國際房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗對我國房產(chǎn)稅改革的啟示研究

摘要：房產(chǎn)稅改革不僅僅是社會利益的再分配，而且關(guān)系到社會公平與效率及老百姓的切實(shí)生活問題，因而，房產(chǎn)稅改革要在深入分析現(xiàn)實(shí)問題的基礎(chǔ)上不斷深化，逐步推行，以確保稅收的調(diào)節(jié)作用和民生問題的解決。通過發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅改革的成功經(jīng)驗的總結(jié)學(xué)習(xí)，能有效指導(dǎo)我國房產(chǎn)稅改革的實(shí)施過程。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革；經(jīng)驗 ；啟示

一、國際房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家由于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步早，經(jīng)歷了數(shù)次房產(chǎn)稅改革，目前大都建立了完備和成熟的房產(chǎn)稅制度，并且對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起到了一定的調(diào)節(jié)作用。

1.德國：“多管齊下”，保持房價穩(wěn)定

德國是西方發(fā)達(dá)的資本主義經(jīng)濟(jì)大國之一，通過建立多管齊下的房產(chǎn)稅制度實(shí)現(xiàn)了近些年房價不漲反降。因為，自1977年來，德國房價上漲60%，而同期人均收入增長則高達(dá)300%。其調(diào)控房價的具體措施表現(xiàn)為：首先，保障性住房制度完善。在實(shí)施保障性住房制度以來，德國的保障性住房率占58%，并且約70%的年輕人擁有保障性住房。這在很大程度上顯著的調(diào)節(jié)了住房供求。其次，住房信貸政策完備。再次，多環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控制度。房產(chǎn)交易稅具體有不動產(chǎn)稅、交易稅、盈利稅復(fù)合構(gòu)成。最后，法律保障制度嚴(yán)厲。

2.美國：房產(chǎn)稅調(diào)控政策顧及低收入者

美國作為世界第一經(jīng)濟(jì)大國，為了保障住宅市場的健康發(fā)展，在房屋購買、租賃及建造方面實(shí)施多稅收調(diào)控，對低收入者實(shí)施特別的優(yōu)惠政策，以保障其有房住。具體優(yōu)惠表現(xiàn)為個人所得稅抵扣政策、廉租房所得稅抵扣政策等。

3.波蘭：靈活運(yùn)用稅率差別調(diào)控房地產(chǎn)市場并照顧貧困群體

波蘭政府通過靈活的房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅稅率調(diào)控房產(chǎn)市場。對不同權(quán)屬、不同用途、不同位置的房屋實(shí)行有差別的稅率征稅。與此同時，政府還提供只租不售的公共房屋、甚至地租或免租的公共房屋來保障低收入家庭有房住。

4.印尼：靈活的房產(chǎn)稅制度與廉租房制度并行

印尼政府一方面通過稅收調(diào)節(jié)房屋需求，具體表現(xiàn)為在對房屋征收房產(chǎn)稅，附加稅及奢侈品稅以外，還通過政府評估征收房產(chǎn)稅，對低價值的房屋征收低房產(chǎn)稅，對高價值房屋征收高房產(chǎn)稅。另一方面鼓勵社會保障性住房建設(shè)。為鼓勵廉租房建設(shè)政府給予政策優(yōu)惠：第一，交由開發(fā)商建設(shè)，建成后5年內(nèi)住戶免交房產(chǎn)稅由開發(fā)商承擔(dān)；第二，5年后產(chǎn)權(quán)移交開發(fā)商。通過這兩方面的做法，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場并保障低收入群體有住處。

二、國際房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗對我國房產(chǎn)稅改革的啟示

我國房產(chǎn)稅改革的下一步思路是：在符合我國財政管理體制改革和稅制改革總體目標(biāo)的前提下，以鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、合理有效利用房地產(chǎn)資源、充分保障民生為出發(fā)點(diǎn)，統(tǒng)籌好政府、企業(yè)與個人之間的利益關(guān)系，逐步減輕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租環(huán)節(jié)的稅收，適度增加房地產(chǎn)持有、使用環(huán)節(jié)的稅收，促進(jìn)房產(chǎn)稅收體系不斷走向規(guī)范和完善。我國房產(chǎn)稅改革具體可以考慮以下幾個方面：

1.惠及低收入群體是房產(chǎn)稅改革的應(yīng)有之意

上述國家的房產(chǎn)稅改革和調(diào)控有一顯著共同點(diǎn)，那就是讓低收入群體有房住和買得起房。因此，我國當(dāng)前房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)保證和不傷及中低收入群體的住房利益，對個人自有自住非營業(yè)性用房征收房產(chǎn)稅更應(yīng)如此。因為“民安”才能社會穩(wěn)定和發(fā)展經(jīng)濟(jì)。為了保障低收入群體有房住，具體可以采取以下做法：

從我國現(xiàn)狀看，商品房與保障房發(fā)展極不平衡，保障房由于需求量大而存在極大缺口。國家提出“十二五”時期要建造3600 萬套保障性用房，其中不少地方的計劃任務(wù)所需的資金難以如期落實(shí)。因此，運(yùn)用稅收優(yōu)惠、動員全國力量、掀起全民建造保障性用房高潮，是解決民生住房問題最佳選擇。

2.建立浮動的、差別化的稅率體系

房產(chǎn)稅不應(yīng)是固定稅率，而應(yīng)采取浮動稅率制，在經(jīng)濟(jì)不景氣的階段，可以通過退稅來刺激經(jīng)濟(jì)；而在房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的階段，則可調(diào)高稅率，抑制需求，給市場降溫。同時，房產(chǎn)稅在實(shí)施中可以分幾步走，首先對商業(yè)物業(yè)提高稅率，再對多套住房和豪宅征收物業(yè)稅，然后，再逐步過渡到所有住房。在初期，針對商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質(zhì)的房產(chǎn)，要實(shí)現(xiàn)由高到低差別化的稅率。稅率設(shè)計要使結(jié)果符合“二八”原則，80%的稅收來自于20%的納稅主體，居住條件低于當(dāng)?shù)仄骄揭韵碌木用駸o需納稅或只需交納很少的稅。

3.多渠道是解決政府建造保障房的重要渠道

無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，中低收入群體均占 70% 以上，僅靠政府一己之力難以滿足龐大的住房需求量，必須借助社會各方力量。美國利用私人公司和印尼利用開發(fā)商建造政府公寓的做法值得借鑒。房產(chǎn)稅改革對推進(jìn)保障房建設(shè)是大有作為的，不能眼睛只盯在對個人自有自住非營業(yè)性用房的征稅上。

4.通過立法穩(wěn)定房產(chǎn)稅各項政策

房產(chǎn)稅及其改革涉及千家萬戶，處理不好易引發(fā)社會問題。因此，上述國家都是通過立法穩(wěn)定各項房產(chǎn)稅政策，比如美國對低收入群體的優(yōu)惠政策就通過立法成為永久性法令。我國本輪房產(chǎn)稅改革及其試點(diǎn)應(yīng)當(dāng)啟動立法程序后再實(shí)施，上世紀(jì) 80 年代出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，應(yīng)當(dāng)盡快啟動修訂程序，“十二五”末期應(yīng)當(dāng)升格為《中華人民共和國房地產(chǎn)稅法》。

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