“ 鬼城”破解之路：把握城市內(nèi)驅(qū)力

如今，中國(guó)邁入了“造城時(shí)代”，一切都不一樣了，就連偏遠(yuǎn)的小城鎮(zhèn)也不斷出現(xiàn)大量“建筑工地”。

由于近幾年城鎮(zhèn)化的加速，在商業(yè)與產(chǎn)業(yè)尚未成熟、需求并未特別凸顯之時(shí)，眾多“新城”拔地而起，隨后“鬼城”層出不窮，就如一場(chǎng)瘟疫蔓延在三、四線城市。從南方的貴陽(yáng)、昆明到北方的營(yíng)口，從東部的溫州到中部的鶴壁、十堰，再到西部的鄂爾多斯、神木，“鬼城”魅影頻頻閃現(xiàn)。

近期，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對(duì)12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，12個(gè)省會(huì)城市，平均一個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū)；144個(gè)地級(jí)城市，平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)。

有人戲稱，如今的中國(guó)就如曾經(jīng)的日本東京，到底應(yīng)如何避免新型城鎮(zhèn)化淪為“鬼城”？又該如何讓“鬼城”走出夢(mèng)魘？

城鎮(zhèn)化≠房地產(chǎn)化

“如今政府的宏觀政策正是讓這些開發(fā)商覺得有利可圖?！庇?guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳俊毅表示，“近幾年來優(yōu)惠政策的推動(dòng)與暢通無(wú)阻的融資平臺(tái)，使得開發(fā)商們熱衷于所謂的‘新城’建設(shè)。”

故而城鎮(zhèn)化被簡(jiǎn)單的定義為了房地產(chǎn)化。

曾經(jīng)的邏輯應(yīng)該是這樣的，就開發(fā)商而言，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期使得他們更有勇氣大手筆借貸和投入，銀行業(yè)基于同樣的預(yù)期而更樂于核準(zhǔn)對(duì)開發(fā)商的貸款。同樣是基于這樣的預(yù)期和“土地財(cái)政”的現(xiàn)實(shí)，政府有著強(qiáng)烈的內(nèi)在沖動(dòng)去鋪開新攤子，建設(shè)新城區(qū)，全國(guó)幾乎所有城市的地方政府都在大力推動(dòng)本城市擴(kuò)張，以至于形成了百城競(jìng)建“國(guó)際化大都市”的奇觀。

雖然大多地方政府不愿承認(rèn)“鬼城”一說，原因是沒有數(shù)據(jù)直接證明這些房子是空置的。實(shí)際情況是很多房子都是被有錢人以及外地人買走的，這些房子被當(dāng)做投資對(duì)象，處于事實(shí)上的空置或者閑置狀態(tài)。

“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很大問題，一些民眾購(gòu)入多套房產(chǎn)作為投資，造成大量房屋空置。”投資大師、索羅斯基金管理公司創(chuàng)始人喬治·索羅斯就曾直言表示。

另?yè)?jù)胡潤(rùn)研究院《2013年中國(guó)千萬(wàn)富豪品牌傾向報(bào)告》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，仍有64%的中國(guó)富豪表示將房地產(chǎn)作為投資首選，這一比例已連續(xù)四年超過60%。

以上或許是造成“鬼城”的直接原因。因此，要解決“鬼城”問題首先要擺脫投資人乃至于地方政府對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度，這就牽涉到土地制度的改革。

中國(guó)人對(duì)土地的感情尤深，且依賴程度一直未降低。

2013年，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩個(gè)季度增長(zhǎng)放緩，但房地產(chǎn)行業(yè)卻保持著一枝獨(dú)秀的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，雖略有波動(dòng)，但全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月保持高于20%的同比增速。

除此之外，最能反映樓市預(yù)期的土地市場(chǎng)同樣在最近出現(xiàn)了大幅升溫。不僅一線城市頻頻傳出“地王”新聞，全國(guó)賣地和買地的熱情都一并高漲起來。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積的增速已經(jīng)由年初的同比下降22%降低到目前的10.4%。

有專家認(rèn)為，在土地制度改革方面，未來可以嘗試以土地融資的模式建設(shè)城市，就是地方政府通過土地出讓或者土地抵押的方式，獲得城市建設(shè)以及基礎(chǔ)配套建設(shè)必需的資金，通過這種方式推動(dòng)城市的建設(shè)和發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，在高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)，應(yīng)減少土地供應(yīng)，緩解供求關(guān)系?！霸诮?jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補(bǔ)充財(cái)政資金的傾向愈加明顯。因此，應(yīng)警惕地方財(cái)政短缺加大賣地沖動(dòng)的行為，進(jìn)一步挖掘地方購(gòu)買力，以免更多的‘空城’變?yōu)椤沓恰?。?/p>

厘清城市定位與內(nèi)驅(qū)力

在很多城市，城市規(guī)模被人為的擴(kuò)大。這種爆炸式的圈地不僅意味著全國(guó)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)化是脫離當(dāng)時(shí)城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力水平和需求的無(wú)本之木，更造成了城市規(guī)劃的混亂。但是，城市的驅(qū)動(dòng)力并非靠圈地造就，而是產(chǎn)業(yè)。從西方的經(jīng)驗(yàn)來看，城市化的根本動(dòng)力是工業(yè)化，城鄉(xiāng)人口隨著工業(yè)化進(jìn)程發(fā)展有序變化；城市化的核心，不應(yīng)該僅僅是土地的城市化，而應(yīng)該是人口的城市化，只有持續(xù)增加就業(yè)和收入才能讓人真正融入城市，只有市民真正具備了城市的思維方式和生活方式，城市化才能可持續(xù)發(fā)展。

財(cái)經(jīng)評(píng)論者吳其倫指出，“鬼城”若要擺脫現(xiàn)狀，短期來講，應(yīng)該慎重上馬新建項(xiàng)目。未來3～5年內(nèi)，當(dāng)以集中精力清理庫(kù)存為主。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，像鄂爾多斯、貴陽(yáng)這樣的城市，不要僅僅停留在只適用于當(dāng)?shù)厝丝诘漠a(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該與周邊進(jìn)行緊密的戰(zhàn)略合作，大力吸引勞動(dòng)密集型企業(yè)，聚集人氣，使城市更具活力。

以著名“鬼城”鄂爾多斯為例，它如今依然是資源主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)—非煤經(jīng)濟(jì)需要較長(zhǎng)的培育周期，同時(shí)煤炭業(yè)發(fā)展正處于一個(gè)快速增長(zhǎng)期，因此，在現(xiàn)階段可以說是“一個(gè)在走，一個(gè)在跑”，還難以做到步調(diào)一致，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受制于煤炭開發(fā)的狀況在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)都是無(wú)法改變的。

“而對(duì)于一個(gè)尚未建設(shè)或者還在初期規(guī)劃中的新城來說，要避免‘鬼城’的命運(yùn)，首先應(yīng)該明確城市的內(nèi)驅(qū)力與產(chǎn)業(yè)的特色定位，這樣才能釋放掉過剩的需求，并將有效需求帶上來。除此之外再將相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)完善，這樣城市才能夠得到內(nèi)驅(qū)力。按照此種方式，現(xiàn)有‘鬼城’的消化期大致為5～10年?！眳强∫惴Q。

遼寧的沈本新城便是一個(gè)很好的例子。

在遼寧省的沈陽(yáng)和本溪兩大老工業(yè)城市之間，一座規(guī)劃人口達(dá)百萬(wàn)的沈本新城正在崛起。記者采訪看到，這里并沒有急于興建大片住宅樓，而是著力構(gòu)建醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群，200多個(gè)項(xiàng)目入駐形成逾千億元的新興醫(yī)藥產(chǎn)能，成為國(guó)內(nèi)最大生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，越來越多的醫(yī)藥企業(yè)員工選擇在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)定居。

區(qū)域規(guī)劃要明確

另外，要避免“鬼城”的出現(xiàn)，還需要在建設(shè)之初對(duì)區(qū)域做相應(yīng)的規(guī)劃與調(diào)整。

在吳俊毅看來，這需要區(qū)域內(nèi)各個(gè)政府之間、以及中央與地方政府的良好溝通與規(guī)劃，并需要一個(gè)整體的思維，而非以簡(jiǎn)單的政績(jī)眼光來看。例如，在打造“1小時(shí)生活圈”與“xx生態(tài)圈”的概念下，新城的建設(shè)并非單個(gè)城市產(chǎn)業(yè)定位明確即可，有的城市對(duì)于規(guī)劃僅僅是一個(gè)概念，并沒有深入理解這個(gè)概念的可行度與成功度。

“規(guī)劃者應(yīng)該明白，這個(gè)圈內(nèi)需要哪些產(chǎn)業(yè)，摒棄哪些產(chǎn)業(yè)，讓區(qū)域之間具備互補(bǔ)性的特質(zhì)，才能形成一個(gè)良性的循環(huán)?！眳强∫阏f。

例如，鄂爾多斯在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是這三地尚未形成真正的城市群，沒有城際快速鐵路支撐，更沒有實(shí)現(xiàn)資源的高效配置，最終我們看到了康巴什30多平方公里才住五六萬(wàn)人的窘?jīng)r。所以，只有實(shí)現(xiàn)金三角整體城市規(guī)模的擴(kuò)大、人口規(guī)模的高度集中，才能吸引更多投資，也可以為首都經(jīng)濟(jì)圈減壓。因此，在厘清城市本身發(fā)展思路的同時(shí)，區(qū)域的整體規(guī)劃也需要清晰明了。

而對(duì)于區(qū)域來說，一、二線城市周圍的新城定位或許能夠更為明確，而人口流出較為嚴(yán)重的三、四線城市需要思考的更多。