日漸成熟。作為政府管理的重要組成部分，房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)的經(jīng)營活動、地產(chǎn)的建設(shè)與開發(fā)、房產(chǎn)維修等進行管理。本文對房地產(chǎn)行政管理的重要性做了闡述，并對更好地開展房地產(chǎn)行政管理工作提出了相關(guān)建議措施。以期推動房地產(chǎn)行業(yè)更好更快地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；行政管理；重要性；管理措施

我國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展勢頭迅猛，在發(fā)展過程中，由于競爭態(tài)勢激烈，在房地產(chǎn)市場上存在多種不規(guī)范操作，既損害了消費者的利益，又阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的未來發(fā)展。我國雖然也出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)管理制度以及政策，但問題仍層出不窮，難以控制。如何促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，規(guī)范市場秩序，實現(xiàn)公平競爭，提高消費者理性消費水平，成為國家政府行政管理的當務(wù)之急[1]。同時，也給房地產(chǎn)行政管理部門提出了更高的要求和挑戰(zhàn)，加強房地產(chǎn)的行政管理勢在必行。

1.加強房地產(chǎn)行政管理的重要意義

1.1房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的有力保障

隨著經(jīng)濟體制改革的深入，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需及時調(diào)整生產(chǎn)計劃、分配計劃以及流通形式等，使得行政管理部門需要對各方面的業(yè)務(wù)進行協(xié)調(diào)和調(diào)整，以保障房地產(chǎn)事業(yè)的有序進行和不斷發(fā)展。

1.2加強房地產(chǎn)行政管理是實現(xiàn)政府管理的有效方式

政府制定管理政策管理房地產(chǎn)行業(yè)，以加強對房地產(chǎn)的行政管理為主要手段，以規(guī)范和管理房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)各方面事業(yè)的順利開展，實現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控。可以說，房地產(chǎn)行政管理是實現(xiàn)政府管理的有效方式[2]。

1.3加強房地產(chǎn)行政管理是實現(xiàn)國家、集體、個人合法權(quán)益的保障

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面很廣，且涉及金額往往較大，關(guān)系到國家、企業(yè)以及消費者的財產(chǎn)經(jīng)濟利益。制定有力的管理制度和政策，加強房地產(chǎn)行政管理是實現(xiàn)這三方利益最有效的保障。

1.4加強行政管理是實現(xiàn)住房商品化的重要方式

住房制度的執(zhí)行和改革需要采取必要的行政管理措施方能實現(xiàn)。制定的住房制度關(guān)系人民群眾的切身利益，由于其政策性和群眾性很強，因此，需要行政部門調(diào)動多方積極性，充分發(fā)揮行政管理部門的作用，采取必要的行政手段，實現(xiàn)住房商品化。

2.行政管理的有效措施

2.1促使政府職能轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)政務(wù)公開

政府職能轉(zhuǎn)變是指國家行政機關(guān)在一定時期內(nèi)，依據(jù)國家和社會的發(fā)展需要，轉(zhuǎn)變自身的功能、管理內(nèi)容、作用范圍、管理方式等。政府對房地產(chǎn)的銷售、開發(fā)、管理等的審批，要嚴格規(guī)范法，并簡化程序，盡量做到公開、透明。除此之外，嚴格處罰違反審批制度的行為，對于徇私舞弊、以公謀私的行為要給予嚴懲?？砂才艑Ｈ素撠熖幚矸康禺a(chǎn)市場投訴電話，及時反饋市場信息。

2.2加強行政風氣建設(shè)，提高工作效率

注重加強行政管理部門的行政風氣建設(shè)，用科學理論指導工作，樹立廉潔公正的行政態(tài)度，將反腐倡廉做到實處。把提高工作效率作為重要目標。深入改革行政建設(shè)，簡化行政審批程序，提高審批的效率。

2.3提高行政管理意識，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

提高房地產(chǎn)行政管理意識，充分認識行政管理的重要性，增強管理的緊迫感和責任感，在進行房地產(chǎn)行政管理中，把促進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展作為管理目標，為營造良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境提供有力保證。

2.4加大違規(guī)、違法打擊力度

各地區(qū)的管理部門對房地產(chǎn)市場上的違規(guī)、違法操作應予以嚴肅處理，維護房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

2.4.1加強項目開發(fā)管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，存在多種違規(guī)、違法操作，給房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，加大對房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理勢在必行。各地管理部門應嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批制度，并做好審批項目的跟蹤管理工作。對未按合約要求支付出讓金的，可解除合同，并要求支付違約金。對未按合約規(guī)定時間開發(fā)利用土地的，管理部門應處以警告、金額處罰，甚至可收回土地的使用權(quán)。對于需修改合約相關(guān)內(nèi)容的，應獲得行政管理部門的同意后方可修改，并重新建立一份出讓合同書或合同變更協(xié)議書。

房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵守規(guī)定，按照程序競爭開發(fā)項目。嚴格按照有關(guān)規(guī)定進行項目投標、用地、規(guī)劃、建設(shè)以及進行銷售等工作，對于已簽訂出讓合約的，必須嚴格按照合約執(zhí)行，不能隨意改變條約規(guī)定，擅自進行其他操作。若必需修改合約的可按照程序提交修改意見，在獲得有關(guān)部門的同意后，并簽訂了變更合約或新的合約后，方可使用。對于違規(guī)操作，有關(guān)管理部門則會給予嚴肅處理。

2.4.2加強管理商品房的面積計算方法。對于房地產(chǎn)的商品房面積計算方式施行規(guī)范管理，可有效減少商品房面積“名不副實”的情況。積極推行規(guī)范合理的商品房套內(nèi)建筑面積的計價方法。房地產(chǎn)企業(yè)必要時應對消費者說明套內(nèi)建筑及分攤公共面積。分攤面積的公共部分，應屬于業(yè)主共有資源，房地產(chǎn)企業(yè)不能將其出售或出租。為杜絕面積計算以及面積分攤出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，各地行政管理部門應加強管理以及處罰力度，堅決抵制侵犯消費者合法權(quán)益的行為。

2.4.3加強合約管理。對于合約欺詐行為要予以嚴肅處理。合同的制定應嚴格依照《商品房買賣合同示范文本》進行[3]，范本中對于制定合同的內(nèi)容、解決合同糾紛、維護購買者的合法權(quán)益等方面有很好借鑒作用。各地管理部門可將其作為制定合約的標準范本，并推廣應用。若房地產(chǎn)企業(yè)未按照范文制定合同的，行政管理部門應認真檢查其是否按有關(guān)法律法規(guī)進行合約內(nèi)容的編寫，若未達到規(guī)定要求的，則要求房地產(chǎn)企業(yè)進行修改和調(diào)整。對于警告后仍未進行修改或調(diào)整的，則可拒絕發(fā)放預售許可證。

2.4.4加強竣工驗收管理?？⒐を炇胀ㄟ^的商品房方可進入市場。行政管理部門應加強竣工驗收管理，把好房產(chǎn)交付關(guān)口。對于不合格的商品房，不能進入市場。房地產(chǎn)行政管理部門有權(quán)責令違規(guī)開發(fā)商在一定期限內(nèi)補全相關(guān)驗收手續(xù)，或降低資質(zhì)證書等級，甚至有權(quán)注銷其資質(zhì)證書。

2.4.5加強房地產(chǎn)的廣告管理。加強房地產(chǎn)廣告管理是房地產(chǎn)行政管理的重點。對于違法的廣告堅決查處。所謂的違法房地產(chǎn)廣告指的是房地產(chǎn)企業(yè)不兌現(xiàn)廣告承諾的內(nèi)容等。房地產(chǎn)行政管理部門可對類似行為責令其修正，并要求其在規(guī)定期限內(nèi)整改完成，不按規(guī)定整改的，可對其資質(zhì)降級或注銷其資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)商及中介服務(wù)公司，應嚴格按照廣告承諾書中的內(nèi)容進行交付。若出現(xiàn)違法廣告，侵犯了消費者的合法權(quán)益，管理部門應按規(guī)定給予處罰。

2.4.6加強對中介行為的監(jiān)管。制定房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格審查制度，并要求房地產(chǎn)中介人員必須持有上崗證。不得偽造、修改相關(guān)證件。房地產(chǎn)行政管理部門應定期或不定時檢查中介人員的資格證書或上崗證。對于不合格的證書責令其重新辦理或者直接作廢，并給予相應的處罰。

3.小結(jié)

為了房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，應明確房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)市場健康運行的重要意義。并努力加強各地的房地產(chǎn)行政管理，如切實轉(zhuǎn)變政府職能，樹立廉潔公正的行政態(tài)度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加大對違法項目、違規(guī)操作、違法廣告的打擊力度，加強對竣工驗收、中介服務(wù)人員的資格審查等監(jiān)控工作等。以保證房地產(chǎn)事業(yè)更快更穩(wěn)的發(fā)展。

參考文獻

[1]張偉.我國房地產(chǎn)市場的問題及未來發(fā)展探討[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2013（11）：73-74.

[2]王漢生.中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及問題分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011（20）：45.