中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“紅黑榜”

美國(guó)底特律破產(chǎn)引發(fā)國(guó)際社會(huì)廣泛關(guān)注，而中國(guó)“鬼城”頻出的新聞也不時(shí)見諸報(bào)端，一時(shí)間將城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的話題推上了風(fēng)口浪尖?？硕鹧芯恐行脑趯?duì)多項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究總結(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)全國(guó)286個(gè)地級(jí)以上城市的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，結(jié)合“改善性需求”、“房?jī)r(jià)波動(dòng)指數(shù)”等指標(biāo)，并重點(diǎn)考核購(gòu)買能力、供求關(guān)系等主導(dǎo)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)生變量，結(jié)合GIS空間分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量化研究，對(duì)不同城市能級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源予以剖析，與本刊聯(lián)合發(fā)布中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“紅黑榜”。

西北區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)集中

從東部沿海到內(nèi)陸風(fēng)險(xiǎn)趨向強(qiáng)化，形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。全局而言，東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小，中部部分人口外流，城市風(fēng)險(xiǎn)偏大，西部地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)偏大，形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈。東部平原往西，地形起伏變大，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)亦隨之?dāng)U大。其主要規(guī)律是自然地理格局決定人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)。

從區(qū)域視角來(lái)看，城市群具有的網(wǎng)絡(luò)化與規(guī)?；?yīng)，使得人口與經(jīng)濟(jì)形成多中心布局，中心地帶房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低，典型如東部沿海長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島四個(gè)城市群，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)均相對(duì)較??；中部部分城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移，人口的大量流失令市場(chǎng)購(gòu)買力弱化，從而使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放大，如人口向合肥轉(zhuǎn)移的安徽亳州，向長(zhǎng)沙轉(zhuǎn)移的張家界、懷化等市均是如此；西北地區(qū)形成風(fēng)險(xiǎn)集中圈，一類是由于過(guò)度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽(yáng)、固原等較為貧窮的干旱缺水地區(qū)；西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風(fēng)險(xiǎn)前20名。

就軸線視角而言，黑河-騰沖線與中國(guó)400mm等降水量線相吻合，以西地區(qū)較為干旱，地形較為復(fù)雜，人口集聚能力弱，城市數(shù)量少，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較為集中；沿海、沿江T字形發(fā)展軸線城市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為重要的軸線，城市經(jīng)濟(jì)以及人口規(guī)模較大，從而降低了房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，沿線并無(wú)房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)前20城市；此外高鐵布局對(duì)沿線城市有明顯提升作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也更為穩(wěn)健，如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)大多較小。

三線城市供求失衡，風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)

從供求角度來(lái)衡量，從一線城市到三線城市，供求風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)，而擁有資源優(yōu)勢(shì)的鄂爾多斯等城市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)浮現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)富聚集的雙方面作用下，行政等級(jí)較高的城市無(wú)疑擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)去化能力，其供求風(fēng)險(xiǎn)也往往更低。

一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，進(jìn)而對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，較大的人口規(guī)模帶來(lái)廣闊的市場(chǎng)容量。從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對(duì)稀缺，人均占有土地居住面積在全國(guó)的排名普遍靠后，長(zhǎng)期供不應(yīng)求的局面難以打破。從房?jī)r(jià)角度來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)增速相對(duì)更快，房?jī)r(jià)收入比偏高，在這樣的大背景下，成交仍位于全國(guó)前列。考慮到一線城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、激烈的市場(chǎng)供求矛盾，高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)仍然可控，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體依然較小。

二線城市相對(duì)較優(yōu)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市政建設(shè)，亦吸引了充足的常住人口，因而長(zhǎng)期來(lái)看，剛性和改善性需求大，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，未來(lái)前景可期，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。但是近年來(lái)地方政府對(duì)城市建成區(qū)建設(shè)力度的加大，以及標(biāo)桿房企的投資熱衷，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的興起，使其商品房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象，而當(dāng)下逼近一線城市的房?jī)r(jià)水平，更是進(jìn)一步使得市場(chǎng)短期供求風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

三線城市人口外出務(wù)工占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對(duì)新增住房的需求相對(duì)冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的充裕，更使得三線城市供應(yīng)過(guò)量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜。而大多三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中，整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高。

沿海城市優(yōu)勢(shì)明顯

于城市聚集角度，可見市場(chǎng)發(fā)展前景較優(yōu)的城市，大多沿江、沿海、沿鐵路網(wǎng)、公路網(wǎng)分布。具體而言，黑河-騰沖線以東，T字形軸線，高鐵沿線城市前景優(yōu)勢(shì)更顯。其規(guī)律與主要經(jīng)濟(jì)方向論一致，城市微觀角度沿主要經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方向發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)也沿著交通軸線分布。

受地理環(huán)境因素的重大影響，“孔雀東南飛”是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)的客觀現(xiàn)狀，黑河-騰沖沿線東南方36%的國(guó)土，居住著94%的人口，集中了發(fā)展前景前20強(qiáng)城市。在此區(qū)域內(nèi)，沿江、沿海T字形發(fā)展軸線是中國(guó)對(duì)外開發(fā)開放的重心，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金軸線，更是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的生命線，前景前20強(qiáng)城市中只有西安、鄭州、沈陽(yáng)不在這條軸線之上。而伴隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，高鐵沿線樞紐的城市腹地大大拓展，高鐵新城建設(shè)也促成了島狀區(qū)域房地產(chǎn)容量擴(kuò)大，西安、鄭州、沈陽(yáng)等高鐵樞紐城市也因之受益，躍升為中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)前20強(qiáng)。

就新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)—城市群來(lái)看，東部多個(gè)城市群連片成面，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出網(wǎng)絡(luò)化、多中心化，而中西部省份房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展大多為單中心化分布。城市群功能集聚與擴(kuò)散，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)發(fā)展的重要推手。東部沿海四大城市群是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展前景看好，集中了12個(gè)前景20強(qiáng)城市，其中長(zhǎng)三角滬寧、滬杭、杭甬Z字形軸線更是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的戰(zhàn)略要地。

東北地區(qū)是中國(guó)工業(yè)重鎮(zhèn)，哈爾濱-長(zhǎng)春-沈陽(yáng)-大連沿線城市集群化態(tài)勢(shì)，成為東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)重心，城市房地產(chǎn)開發(fā)也較為活躍，沈陽(yáng)位列前景第8名。中西部地區(qū)是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重鎮(zhèn)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)逐步發(fā)揮，核心城市成都、重慶、鄭州、武漢、合肥、長(zhǎng)沙、西安等率先發(fā)展，形成了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極，以及房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，吸引周邊地區(qū)人口大規(guī)模向這些城市集聚，但目前仍然處于單中心化發(fā)展階段，尚處于孤島狀發(fā)展格局。

人口導(dǎo)入催生一線城市需求

受益于行政資源優(yōu)勢(shì)及歷史性因素驅(qū)動(dòng)，一線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平長(zhǎng)期位居全國(guó)前列。面對(duì)城市的快速發(fā)展，常住人口總量的快速上升，為了盡快提高城市承載能力，一線城市一直在加速基礎(chǔ)設(shè)施的投資，在此方面的投資也一直位于全國(guó)前列，但即便如此，擁擠的交通、高企的房?jī)r(jià)、高密度的居住環(huán)境仍然使得一線城市租房戶數(shù)量占比高居不下。對(duì)一線城市而言，優(yōu)異的城市工作環(huán)境使得大部分租戶愿意留下定居，因此租房戶占比的高企一方面有利于緩解住房不足的困境，另一方面也有利于為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供潛在需求。

在人口增速方面，雖然擁有更好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，吸引了大量的外部人口希望遷徙進(jìn)入一線城市定居，但受限于城市承載能力的不足、生活成本的增長(zhǎng)，以及現(xiàn)行制度的制約，外來(lái)人口進(jìn)入一線城市定居的難度越來(lái)越大，因此城鎮(zhèn)常住人口增速僅處于全國(guó)平均水平附近。但從另一方面來(lái)看，一線城市充沛的就業(yè)機(jī)會(huì)和開放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，吸引著大量的流動(dòng)人口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的常住戶籍人口比，大大加強(qiáng)了城市的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，有利于提升城市整體競(jìng)爭(zhēng)力，為城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，也在很大程度上促進(jìn)了城市剛性需求長(zhǎng)期旺盛。因此就長(zhǎng)期角度來(lái)看，一線城市房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)旺盛，市場(chǎng)發(fā)展仍然未到頂。