促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的幾點(diǎn)思考

摘要：隨著房?jī)r(jià)的暴漲，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)10年的高速發(fā)展，目前已進(jìn)入空前繁榮階段。但繁榮的背后，則預(yù)示著泡沫的增大，危機(jī)的逼近，衰落的開(kāi)始。本文主要從以下幾個(gè)方面來(lái)討論助推中國(guó)房地產(chǎn)如此繁榮的因素。

關(guān)鍵詞：文化背景；改革措施

1.中國(guó)的文化背景。有房則有家，這是中國(guó)的傳統(tǒng)觀(guān)念，丈母娘找女婿，首要的條件就是房子。中國(guó)人的一生三大事是結(jié)婚、生子、蓋房子，前2項(xiàng)促使中國(guó)成為世界第一人口大國(guó)，后一項(xiàng)促使中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展。

2.逐利使中國(guó)商人蜂擁房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)正成為中國(guó)商人走暴富捷徑的首選。從90年代末開(kāi)始，一個(gè)中國(guó)商人如果有200萬(wàn)的資本投資房地產(chǎn)，三年后（假設(shè)一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)時(shí)間為3年），他的資產(chǎn)就會(huì)變成2000萬(wàn)，再3年后他的資產(chǎn)變?yōu)?個(gè)億，再3年后，他的資產(chǎn)則變成20個(gè)億，中國(guó)相當(dāng)一部分富豪就是借助房地產(chǎn)業(yè)而誕生。如此優(yōu)越的致富之路促使中國(guó)商人義無(wú)反顧地投身房地產(chǎn)業(yè)，截止2012年底，中國(guó)房地產(chǎn)公司有5.8710萬(wàn)家，僅2012年開(kāi)發(fā)投資達(dá)19萬(wàn)億元。

3.政績(jī)的魔杖使地方政府偏好房地產(chǎn)業(yè)。地方官員為官一任想“造福一方”，政績(jī)是他們追求的目標(biāo)，要政績(jī)就得有錢(qián)，那么來(lái)錢(qián)最快的就是房地產(chǎn)業(yè)，最大的一塊就是土地拍賣(mài)所得，近年來(lái)，當(dāng)?shù)卣目芍涫杖?0%靠房地產(chǎn)業(yè)。

由于住房關(guān)乎民生，房地產(chǎn)業(yè)涉及100多個(gè)相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如果泡沫破滅，首先遭受災(zāi)難的是金融業(yè)，美國(guó)次貸危機(jī)已有先例，所造成的百業(yè)凋敝，失業(yè)加劇等一系列問(wèn)題，將危及政權(quán)的穩(wěn)固。那么如何才能破解目前房地產(chǎn)業(yè)的困局，筆者認(rèn)為應(yīng)采取如下措施：

1.稅制改革。目前國(guó)家分稅制已實(shí)行了10多年，國(guó)家實(shí)行分稅制的原旨是集中財(cái)力改善欠發(fā)達(dá)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，平衡國(guó)家不同區(qū)域的發(fā)展差距。在10多年前是正確的，也是必須的。但在當(dāng)下，已成了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的桎梏，由于稅收75%歸中央政府，造成地方財(cái)政的困難，特別是那些不屬于中央政府政策扶持的區(qū)域。地方政府為了改善捉襟見(jiàn)肘的財(cái)政，不得不在土地拍賣(mài)上做文章。眼下，國(guó)家應(yīng)對(duì)目前的分稅政策進(jìn)行改革和調(diào)整，應(yīng)以中央政府統(tǒng)籌少部分，大部分稅收留給地方政府為主導(dǎo)，讓東南部地區(qū)的中心城市形成國(guó)家的經(jīng)濟(jì)中心城市組群，而不是僅現(xiàn)在的北、上、廣、深四大城市。一方面減輕全國(guó)人口向四大城市匯聚，可平抑四大城市的房產(chǎn)價(jià)格；另一方面弱化地方政府刻意從土地收益來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政不足的觀(guān)念。

2.力推公租房。我國(guó)目前保障性住房的品種有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公租房等。廉租房是解決低收入或無(wú)收入群體的住房問(wèn)題，旨在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，起不到平抑房?jī)r(jià)的作用；經(jīng)濟(jì)適用房是滿(mǎn)足中低收入家庭的購(gòu)房欲望，和廉租房一樣，主要也是緩解這一群體的不滿(mǎn)情緒，也起不到平抑房?jī)r(jià)的作用；限價(jià)房能起平抑房?jī)r(jià)的作用，但地方政府的積極性不大，因?yàn)橐誀奚恋厥找鏋榇鷥r(jià)。只有力推公租房，政府才是雙贏(yíng)的選擇。一方面解決有住房需求的群體擁有住房的欲望；另一方面政府獲得租金的收益，同時(shí)保持房產(chǎn)的保值增值。如果各級(jí)政府都擁有一定數(shù)量的公租房，基本能夠滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需求，那么中高收入者投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)陡增，炒房才會(huì)從根本上得到抑制，房地產(chǎn)業(yè)才有望理性健康的發(fā)展。

3.征收房產(chǎn)稅。目前國(guó)家為了平抑房?jī)r(jià)和限制炒房實(shí)行了限購(gòu)政策，主要有兩個(gè)方面：一是限制異地購(gòu)房，二是最多只能購(gòu)3套房（其中第二套房首付比例提高，第三套不得按揭貸款）。已實(shí)行的限購(gòu)令，在一定程度上限制了投機(jī)性炒房，但依然無(wú)法阻止國(guó)民高漲的購(gòu)房熱情，房?jī)r(jià)依然在被推高，限購(gòu)令處于失靈狀態(tài)。限購(gòu)令能否有效實(shí)施，取決于國(guó)家對(duì)住房這一商品的定義，如果把住房定義為關(guān)乎民生的重要商品如同食鹽一樣，由國(guó)家專(zhuān)營(yíng)，那么無(wú)疑價(jià)格可以得到有效控制，如果不是，就應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)定價(jià)，買(mǎi)賣(mài)自由。顯然中國(guó)目前對(duì)住房的定義屬于后者。既然是自由商品，國(guó)家只能靠征稅來(lái)調(diào)節(jié)，即根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況確定一個(gè)人均住房面積，任何人擁有住房面積超過(guò)平均數(shù)，便須繳納房產(chǎn)稅，并每年繳納。如此，對(duì)于中等收入家庭，是否進(jìn)行投資性購(gòu)房，必經(jīng)慎重考慮房?jī)r(jià)上漲空間及租金是否能滿(mǎn)足自己設(shè)定的投資回報(bào)；而對(duì)于高收入的家庭，也能根據(jù)自己的收入狀態(tài)不斷改善住房條件；政府也可以從稅收中補(bǔ)償土地收費(fèi)的減少。這樣，房地產(chǎn)業(yè)才不至于迅速萎縮至崩潰。

4.規(guī)范資本市場(chǎng)。國(guó)民熱衷于投資房產(chǎn)，還有一個(gè)很大的原因：那就是投資渠道不暢。由于中國(guó)資本市場(chǎng)的不完善，對(duì)于中等收入的家庭閑錢(qián)無(wú)處投資。投資股市，風(fēng)險(xiǎn)太大；存在銀行，利息趕不上通脹速度；他們覺(jué)得只有投資房產(chǎn)比較穩(wěn)當(dāng)。如果中國(guó)能有完善的資本市場(chǎng)，比如股市，國(guó)民購(gòu)買(mǎi)一支股票，或終身只購(gòu)買(mǎi)這一支股票，每年能夠得到較理想的分紅，那么，投資房地產(chǎn)就不會(huì)再是他們的首選，理性投資才會(huì)回歸，房地產(chǎn)業(yè)才有望良性發(fā)展。