康巴什：有望破解的“鬼城”

鄂爾多斯一度以“中國(guó)最富城市”的形象出現(xiàn)在國(guó)人面前，高GDP和居民福利讓全國(guó)人民眼紅。而現(xiàn)在一提到“鬼城”，人們的第一反應(yīng)就會(huì)想到內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什。這座耗資50多億打造的豪華新城，因4年前《美國(guó)時(shí)代周刊》上一篇名為《現(xiàn)代鬼城鄂爾多斯》的文章，成為了當(dāng)代房地產(chǎn)泡沫破裂癥候群的輿論標(biāo)本。近期，又有主流媒體站出來(lái)辟謠，稱康巴什現(xiàn)象實(shí)為輿論夸大，過(guò)度渲染了經(jīng)濟(jì)危機(jī)多重不利因素下鄂爾多斯地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中所遇到的困難。鄂爾多斯究竟有沒(méi)有“鬼”，還需我們客觀地去求證。

不愿被看到的瘡疤

康巴什新區(qū)建設(shè)于10年前，距老城區(qū)25公里，總面積352平方公里，中心城區(qū)32平方公里。根據(jù)原規(guī)劃這里將要遷入近百萬(wàn)人口，但是截至2010年底，這里的常住人口僅為2.86萬(wàn)人。根據(jù)鄂爾多斯市政府給出的說(shuō)法，康巴什區(qū)與伊金霍洛旗阿拉騰席熱鎮(zhèn)已經(jīng)連為一體，總?cè)丝谝堰_(dá)30萬(wàn)人。不難看出刨去2012年人口普查中伊金霍洛旗原有的16.45萬(wàn)人和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中的水分，康巴什新城區(qū)3年間新增人口并不多，尤其離預(yù)期的百萬(wàn)人口有著非常大的差距。

鄂爾多斯市官方說(shuō)法是，上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1757億元，增長(zhǎng)10%；完成固定資產(chǎn)投資1807億元，增長(zhǎng)15.6%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心指標(biāo)—社會(huì)用電量同比增長(zhǎng)13.1%，其中工業(yè)用電量增長(zhǎng)13.7%。全市經(jīng)濟(jì)保持了總量遞增、投資活躍、財(cái)政增長(zhǎng)的平穩(wěn)較快發(fā)展勢(shì)頭。新區(qū)中“黑燈瞎火”的局面早已通過(guò)“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”有了大大改觀，街頭早已熙熙攘攘、商鋪林立。

但我們看到9月初的一周時(shí)間里，來(lái)自全國(guó)政協(xié)及國(guó)務(wù)院政策研究室的兩個(gè)高規(guī)格調(diào)研組頻頻造訪鄂爾多斯，調(diào)研的主題無(wú)一例外地圍繞鄂爾多斯當(dāng)前的樓市困局展開(kāi)。據(jù)悉，兩個(gè)調(diào)研組在與鄂爾多斯各部門座談的過(guò)程中，得到的最多反饋是“鄂爾多斯目前的大面積存量房消化至少要三五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間”。而針對(duì)當(dāng)前鄂爾多斯房地產(chǎn)困境，各界給出的會(huì)診結(jié)果是：大規(guī)模“引資”和“引人”。部分進(jìn)入康巴什地區(qū)的開(kāi)發(fā)商也表示，要想三五年時(shí)間內(nèi)消化存量房，除非鄂爾多斯再迎來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新黃金期，由此帶動(dòng)起房地產(chǎn)需求再迎新高潮。否則，僅憑目前鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐男枨鬆顩r，要消化掉當(dāng)前庫(kù)存簡(jiǎn)直遙遙無(wú)期，更不要說(shuō)已購(gòu)買房子的業(yè)主變賣產(chǎn)權(quán)套現(xiàn)了。這不禁讓我們這群看客對(duì)鄂爾多斯康巴什新城的現(xiàn)狀有些摸不著頭腦了。

通過(guò)近三年的《鄂爾多斯國(guó)民經(jīng)濟(jì)公報(bào)》發(fā)現(xiàn)，僅2010年一年，全市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積1325萬(wàn)平方米，施工面積3140萬(wàn)平方米，基本是前幾年的總和。但到2011年和2012年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)始迅速降溫，兩年時(shí)間里房地產(chǎn)竣工面積同比分別下滑56.5%和99.1%。值得注意的是，2012年鄂爾多斯全年竣工面積為433.52萬(wàn)平方米，但銷售面積僅為232.69萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)銷售竣工比僅為0.54。按常理推斷2012年竣工面積絕不應(yīng)該僅僅只有開(kāi)工面積的七分之一。由此不難得出結(jié)論，大批工程項(xiàng)目被迫中途停工，或進(jìn)入到延緩施工狀態(tài)。

鄂爾多斯的大手筆

中國(guó)煤炭市場(chǎng)的供需關(guān)系在2012年6月墜入“冰點(diǎn)”，呼和浩特南郊上千家煤場(chǎng)已經(jīng)倒閉了500多家，剩下的還在苦苦支撐。有消息人士稱，鄂爾多斯同樣受到了不小的沖擊，不少企業(yè)都在限產(chǎn)。因?yàn)槊簝r(jià)下滑，需求總量減少，企業(yè)效益下降，競(jìng)爭(zhēng)變得愈發(fā)激烈。以煤為支柱的鄂爾多斯煤炭產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量近70%、財(cái)政總收入近50%。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為：“如果不從根本上完善新城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)企業(yè)數(shù)量，新城就很難有破冰的一天?！边@也正是上述調(diào)研組此行的目的之一。

事實(shí)上，鄂爾多斯政府行動(dòng)速度確實(shí)夠快，在調(diào)研組的配合下，將治理“鬼城”的核心手段從政府斥資回購(gòu)存量地產(chǎn)項(xiàng)目用作保障性住房建設(shè)中抽了回來(lái)，迅速展開(kāi)了大規(guī)模引進(jìn)非煤產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的措施，同時(shí)用行政手段醞釀龐大的人口遷移計(jì)劃。9月1日至5日的短短五天時(shí)間，鄂爾多斯市委書(shū)記云光中就赴京密集拜訪北京市政府、國(guó)家能源局以及神華、華電和中糧等多個(gè)政府部門及央企，洽談項(xiàng)目對(duì)接，并明確鄂爾多斯將在土地、水資源以及供電、道路、通訊等要素上全力保障和推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)。再結(jié)合今年上半年鄂爾多斯市招商引資到位的343億元資金以及計(jì)劃中今年全年要引進(jìn)的545億元國(guó)內(nèi)資金，鄂爾多斯有望將全年財(cái)政收入轉(zhuǎn)為穩(wěn)定的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)而從某種程度上緩解康巴什“鬼城”現(xiàn)狀。

與此同時(shí)，鄂爾多斯政府正謀劃將當(dāng)?shù)乜拷衬纳鷳B(tài)脆弱區(qū)農(nóng)牧人口整體搬遷至鄂爾多斯市旗所在地，原來(lái)的居住區(qū)改造為生態(tài)恢復(fù)區(qū)，不再住人?？蛋褪残聟^(qū)房地產(chǎn)管理中心副主任田永飛粗略地算了一筆賬：目前鄂爾多斯總體人口規(guī)模達(dá)200萬(wàn)，如果忽略全市已有住房人口不計(jì)，按照人均30平方米的城鎮(zhèn)人口住房標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，200萬(wàn)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，可拉動(dòng)6000萬(wàn)平方米的住房需求。這一潛力相當(dāng)于可消化近三年來(lái)鄂爾多斯累計(jì)開(kāi)工施工房地產(chǎn)面積的近一半。