生態(tài)財(cái)富中心論

布雷頓森林體系瓦解后的近半個(gè)世紀(jì)以來，企業(yè)、人流追逐著“中央規(guī)律”建造了一個(gè)個(gè)CBD、Downtown。隨著人民幣國(guó)際化進(jìn)程的不斷加劇，世界財(cái)富越來越向北京聚集，導(dǎo)致世界500強(qiáng)企業(yè)向北京聚集、全世界熱錢向北京聚集、全球精英向北京聚集，更向北京中央公園聚集。

財(cái)富向北京聚集 向中央公園聚集

北京作為中國(guó)的首都，政治資源、科教資源、高端人才資源及大企業(yè)總部資源四類優(yōu)勢(shì)在中國(guó)無可比擬，全國(guó)乃至世界的人才、資金、資源都不同程度向北京集中。

在北京CBD，殼牌、豐田、三星、美鋁等眾多知名跨國(guó)公司總部云集，總計(jì)達(dá)77家，占北京市知名跨國(guó)公司總部總數(shù)的2/3以上，占朝陽區(qū)的比重達(dá)到90%以上，是全國(guó)世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國(guó)公司地區(qū)總部集中度最高的區(qū)域之一。CBD中心區(qū)同時(shí)聚集了世界500強(qiáng)企業(yè)中的近140家，占全市的70%以上。

與此同時(shí)，今年人民幣離岸中心陣營(yíng)繼續(xù)從亞洲向歐洲擴(kuò)張，離岸中心的人民幣存量也進(jìn)一步增加。截至10月份，離岸人民幣中心人民幣總量高達(dá)1.9萬億元。與中國(guó)人民銀行簽署雙邊本幣互換協(xié)議的國(guó)家、地區(qū)央行及貨幣當(dāng)局增至23個(gè)，貨幣互換規(guī)模超過2.5萬億元人民幣。而且，今年人民幣全球跨境結(jié)算占比已上升至0.86%，增速遠(yuǎn)超其他貨幣。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家王元龍認(rèn)為，人民幣國(guó)際化進(jìn)程中，北京是一個(gè)重要的載體和通道，也是一個(gè)重要的試點(diǎn)區(qū)，其作用不可忽視。他認(rèn)為，隨著人民幣國(guó)際化進(jìn)程的不斷加劇，世界財(cái)富越來越向北京聚集，導(dǎo)致世界500強(qiáng)企業(yè)向北京聚集、全世界熱錢向北京聚集、全球精英向北京聚集。

而就世界范圍看，財(cái)富核心還在進(jìn)一步向城市“中央公園”靠攏。北京的中央公園也正在吸引著財(cái)富的聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽公園周邊共聚集了3000多家外國(guó)公司、200多家新聞機(jī)構(gòu)、100多家全球500強(qiáng)企業(yè)，還有長(zhǎng)城、希爾頓等10余家五星級(jí)酒店，國(guó)際文化、經(jīng)濟(jì)交流極為頻繁。業(yè)內(nèi)人士表示，依托四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和良好及區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，會(huì)有更多的企業(yè)進(jìn)駐，朝陽公園板塊將成為有較強(qiáng)輻射力的商務(wù)中心和新的北京財(cái)富聚集區(qū)之一。

“公園辦公”概念初起

提到“公園地產(chǎn)”，北京房地產(chǎn)從業(yè)者的腦海里大概還會(huì)連帶著跳出兩個(gè)詞匯：“宜居”和“朝陽公園”。前者充分說明了“公園”與居住的緊密關(guān)系，后者則說明了“朝陽公園”在北京公園的地位。

“公園”與住宅掛鉤是順理成章的話題，而讓“公園”與“商務(wù)”組合卻多多少少有些陌生。前不久，朝陽公園地標(biāo)建筑駿豪中央公園廣場(chǎng)高舉“公園辦公”的大旗正式亮相，從而將“公園”概念深化到商務(wù)領(lǐng)域。

傳統(tǒng)寫字樓辦公環(huán)境在設(shè)計(jì)中過度強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制，追求地塊容積率的極限，因此樓體外觀擺脫不了敦實(shí)、厚重的特色，內(nèi)部空間猶如格子間的集裝箱，既無陽光也缺少對(duì)流。這些設(shè)計(jì)中的痼疾，加重了寫字樓人群“亞健康”現(xiàn)象。有調(diào)查顯示，目前大城市中人群的生存壓力大、工作繁重，在現(xiàn)有的辦公環(huán)境里很容易使人莫名其妙地?zé)?，并出現(xiàn)渾身不舒服、目眩頭痛、思維遲鈍等癥狀，甚至引發(fā)疾病。而美國(guó)綠色生態(tài)建筑機(jī)構(gòu)的調(diào)查則顯示，在綠色生態(tài)環(huán)境中辦公可以使工作效率提高10%以上，同時(shí)大大改善員工的健康狀況。

如今，被“亞健康”困擾的白領(lǐng)族們，已越來越關(guān)注辦公環(huán)境的生態(tài)問題。人們對(duì)于辦公環(huán)境的需求，不再僅僅是有一個(gè)寬敞的辦公空間，而是開始追求健康與舒適并舉、綠色與商務(wù)兼得的高品質(zhì)辦公環(huán)境。因此，辦公環(huán)境的健康、生態(tài)問題已成為商務(wù)空間開發(fā)亟待解開的結(jié)。

與此同時(shí)，CBD、金融街等傳統(tǒng)辦公區(qū)域逐漸為一些重視人性化辦公的智力型公司所放棄，就是因?yàn)檫@些傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域在發(fā)展上盲目地追求集中和擴(kuò)張，忽略了空間適度和環(huán)境的保護(hù)，加上日益沉重的交通負(fù)荷、不夠便利靈活的餐飲休閑配套，使得員工餐飲、會(huì)見客戶等基本需求都變得困難和浪費(fèi)。一些注重人性化辦公的公司因此只能選擇無奈地退出CBD，轉(zhuǎn)而尋找辦公密度相對(duì)低、生態(tài)環(huán)境相對(duì)好的新型辦公區(qū)域?？梢哉f，這是個(gè)大趨勢(shì)。朝陽公園辦公區(qū)的形成也如紐約中央公園辦公區(qū)的形成一樣，體現(xiàn)著生產(chǎn)關(guān)系的進(jìn)步，體現(xiàn)著對(duì)人本需求的尊重，體現(xiàn)著未來創(chuàng)造型腦力的價(jià)值地位。

正因如此，當(dāng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)傳出朝陽公園旁駿豪·中央公園廣場(chǎng)開工的消息時(shí)，就迅速吸引了業(yè)界的關(guān)注。據(jù)了解，作為首個(gè)通過白金五星預(yù)認(rèn)證的寫字樓，駿豪·中央公園廣場(chǎng)在業(yè)內(nèi)無疑起到了標(biāo)桿和示范作用。該項(xiàng)目交通便利、周邊服務(wù)設(shè)施齊全、場(chǎng)地景觀布置合理、建筑外形突出，建成后將會(huì)成為區(qū)域的標(biāo)志性建筑。

第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃總經(jīng)理徐偉成接受本刊采訪時(shí)指出，對(duì)于商務(wù)產(chǎn)品來說，未來交通的便利性、周邊生態(tài)環(huán)境的發(fā)展?jié)摿?、自身的商?wù)服務(wù)生態(tài)鏈?zhǔn)欠裢暾?，以及建筑空間的靈活性、服務(wù)的專業(yè)性，都直接決定了項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力。隨著中央公園區(qū)域地價(jià)不斷攀升，加上不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境特點(diǎn)，必然也會(huì)吸引相當(dāng)數(shù)量既想保值增值、又想逃離CBD等商業(yè)過于集中區(qū)域的企業(yè)前來辦公。IBM、時(shí)代華納等重視品牌形象、商務(wù)軟環(huán)境和員工健康的優(yōu)質(zhì)企業(yè)相繼進(jìn)駐紐約中央公園區(qū)域就是個(gè)例子。

在辦公成本不斷高企、熱島效應(yīng)不斷顯現(xiàn)、霧霾天氣接連不斷的情況下，眾多世界500強(qiáng)企業(yè)逃離CBD。而作為毗鄰北京最大綠肺的朝陽公園板塊的項(xiàng)目，駿豪·中央公園廣場(chǎng)必將憑借得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境和國(guó)際化商務(wù)氛圍，成為世界500強(qiáng)企業(yè)和其他各大企業(yè)選址的最佳所在。

頂級(jí)人群需要中央公園

中央公園成為了紐約的商務(wù)核心地標(biāo)。這一大片綠地的凝聚力，可能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)美國(guó)政府的預(yù)期。在其他幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家也是這樣，比如世界上那些與美國(guó)中央公園類似的城市公園——倫敦海德、巴黎凡爾賽、東京新宿御苑等這些代表城市的公園。商業(yè)發(fā)達(dá)和高尚公寓聚集區(qū)會(huì)不知不覺地向城市的綠地景觀中心聚集。原來的商業(yè)中心不斷被拉向景觀周圍，速度和程度都是遠(yuǎn)在規(guī)劃預(yù)料之外的。

在北京，城市公園一直是非常稀缺的資源。但在追求回歸自然的城市人和追求利潤(rùn)的開發(fā)商眼里，這些地方儼然已是不可多得的置業(yè)開發(fā)旺地。因此在商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)下，近幾年除故宮、三海外，幾乎所有的公園都無一例外地建起了“公園里的家”，有些項(xiàng)目干脆就建到了公園的地皮上。這些項(xiàng)目都在不同程度上擠占了城市本已狹小的公共空間，其粗糙的外形、高大的體量和普遍較低的品質(zhì)對(duì)公園周邊景觀造成了不可修復(fù)的破壞，因此已引起社會(huì)的普遍不滿。？

所以，北京唯一能與紐約中央公園相匹敵的只有朝陽公園。它是目前為止北京投資額最高、規(guī)模最大的城市公園，規(guī)劃面積達(dá)320公頃，其中水系67公頃、陸地253公頃，比頤和園還大20公頃。作為奧運(yùn)工程的一個(gè)組成部分，朝陽公園將綠化廣場(chǎng)、改擴(kuò)建廣場(chǎng)總面積達(dá)6.1萬平方米，綠化面積占85%，其中大樹占綠化面積的75%，僅二十年以上樹齡的松柏就達(dá)140棵。？

作為北京的中央公園，朝陽公園還有更為優(yōu)越的自然、人文條件：周邊朝陽高爾夫球場(chǎng)、紅領(lǐng)巾公園、團(tuán)結(jié)湖公園、農(nóng)展館、嘉林花園等大小公園綠地像翡翠一樣簇?fù)碇?；在北京綠化隔離帶七大綠色板塊中，朝陽公園至東風(fēng)再至將臺(tái)綠色板塊，包括朝陽公園、東風(fēng)農(nóng)業(yè)園區(qū)、將臺(tái)森林公園，已建成1.3萬畝的綠地，它們與已完成綠化面積133.3公頃的朝陽公園一起，在北京東北部形成了一個(gè)巨大的天然氧吧。它左擁三環(huán)右抱四環(huán)，交通極為通達(dá)。北面緊鄰燕莎商圈、南面連接CBD，周邊有非常便利的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施，有以美式酒吧文化、國(guó)際風(fēng)情節(jié)等為代表的國(guó)際化、現(xiàn)代化的文化氛圍。？

在關(guān)于核心城市“前進(jìn)與生存”、“霧都與疾病”的生存大討論中，誕生了倫敦海德公園與紐約中央公園。對(duì)于北京而言，朝陽公園就是北京的中央公園。目前，朝陽公園板塊聚集了眾多的高端住宅產(chǎn)品，是北京眾所周知的宜居板塊。但相對(duì)于燕莎、CBD規(guī)劃更晚的朝陽公園，目前還沒有形成向公園圍攏的建筑集群。值得期待的是，隨著近年來的商務(wù)發(fā)展，尤其是近期區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿建筑綠色建筑環(huán)保樓盤——駿豪·中央公園廣場(chǎng)的即將亮相，這個(gè)建筑面積達(dá)20多萬平方米，涵蓋5A甲級(jí)寫字樓、企業(yè)獨(dú)棟、精品辦公樓宇、商業(yè)、住宅等多種業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域的價(jià)值，滿足財(cái)富人群、頂級(jí)階層的商務(wù)、生活的一切所需。