抑房價(jià)，《京七條》應(yīng)考

目前，在供需矛盾的背景下，后續(xù)房價(jià)上漲的壓力較大，調(diào)控也面臨很大壓力。

進(jìn)入四季度，各地房價(jià)控制目標(biāo)將面臨考核大限。近期北京、深圳等城市的地方政策調(diào)整逐漸趨緊。繼10月8日深圳出臺“深八條”后，北京也于10月23日出臺“京七條”，再度引發(fā)調(diào)控升級熱議。

10月23日，北京市住建委下發(fā)的《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，被市場稱作“京七條”。其核心內(nèi)容是“自住型商品房”政策：限定自住型商品住房的價(jià)格低于同時(shí)段同品質(zhì)的商品住房約30%，套型建筑面積以90平方米以下為主，原則上五年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓，五年后轉(zhuǎn)讓所得收益30%上繳政府。

出臺背景 調(diào)控升級

限購限貸政策一直被看成是近幾年調(diào)控房價(jià)的最直接有力手段，但從執(zhí)行情況看，2012年以來，雖然限購限貸政策依然在執(zhí)行，但市場成效明顯不如2011年。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，9月份新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，其中北京以高達(dá)20.6%的漲幅位居全國各大城市之首。據(jù)北京住建委的測算，近幾個(gè)月，北京房價(jià)環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落，不過，截至目前，北京新建商品住房漲幅還是達(dá)到了6%。

顯然，北京已很難完成“房價(jià)與2012年基本持平”這一房價(jià)控制目標(biāo)。第四季度要加強(qiáng)調(diào)控的聲音再度出現(xiàn)。北京市住建委副主任王榮武此前表示，距離年底還有2個(gè)月的時(shí)間，北京將通過一切手段力促2013年目標(biāo)的完成。目前，在較大的供需矛盾的背景下，后續(xù)房價(jià)上漲的壓力較大，調(diào)控也面臨很大壓力。針對北京連漲的房價(jià)，北京市委市政府多次召開專題會議，研究部署相關(guān)工作。其中，如何完成年初確定的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，保證居民的購房需求是一個(gè)重要議題，王榮武說。

未來北京將通過增加供應(yīng)，確保居民剛性自住需求，未來自住型住房的供應(yīng)規(guī)模將達(dá)到市場的40%到50%。另外，“京七條”提出，為嚴(yán)厲打擊騙購行為，加強(qiáng)限購政策社會監(jiān)督，北京將組建限購監(jiān)督委員會。其中，對弄虛作假違規(guī)騙購的購房者列入黑名單，5年內(nèi)不準(zhǔn)在京買房，對企業(yè)協(xié)助造假的，凍結(jié)全部在京項(xiàng)目的手續(xù)辦理，涉嫌犯罪的，移送公安機(jī)關(guān)查處。

對于開發(fā)商層面，政府重點(diǎn)實(shí)施資金監(jiān)管和價(jià)格導(dǎo)向，截?cái)嗥髽I(yè)高價(jià)買地高價(jià)賣房的利益驅(qū)動。對于有漲價(jià)沖動的項(xiàng)目，北京市住建委將嚴(yán)查變相漲價(jià)。對存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)、變相漲價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取禁止其參加土地競買、不對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款、強(qiáng)化土地增值稅征收管理等措施。

對于漲價(jià)的新房項(xiàng)目，政府管控進(jìn)一步升級。對漲價(jià)項(xiàng)目較快的項(xiàng)目將會啟動全額資金監(jiān)管，或會對開發(fā)商回款能力產(chǎn)生影響，加大資金鏈壓力。對于定價(jià)較高項(xiàng)目，則會采用暫緩入市等措施，從供應(yīng)層面降低開發(fā)商的高定價(jià)。本次政策將加大限購限貸政策實(shí)施情況的監(jiān)督力度，穩(wěn)定購房群體的整體預(yù)期。

調(diào)控亮點(diǎn) 注重差異化

“京七條”看上去確實(shí)有不少亮點(diǎn)，而注重從增加供給入手，這是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控與過去歷次房地產(chǎn)調(diào)控的最明顯差異。

近十年來，政府幾乎每年都要出臺政策對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，但效果甚微。無論是2005年的“國八條”還是2006年的“國六條”、2010年的“國十條”都貫穿著一個(gè)思路：通過抑制需求來控制房價(jià)。2013年3月份，“國五條”出臺，準(zhǔn)備對投資或投機(jī)性購房的收益征收20%的所得稅，其用意在于打擊房地產(chǎn)投機(jī)，試圖從抑制需求入手來控制房價(jià)上漲趨勢。從市場運(yùn)行的結(jié)果看，房價(jià)一路走高，絲毫沒有受到該政策的影響。

事實(shí)已經(jīng)表明，通過抑制需求的辦法來控制房價(jià)是難以奏效的。尤其是控制房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源的做法，雖然在短期內(nèi)使土地價(jià)格得到控制，但從中長期看此舉減少了住房供給的數(shù)量，加劇了房價(jià)上漲的壓力。

顯然，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控借鑒了過去歷次房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，主要從增加住房供給入手來化解房價(jià)上漲的壓力。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)在接受本刊采訪時(shí)表示，本次“京七條”的政策與以往的政策仍然是一脈相承的，和之前的調(diào)控政策相比，更多的是強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行。北京市一天內(nèi)出臺兩個(gè)政策，限購、更加嚴(yán)格的資格審查，以及對于開發(fā)商和市場秩序加大監(jiān)管等等，都明顯突出執(zhí)行和落實(shí)環(huán)節(jié)。

另外，陳國強(qiáng)認(rèn)為調(diào)控政策從中央轉(zhuǎn)向地方是本次調(diào)控政策的另一特點(diǎn)。從北京本次的調(diào)控政策可以看出，當(dāng)?shù)卣?fù)擔(dān)起更大的責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)卣膶?shí)際來制定針對性的措施。尤其是北京這種供應(yīng)偏緊、供需矛盾比較突出的城市，可能需要做供應(yīng)上的加法，增加供應(yīng)。對于將來的政策，地方政府可能在其中會扮演更積極的角色，也會更加注重差異化，陳國強(qiáng)表示。

市場影響 平抑價(jià)格

“京七條”襲來之后，北京樓市的成交量也出現(xiàn)了連鎖反應(yīng)。 在購房者一致看漲的行情下，“京七條”一出，瞬間加重了樓市的觀望情緒。

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年10月第四周（10月21日至27日），北京新建商品住宅成交2221套，環(huán)比前一周下降13.4%?？鄢Ｕ戏亢?，純商品住宅成交1328套，環(huán)比上周下降26%。雖然在最近一周新建商品住宅成交保持在2000套以上的水平，但扣除保障房后的純商品住宅成交卻回落到1500套以下，是8月以來首次回落到1500套以下（傳統(tǒng)節(jié)假日除外）。同時(shí)，北京二手房市場的成交量也出現(xiàn)了持續(xù)走低的情況。二手房住宅成交量同樣走低，環(huán)比下降了24.1%，同比下降了8%。

有分析稱，自住型商品房供應(yīng)對于未來市場的沖擊會很大。由于之前的政策沒有考慮到市場的細(xì)分，而現(xiàn)在的政策方向是低端有保障，中端有支持，高端有市場，目前中端市場的部分會通過自住型商品房來支撐。

陳國強(qiáng)對本刊表示，此次調(diào)控政策對中端市場會加大供應(yīng)力度，改變供應(yīng)的模式和結(jié)構(gòu)，在商品房、保障房之外，自住型商品房在其中會占有很大的比例。過去的雙軌制，將來可能變成三元化的供應(yīng)模式。由于自住型商品房會分流一些住房需求，所以對抑制房價(jià)的過分上漲肯定有積極意義。對于改善供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、緩解需求的壓力，以及滿足中低收入人群和夾心層的需求肯定會有意義。

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)在2013年1月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2012年末，北京常住人口已達(dá)2069.3萬人，比上年末增加50.7萬人。這是一個(gè)十分龐大的基數(shù)，根據(jù)此次政策規(guī)定，在北京市具有購房資格的家庭，均可以購買自住型商品住房。其中本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女）以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可享有優(yōu)先購買權(quán)。相比以前保障房的受益面狹窄，自住型住宅購買的可能性增大，本次出臺的政策加重了購房者的觀望心態(tài)。

長遠(yuǎn)前景 尚不清晰

自住型住房在推出時(shí)，就已明確目標(biāo)群：符合限購條件、經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以支撐普通住房價(jià)格、自住需求強(qiáng)烈、投資投機(jī)意愿較少的置業(yè)者。自住型商品房將現(xiàn)有“一刀切”的調(diào)控思路切實(shí)轉(zhuǎn)向長效機(jī)制的軌道，未來高端市場有望加速放歸市場層面。這樣一來，北京低端有保障、中端有支撐、高端有市場的三元格局也將形成。

雖然如此，但人們對具體的政策效果卻打了一個(gè)“問號”。在能否買到的問題之外，“夾心層”人群對自住型商品房的接受度也將直接影響其最終效果。一方面，在房企利潤有限的情況下該類住宅的產(chǎn)品品質(zhì)必將低于同區(qū)域的純商品住宅，同時(shí)自住型商品房用地都是指定的，選擇面較小，地塊的位置與交通等配套是否能滿足具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的“夾心層”人群的需求都將存疑，而另一方面，在流通方面的年限限制與收益的部分上繳，在對購買人群未來改善需求起到抑制作用的同時(shí)，也將削弱該類住宅的市場競爭力。

北京樓市的這一新政，引起了人們對全國推廣的可能性的關(guān)注。陳國強(qiáng)分析，北京此次出臺“京七條”，是基于當(dāng)?shù)厥袌龅臓顩r和特殊條件，現(xiàn)在不同城市的差異化表現(xiàn)十分明顯，從這個(gè)角度來說，“京七條”對其他城市來說沒有太多的借鑒性。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉則表示，北京兩萬套低于市場價(jià)格30%的自住商品房政策對市場影響更為直接，但這一政策能否抑制房價(jià)快速上漲，還是得看這種“七折限價(jià)房能否足量供應(yīng)”。

就目前來說，可能會有部分剛性需求出現(xiàn)觀望以等待自住型商品房的入市，但相對于目前大量的符合購買政策的購房者來說，可能還存在較大缺口，對市場的實(shí)際影響還有待進(jìn)一步觀察。