萬(wàn)科“轉(zhuǎn)型”棋局

低調(diào)入股徽商銀行

2013年10月31日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科集團(tuán)”）宣布，擬以基石投資者的身份入股徽商銀行股份有限公司（徽商銀行，3698.HK）。

11月12日，徽商銀行成功在香港聯(lián)交所上市，募集資金約85.57億港元，成為近三年來(lái)香港最大的銀行IPO，象征意義重大，但由于萬(wàn)科集團(tuán)的入股仿佛變得不太矚目。萬(wàn)科集團(tuán)作為內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，入股徽商銀行后將怎樣發(fā)展和轉(zhuǎn)型，成為業(yè)內(nèi)人士首先思考的主題。

然而對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)來(lái)說(shuō)，入股徽商銀行顯得非常淡然，至今只在10月31日發(fā)布一則公告，而在集團(tuán)的官網(wǎng)上，始終沒(méi)有關(guān)于此次入股的任何信息。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，2005年徽商銀行由安徽省內(nèi)6家城市商業(yè)銀行和7家城市信用社聯(lián)合重組成立，總部設(shè)在安徽合肥，目前擁有199個(gè)機(jī)構(gòu)，覆蓋安徽全部16個(gè)省轄市以及鄰近的江蘇南京市。

截至2012年12月31日，徽商銀行總資產(chǎn)、貸款總額與存款總額分別為3242億元、1638億元和2395億元，以資產(chǎn)、貸款、存款規(guī)模計(jì)算，是我國(guó)中部地區(qū)最大的城市商業(yè)銀行。

徽商銀行控股股東中的國(guó)有股份占比巨大，截至2012年，徽商銀行國(guó)有股占比為62%。在徽商銀行前十大股東名單中，安徽省能源集團(tuán)有限公司、安徽省信用擔(dān)保集團(tuán)有限公司、安徽國(guó)元控股有限責(zé)任公司、安徽省高速公路控股集團(tuán)有限公司四家省屬國(guó)企雄居前四位，分別持有該行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股權(quán)。

在此之前，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入下半場(chǎng)，游戲規(guī)則發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重新檢視自己存在的方式和策略，萬(wàn)科在未來(lái)幾年內(nèi)將完成從產(chǎn)品供應(yīng)商到城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。

而基于徽商銀行的國(guó)企背景，其在安徽省內(nèi)市政府和基建工程建設(shè)方面均有涉足，這與萬(wàn)科城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型方向不謀而合。業(yè)內(nèi)人士指出，入股徽商后，在徽商銀行的牽線下，萬(wàn)科完全有機(jī)會(huì)參與安徽省城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，從而為萬(wàn)科朝著城市配套服務(wù)商方向轉(zhuǎn)型提供實(shí)踐機(jī)會(huì)。

徽商銀行董事長(zhǎng)李宏鳴在香港IPO投資者推薦會(huì)上也表示，此舉反映出中國(guó)大的改革趨勢(shì)，不同產(chǎn)業(yè)資本開(kāi)始合作，在城鎮(zhèn)化的大背景下，中部地區(qū)為新的亮點(diǎn)，今后兩家會(huì)有合作的機(jī)會(huì)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)將入股徽商銀行當(dāng)作萬(wàn)科集團(tuán)向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的實(shí)質(zhì)措施，而對(duì)于此次入股的具體含義，萬(wàn)科集團(tuán)始終沒(méi)有給出明確的說(shuō)法。不過(guò)，可以肯定的是，這家過(guò)早步入銷售“千億俱樂(lè)部”，并朝著“兩千億俱樂(lè)部”邁進(jìn)的國(guó)內(nèi)龍頭，正在慎重的謀求轉(zhuǎn)型，至于它轉(zhuǎn)型的方向，很可能就是我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。

試水城市配套服務(wù)商

今年前三季度，萬(wàn)科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額1285億元，完成全年銷售目標(biāo)的80.3%。按照招商證券的最新預(yù)測(cè)顯示，萬(wàn)科集團(tuán)今年有望達(dá)到1800億元的銷售額。

萬(wàn)科朝著銷量2000億元的門(mén)檻邁進(jìn)，但在銷售體量不斷增加的同時(shí)，也為郁亮帶來(lái)前所未有的壓力。“萬(wàn)科現(xiàn)在體量很大，如果走錯(cuò)路，很難掉頭。”被問(wèn)到萬(wàn)科面臨的最大難題時(shí)，郁亮把確定未來(lái)的發(fā)展方向放在第一位。

對(duì)萬(wàn)科未來(lái)的定位，郁亮給出的答案是城市配套服務(wù)商。郁亮表示，城市配套服務(wù)商，就是為城市的發(fā)展做相應(yīng)的配套設(shè)施，這樣只要城市在發(fā)展，集團(tuán)就有發(fā)展的機(jī)會(huì)。

隨著城市的發(fā)展而發(fā)展，是萬(wàn)科集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展方向。對(duì)此，一位熟識(shí)萬(wàn)科的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《樓市》記者表示，萬(wàn)科想做城市配套服務(wù)商，狹義地講，就是緊跟城市發(fā)展的步伐，做相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，比如建設(shè)體育館、衛(wèi)星城，甚至垃圾場(chǎng)等；廣義地講，在城市發(fā)展過(guò)程中，人們產(chǎn)生的任何需求都是萬(wàn)科集團(tuán)的發(fā)展方向，比如為提高居民生活的便利性而建立社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融等，都在萬(wàn)科的發(fā)展范圍之內(nèi)。

“現(xiàn)在我國(guó)正大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城市的發(fā)展速度將逐步加快，這樣無(wú)論從狹義還是廣義上講，萬(wàn)科都有較大的發(fā)展空間。萬(wàn)科集團(tuán)此次入股徽商銀行，能為萬(wàn)科朝著城市配套服務(wù)商方向轉(zhuǎn)型帶來(lái)新的機(jī)遇?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

而僅僅在中部地區(qū)尋求發(fā)展，并不是萬(wàn)科入股徽商銀行的主要目的。

“萬(wàn)科的項(xiàng)目遍及全國(guó)，位于一線城市的僅占20%，其他都位于二三線城市，這些城市未來(lái)都有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，符合郁亮對(duì)萬(wàn)科城市配套運(yùn)營(yíng)商的定位?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士對(duì)《樓市》記者分析，“基于徽商銀行的國(guó)企背景和地域?qū)傩?，萬(wàn)科集團(tuán)可把中部地區(qū)當(dāng)作向城市配套運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)，在這里先嘗試，有一定的經(jīng)驗(yàn)后，進(jìn)行創(chuàng)新和復(fù)制，從而在全國(guó)范圍內(nèi)推行?！?/p>

入股徽商銀行，發(fā)力中部地區(qū)，進(jìn)而在全國(guó)范圍內(nèi)拓展城市配套運(yùn)營(yíng)商進(jìn)程，只是萬(wàn)科集團(tuán)的一個(gè)發(fā)展方向。另外，萬(wàn)科集團(tuán)也希望能將徽商銀行的業(yè)務(wù)帶入自己的社區(qū)，為集團(tuán)內(nèi)的社區(qū)服務(wù)和社區(qū)金融提供便利。

郁亮表示，入股徽商銀行，我們就是想在社區(qū)金融方面做一些嘗試。其實(shí)前段時(shí)間我們一直在討論做住宅銀行，后來(lái)發(fā)現(xiàn)真的成立一個(gè)銀行至少要三年，而且不知道能不能成功。這種方式反而好，合得來(lái)走下去，合不來(lái)就當(dāng)作投資。

歷經(jīng)三十年的發(fā)展，萬(wàn)科集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)沉淀下來(lái)的社區(qū)規(guī)模和業(yè)主群，是萬(wàn)科集團(tuán)亟待開(kāi)發(fā)的一座金礦。萬(wàn)科2012年企業(yè)責(zé)任綠皮書(shū)上顯示，截至2012年底，萬(wàn)科物業(yè)共為全國(guó)317個(gè)社區(qū)，38.23萬(wàn)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，管理物業(yè)近5358萬(wàn)平方米。

為將龐大的業(yè)主群當(dāng)作新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，萬(wàn)科在社區(qū)服務(wù)上不斷創(chuàng)新。比如萬(wàn)科北京長(zhǎng)陽(yáng)半島小區(qū)，已經(jīng)配齊包括第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市在內(nèi)的“五菜一湯”模式。而在萬(wàn)科上海的實(shí)驗(yàn)中，服務(wù)力度進(jìn)一步升級(jí)，包含文化中心、服務(wù)中心、健康中心、商業(yè)中心、云中心五大特征的美鄰中心，以及涵蓋訂車、訂票、居家保潔、物流送餐等一鍵貫通服務(wù)的睿管家物業(yè)也在實(shí)驗(yàn)當(dāng)中，幾乎包含業(yè)主生活的各方各面。

在社區(qū)服務(wù)謀求發(fā)展的同時(shí)，萬(wàn)科在杭州良渚文化村項(xiàng)目中也開(kāi)始探索社區(qū)金融服務(wù)，這種服務(wù)的載體是“村民卡”，村民卡就像一張銀聯(lián)卡，里面存入現(xiàn)金，在社區(qū)內(nèi)的村民食堂、早教中心、超市等社區(qū)配套服務(wù)場(chǎng)所都可以刷卡消費(fèi)。

“徽商銀行的作用就是把萬(wàn)科的社區(qū)服務(wù)和社區(qū)金融聯(lián)系起來(lái)，將‘村民卡’進(jìn)一步升級(jí)，使它在不斷完善社區(qū)內(nèi)功能的同時(shí)，也能不斷擴(kuò)大它的使用范圍，比如在各個(gè)大型超市、商場(chǎng)使用，甚至最終能在整個(gè)城市流通使用?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

此外，萬(wàn)科集團(tuán)還擁有包括建材供應(yīng)商及承包商在內(nèi)的約8000家合作企業(yè)，其中5000家為中小型企業(yè)，而徽商銀行在中小企業(yè)貸款方面有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，超過(guò)95%的貸款客戶是中小企業(yè)。

“中小型銀行財(cái)務(wù)狀況不明，銀行不喜歡貸款給他們，但通過(guò)萬(wàn)科的入股，萬(wàn)科能為徽商銀行篩選客戶，令徽商銀行為那些經(jīng)營(yíng)狀況良好的小企業(yè)提供便利的融資通道，這在客觀上也有利于萬(wàn)科在與這些企業(yè)合作時(shí)占有主動(dòng)權(quán)，降低采購(gòu)方面的資金成本?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

只是第一步

基于徽商銀行的國(guó)企背景和地域?qū)傩?，萬(wàn)科集團(tuán)入股徽商銀行，是其朝著城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型的第一步。

資料顯示，萬(wàn)科集團(tuán)旗下子公司此次以27億元人民幣認(rèn)購(gòu)股份數(shù)不超過(guò)8.84億股，最多認(rèn)購(gòu)股份占徽商銀行總股本的8.28%，成為第一大股東。

盡管原持股第一的安徽省能源集團(tuán)的持股比例將被攤薄至7.57%，但在徽商銀行前十大股東名單中，前四位均是安徽國(guó)企。有業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，如果地方政府想要擁有控股權(quán)，不排除這些排名靠前的大股東會(huì)通過(guò)簽署一份有關(guān)共同持股的一致行動(dòng)人協(xié)議，以保證政府的控股地位。這樣，萬(wàn)科的權(quán)利和利益就會(huì)受到阻礙。

萬(wàn)科內(nèi)部人士曾公開(kāi)表示，即便成為徽商銀行的第一大股東，也只是戰(zhàn)略投資，只是為更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求，不會(huì)影響到銀行的正常業(yè)務(wù)開(kāi)展，也不會(huì)用銀行的錢(qián)來(lái)投資房地產(chǎn)。

并且，萬(wàn)科集團(tuán)與徽商銀行在業(yè)務(wù)領(lǐng)域并無(wú)過(guò)多交集。資料顯示，目前萬(wàn)科在安徽省的項(xiàng)目數(shù)并不多，全省17個(gè)主要城市中僅有8個(gè)萬(wàn)科樓盤(pán)項(xiàng)目，且安徽亦不是萬(wàn)科全國(guó)布局中的戰(zhàn)略要陣。

而由于徽商銀行屬于區(qū)域性股份制銀行，萬(wàn)科與徽商銀行實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展，還要受到政策方面的限制。比如銀監(jiān)會(huì)今年出臺(tái)的 《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于做好2013年農(nóng)村金融服務(wù)工作的通知》（銀監(jiān)辦（2013）51號(hào)）規(guī)定，允許城市商業(yè)銀行在有關(guān)轄區(qū)內(nèi)及周邊經(jīng)濟(jì)緊密區(qū)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立分支機(jī)構(gòu)，但不得跨省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，以抑制盲目擴(kuò)張沖動(dòng)。一定程度上，這會(huì)影響萬(wàn)科把握新商業(yè)機(jī)會(huì)的速度和收益。

“其實(shí)萬(wàn)科入股徽商銀行的理由很簡(jiǎn)單，地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有金融背景，不具備把控風(fēng)險(xiǎn)的能力，所以需要上一段時(shí)間的學(xué)，萬(wàn)科入股徽商銀行具有一個(gè)董事席位，其實(shí)就是派人去學(xué)習(xí)，去了解客戶需求和金融產(chǎn)品。這件事的關(guān)鍵在于，萬(wàn)科會(huì)派誰(shuí)去擔(dān)任徽商銀行的董事席位，結(jié)合這個(gè)人在萬(wàn)科集團(tuán)的作用和職位，就能推測(cè)出萬(wàn)科入股徽商銀行，最傾向于朝著哪個(gè)方向發(fā)展?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析。

關(guān)于萬(wàn)科派誰(shuí)去擔(dān)任徽商銀行的董事席位，《樓市》記者聯(lián)系萬(wàn)科集團(tuán)，并沒(méi)有得到回應(yīng)。

將掀“創(chuàng)新”轉(zhuǎn)型浪潮

其實(shí)，以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)控股銀行的案例并不鮮見(jiàn)。僅在萬(wàn)科入股徽商銀行的4天前，越秀集團(tuán)宣布以116.44億港元收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行75%的股份。而早在2011年9月，綠地集團(tuán)便通過(guò)增資控股成為盤(pán)錦市商業(yè)銀行第一大股東。

但這些案例都構(gòu)不成重大的“里程碑”事件。CRIC研究中心朱一鳴表示，對(duì)純房企控股銀行，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)一直對(duì)此嚴(yán)防死守。萬(wàn)科控股銀行的意義在于：至此，國(guó)內(nèi)純房企與銀行的聯(lián)姻宣告正式解禁，今后行業(yè)與銀行深度融合發(fā)展將成行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)。

由此可知，萬(wàn)科入股徽商后，很有可能掀起國(guó)內(nèi)純房企控股銀行的風(fēng)潮。而控股銀行后，在社區(qū)金融方面將帶來(lái)怎樣的變革，存在著無(wú)限的遐想。

其實(shí)，花樣年控股集團(tuán)有限公司（花樣年，01777.HK）已先于萬(wàn)科布局社區(qū)金融，花樣年總裁潘軍僅以現(xiàn)有業(yè)主數(shù)量估算：“這是一個(gè)每年大約500億元的金礦?！?/p>

潘軍對(duì)記者表示，花樣年的未來(lái)發(fā)展是一個(gè)金融控股集團(tuán)，旗下八大業(yè)務(wù)除去地產(chǎn)板塊，其他全部變成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。其中，彩生活做的是“社區(qū)服務(wù)商”，就是把傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)基因重組，將實(shí)體社區(qū)變成一個(gè)基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。

據(jù)了解，花樣年彩生活現(xiàn)在正在搭建“2.1”版平臺(tái)，通過(guò)移動(dòng)APP，或互聯(lián)網(wǎng)錄入“社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)”，社區(qū)商店就會(huì)將商品送上門(mén)來(lái)，可以通過(guò)系統(tǒng)進(jìn)行在線支付；家里有老人需要照顧，需要保姆或者家政，都能通過(guò)這一系統(tǒng)完成。潘軍說(shuō)，完成這個(gè)消費(fèi)過(guò)程，只需要系統(tǒng)的個(gè)人賬戶里預(yù)存一部分錢(qián)。

而潘軍更大的野心是，通過(guò)社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，打造“草根金融”：業(yè)主如果需要錢(qián)急用，或者銀行定期未到期，通過(guò)一個(gè)專業(yè)的評(píng)估系統(tǒng)評(píng)估之后，系統(tǒng)可以確認(rèn)是不是給他借錢(qián)；進(jìn)而幫助銀行進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，或者通過(guò)自己的小貸公司，提供小額貸款給個(gè)體，收取利息或傭金。

萬(wàn)科入股徽商銀行，很可能也朝著這個(gè)方向發(fā)展?，F(xiàn)在萬(wàn)科南都地產(chǎn)也正在嘗試將村民卡的功能移至社區(qū)APP上進(jìn)行虛擬化，以發(fā)揮更大功能。“我們正在和支付寶進(jìn)行戰(zhàn)略合作談判，目前進(jìn)入技術(shù)磋商階段?！比f(wàn)科內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“除了把卡虛擬化，我們還有進(jìn)一步開(kāi)發(fā)功能的打算。目前良渚文化村的村民卡內(nèi)余額已達(dá)到一定額度。一旦將社區(qū)軟件支付功能實(shí)現(xiàn)，同時(shí)在全市的萬(wàn)科樓盤(pán)推廣開(kāi)來(lái)，資金積累會(huì)更多，那時(shí)候也可能會(huì)打算申請(qǐng)相應(yīng)的金融運(yùn)營(yíng)牌照提供金融服務(wù)?！?/p>

萬(wàn)科內(nèi)部人士還指出：“業(yè)主的錢(qián)分為兩部分，花出去的錢(qián)和儲(chǔ)存起來(lái)的錢(qián)。涉足社區(qū)金融后，萬(wàn)科不僅可以通過(guò)各個(gè)社區(qū)商鋪和服務(wù)項(xiàng)目來(lái)滿足業(yè)主的生活消費(fèi)，而且還能以此預(yù)測(cè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力和潛在需求，在大數(shù)據(jù)的協(xié)助下，對(duì)業(yè)主儲(chǔ)蓄下的錢(qián)進(jìn)行管理和投資，最終形成像余額寶和百度理財(cái)那樣的產(chǎn)品。”