朝陽公園十年 房價漲十倍

北京房價漲勢迅猛

今年初，網(wǎng)上一組“盤點十年房價”的數(shù)據(jù)引發(fā)網(wǎng)民熱議。十年間全國城鎮(zhèn)平均房價從2381元/平方米上漲到5791元/平方米，十年上漲143%。北京市房價十年來“瘋漲”力度遠(yuǎn)高于全國水平，北京？2003年一手樓均價4456元/平方米，2012年20700元/平方米，漲幅高達(dá)365%。

而今年9月份，農(nóng)展館地塊“地王”的塵埃落定則把北京房價推向了一個更高預(yù)期。9月4日，農(nóng)展館甲8號院以7.3萬元/平方米的樓面價被拍下，創(chuàng)造了北京土地歷史上單價最高紀(jì)錄。在三環(huán)絕版地塊農(nóng)展館甲8號院成交2個多月后，其樓面價終于在近期“曝光”。記者從開發(fā)商融創(chuàng)中國了解到，該地塊將建成計劃推出一層一戶一湖的豪華住宅，均價將為15萬元/平方米，而臨近農(nóng)展館后湖的最佳位置或?qū)①u到30萬元/平方米。

記者到現(xiàn)場探訪發(fā)現(xiàn)，該地塊占據(jù)交通和地理優(yōu)勢，農(nóng)展館的綠地和后湖形成了天然的“綠肺”。該地塊周邊新盤并不多，有合生霄云路8號、昆侖公寓等項目。據(jù)悉，合生霄云路8號均價為16萬元/平方米，昆侖公寓的均價約為20萬元/平方米。

與農(nóng)展館地塊一樣受矚目的2012年北京“地王”——樓面地價達(dá)4.29萬元/平方米的萬柳地塊，已經(jīng)正式命名為萬柳書院，其樣板間精裝以及蓄客工作正在同步進(jìn)行。據(jù)悉，此次萬柳書院項目由14座樓棟組成，規(guī)劃為5～7層的多層花園式住宅。戶型為面積240～530平方米的三居至五居，產(chǎn)品為平層以及躍層。項目要在領(lǐng)取預(yù)售證后才啟動認(rèn)購，雖然入市時間與價格均未確定，但據(jù)媒體披露，其“內(nèi)部認(rèn)購”的價格已達(dá)15萬元/平方米以上，開盤價格估計更“樂觀”。

“你可以不信，但別后悔?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在微博上再度“開炮”，“要保證地方債能夠運轉(zhuǎn)起來，政府還是要靠土地多賺一點，越是審計地方財政和地方債，越是要想辦法拿土地去賺，去堵這個窟窿，所以它要激發(fā)老百姓的消費能力，這就意味著大家可能更想買房子了?！?/p>

房價上漲的同時，北京樓市的成交量在“日光盤”次第出現(xiàn)的帶動下也不斷攀升。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日，年內(nèi)北京新建商品住宅簽約套數(shù)為75481套，成交均價23177元/平方米，總成交額突破了2069億元，比2012年同期的1809億元上漲了14.3%，全年成交有望接近2009年的歷史最高紀(jì)錄2509億元。

中國社科院此前發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書也認(rèn)為，國內(nèi)大城市房地產(chǎn)供需不平衡?！皬慕?jīng)濟學(xué)的角度上講，不論是即將出臺的房產(chǎn)稅抑或是限購、限貸，從本質(zhì)上解決不了深層次的供需矛盾。而中國房地產(chǎn)真正的出路，還應(yīng)該是通過加大保障房供給力度來彌合供需矛盾，用市場的理性模式來滿足人們的基本需求?！被诖耍撍{(lán)皮書預(yù)言，房價仍將繼續(xù)攀升。

地價高企凸顯朝陽公園價值

2013年11月4日，備受市場矚目的五環(huán)外朝陽區(qū)東壩地塊被保利首開聯(lián)合體以21億元奪得。據(jù)悉，東壩地塊在剔除保障房部分后，其商品房樓面價均價已達(dá)到每平方米近6萬元，再創(chuàng)區(qū)域新高。業(yè)內(nèi)專家推測，該地塊未來售價可達(dá)8萬元/平方米以上。

東壩土地如此高調(diào)拍出，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士卻都表示“意料之中”，反觀參與現(xiàn)場競拍的開發(fā)商們，其積極性也普遍未被價格因素影響，這也充分說明了未來市場需求之強勁，以及開發(fā)商之間趨向樂觀的心理預(yù)期。同時，東壩等地的熱拍也引發(fā)了樓市的新一輪“蝴蝶效應(yīng)”，帶動了人們對其他區(qū)域房產(chǎn)的重新評估。

“未來東壩每平方米都至少賣8萬元了，朝陽公園、CBD、國奧板塊得賣多少？”微博上，很多房產(chǎn)人士不約而同地發(fā)問。尤其是臨近朝陽公園、團結(jié)湖公園和紅領(lǐng)巾公園，認(rèn)為是北京最受成功人士青睞的朝陽公園板塊，成了大家最津津樂道的“參照物”。

“和東壩相比，朝陽公園板塊的優(yōu)勢明顯得可不是一星半點?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士直言。東壩區(qū)域最大的問題是以保障房為主，建筑多為高層，居住人口多、密度大，交通壓力不小。此外，各種醫(yī)療、教育配套的規(guī)劃還比較欠缺，最受歡迎的商業(yè)配套是酒仙橋頤堤港，離東壩區(qū)域還有一段不短的距離。而朝陽公園地處東三環(huán)與東四環(huán)之間，地理區(qū)位優(yōu)越，由于毗鄰第三使館區(qū)和北京商務(wù)中心區(qū)，具有“CBD后花園”的美譽。

“以東壩目前樓面價為參照，朝陽公園區(qū)域優(yōu)越的地理位置、成熟的配套設(shè)施、優(yōu)美的周邊環(huán)境，以及其濃厚的人文氛圍，未來這里的房子每平方米賣20萬元、30萬元也毫不夸張，性價比也很高?！币晃坏禺a(chǎn)評論人直言，朝陽公園區(qū)域富人區(qū)的身份地位決定了其未來房子的價格走勢。因為，中國只有一個北京，北京只有一個朝陽公園。

房價十年漲十倍背后

在北京，亞奧、CBD、朝陽公園是不同時期的“富人區(qū)”。這幾大板塊是高端樓聚集區(qū)，區(qū)域的房地產(chǎn)市場在北京都有一定的代表性。但沒有一個板塊像朝陽公園這樣，十年房價瘋長十倍。

在萬科副總裁毛大慶看來，跟亞奧和CBD相比，朝陽公園板塊既有朝陽公園這個“城市綠肺”，又毗鄰CBD、國門、麗都、燕莎等幾大商圈，既擁有和亞奧一樣的環(huán)境，又擁有比亞奧更好的配套設(shè)施和濃厚的商業(yè)氛圍。與CBD相比，因為CBD核心區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺、建筑密度過大的現(xiàn)狀決定了該區(qū)域內(nèi)住宅項目的品質(zhì)受限，而近在咫尺的朝陽公園除了能和CBD共享商業(yè)配套之外，更能獨享北京最大的城市公園——朝陽公園的風(fēng)景和環(huán)境。按照大都市發(fā)展的國際慣例，像朝陽公園這樣的地段，物業(yè)價值長線是肯定上漲的：毛大慶分析，“在限購令的影響下，很多外地富豪、外籍人士不能買房只能租房，因此如果購下房子用于租賃，朝陽公園較高的回報率也是其他區(qū)域所不能比擬的?！?/p>

位于朝陽公園正南門的棕櫚泉國際公寓可謂該板塊代表作。這里的業(yè)主包括阿里巴巴公司CEO馬云、優(yōu)酷網(wǎng)CEO古永鏘等。區(qū)域內(nèi)的東山墅則曾是北京千萬級別墅中最受青睞的產(chǎn)品，許多世界500強企業(yè)的高管、駐京首席代表居住于此。除了金融、商貿(mào)的快速發(fā)展，文化資源的日益豐富也是朝陽公園成為第三代富人區(qū)公認(rèn)核心的要素之一。

曾在朝陽公園北打造北京知名宜居大盤陽光上東的首創(chuàng)集團總裁劉曉光，在之前接受本刊采訪時曾驕傲地表示說：“朝陽公園周邊的房地產(chǎn)項目獲得了巨大的升值，陽光上東、皇石國際公寓、棕櫚泉國際公寓、公園大道、亮馬名居等為代表的幾十家地產(chǎn)項目，讓朝陽公園形成了一個較大的高檔社區(qū)生活板塊?！睆膮^(qū)域、配套、產(chǎn)品等多個角度看，朝陽公園板塊都適宜作為高端人群的第一居所。其核心城市資源、地段價值無法復(fù)制、供給高度稀缺性這三大屬性，決定了該區(qū)域的價值引力。而由于具有不可復(fù)制的地理位置和重要商圈的優(yōu)勢，土地供應(yīng)的稀缺造就了新盤供應(yīng)屈指可數(shù)的現(xiàn)狀，使得朝陽公園的房價將繼續(xù)提升，進(jìn)入穩(wěn)定的增值通道。

“高端人士是朝陽公園區(qū)域的主要購房群體，因為這邊的戶型偏重大戶型，房產(chǎn)總價偏高?！保葵溙锓慨a(chǎn)朝陽公園區(qū)域經(jīng)理于鑫如是說。因為守著朝陽公園這樣優(yōu)美的自然環(huán)境，大部分購房者都以自住為目的，很少用來投資，這樣也決定了鮮有價格泡沫產(chǎn)生。據(jù)了解，在2008年全球金融危機導(dǎo)致房價大幅下滑時，朝陽公園區(qū)域的房價依然穩(wěn)定，沒有大幅下滑。而在2009年、2010年各地房價均大幅上漲之際，朝陽公園區(qū)域房價的上升趨勢始終保持穩(wěn)定。

提及此區(qū)域，于鑫表示，“就不得不提棕櫚泉國際公寓”。據(jù)了解，棕櫚泉國際公寓北臨朝陽公園及郡王府公園，南近紅領(lǐng)巾公園。“由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，棕櫚泉國際公寓的房價一直是朝陽公園周邊漲得最快的。尤其是最近幾年，幾乎是一月一個價。去年同期該項目價格還在8萬元/平方米左右，盡管今年報價都在10萬元/平方米以上，但顯著的優(yōu)勢使得該項目的成交一直相對保持在穩(wěn)定狀態(tài)。”

相對于火爆的二手房市場，目前朝陽公園區(qū)域內(nèi)開發(fā)土地越來越少，駿豪·中央公園廣場是目前唯一在售新盤。據(jù)悉，駿豪·中央公園廣場為城市綜合體，項目現(xiàn)處于排號階段，其選址于朝陽公園南側(cè)，立足北京中央商務(wù)生態(tài)板塊——朝陽公園板塊絕版地段，多路公交直達(dá)，地鐵14號線朝陽公園站就在項目地下2層。

駿豪·中央公園廣場包括甲級5A寫字樓、臨街商業(yè)、地下商業(yè)、住宅、企業(yè)獨棟、精品辦公及配套7個部分，集辦公、購物、餐飲、休閑、住宅、展示、文化功能于一體，滿足周邊軌道交通商業(yè)片區(qū)、居住片區(qū)、公園休閑各種人群的需求。？

對于駿豪·中央公園廣場這個在售新盤的銷售前景，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，朝陽公園核心區(qū)由于已經(jīng)幾近開發(fā)完畢，因此再有新項目入市的可能性較?。欢搮^(qū)域二手房均價也在8～10萬元/平方米，有的逼近20萬元/平方米，作為唯一在售的高端項目，駿豪·中央公園廣場未來升值潛力不可限量。

在郭毅看來，駿豪·中央公園廣場寫字樓產(chǎn)品也生逢其時。目前，CBD、金融街等傳統(tǒng)辦公區(qū)域逐漸為一些重視人性化辦公的智力型公司所放棄，就是因為這些傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域在發(fā)展上盲目地追求集中和擴張，忽略了空間適度和環(huán)境的保護(hù)，加上日益沉重的交通負(fù)荷、不夠便利靈活的餐飲休閑配套，使得員工餐飲、會見客戶等基本需求都變得困難和浪費。一些注重人性化辦公的公司因此只能選擇無奈地退出CBD，轉(zhuǎn)而尋找辦公密度相對低、生態(tài)環(huán)境相對好的新型辦公區(qū)域。

而作為朝陽公園區(qū)域標(biāo)志性建筑的駿豪·中央公園廣場，不僅獲得美國LEED綠色建筑認(rèn)證、中國綠色建筑認(rèn)證、中國寫字樓白金五星認(rèn)證三重認(rèn)證，還采用“綠色社區(qū)”模式，使建筑與朝陽公園和諧統(tǒng)一，達(dá)到低碳、環(huán)保的要求。這個由中國建筑設(shè)計大師馬巖松擔(dān)綱設(shè)計的建筑必將因為周邊服務(wù)設(shè)施齊全、場地景觀布置合理、建筑外形突出和“公園辦公”的種種優(yōu)勢贏得企業(yè)青睞。