房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費調(diào)整問題的分析

摘要：作為市場經(jīng)濟的重要組成部分，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟一直受到各大企業(yè)和社會大眾的強烈關注，房地產(chǎn)行業(yè)因涉及到廣大群體的生產(chǎn)生活，已經(jīng)成為一個關系到國民經(jīng)濟生活的重要行業(yè)，在以公有制為主體的中國，房地產(chǎn)商開發(fā)的住房都具有一定的產(chǎn)品公共性，所以房地產(chǎn)行業(yè)離不開政府的宏觀調(diào)控。但是我國當前的房產(chǎn)經(jīng)濟稅費制度存在著很大的缺陷，導致住房產(chǎn)品的嚴重市場化。為了改變當前房地產(chǎn)行業(yè)的胡亂競爭現(xiàn)象，引導房地產(chǎn)行業(yè)重新走向正確的發(fā)展道路，房地產(chǎn)稅費制度的改革迫在眉睫，唯有建立一個更科學的稅費制度，才能保證居民的正常生產(chǎn)生活。

關鍵詞：房地產(chǎn)；稅費制度；問題與分析

中國的市場經(jīng)濟體制中，房地產(chǎn)行業(yè)占有其絕大部分的份額，因此，作為市場主體的房地產(chǎn)行業(yè)必定會摻雜著濃厚的市場化性質(zhì)。但是，如今的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟規(guī)律和企業(yè)管理者唯利是圖本性的雙重刺激下，已經(jīng)走上了一條畸形發(fā)展的道路，與房地產(chǎn)原有的公有制性質(zhì)背道而馳。如果再任由房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟規(guī)律的錯誤帶領下畸形發(fā)展，將嚴重影響國民生計，導致房地產(chǎn)行業(yè)的全面失控。我國作為共產(chǎn)黨領導下的社會主義國家，國家應該適時的站出來，對房地產(chǎn)行業(yè)進行相關的宏觀調(diào)控。針對這一實際情況，近幾年來，黨中央國務院切實發(fā)布了一系列控制房地產(chǎn)經(jīng)濟畸形發(fā)展的政策，例如：為困難居民提供免費住房或廉價租房，進行適度的政府定價等等。

政府具有提供社會保障的職能，改善住房的品種結(jié)構、科學的配置土地資源、提供土地的利用效率，為保障性住房建設用地和商品房建設用地尋找平衡點本就是其應有之義，更何況是在現(xiàn)今這個貧富差距越來越大，房價卻高居不下的社會。既然在公有制土地上建設住房是屬于財政問題，那么政府就需要進行公共政策干預。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟中的稅費制度缺陷

1.稅收支出和干預不科學

我國當前的房地產(chǎn)事業(yè)處于一個極度畸形的發(fā)展狀態(tài)，大量的土地被征用，保障性住房建設用地與商品房建設用地的比例嚴重失衡，據(jù)統(tǒng)計，2010年我國保障性住房、商品房和棚改房用地供地的計劃比率為：13.34%、61.09%、25.57%。從數(shù)據(jù)中可以很明確的發(fā)現(xiàn)保障性住房的用地比率還不及商品房用地的20%，商品房的價格已經(jīng)遠遠超出了中低產(chǎn)居民的支付范疇，有位韓姓作家曾說過，一個上海的普通工人，想在郊區(qū)小鎮(zhèn)上買一棟房子需要不吃不喝的工作25年。面對這種情況，我國公共財政顯得相當無力，政府幾乎無力為居民提供保障性住房，財政干預更是形同虛設，房地產(chǎn)的商品化勢不可擋。還有資料顯示“2009年我國財政用于保障性住房的支出為913億元”，而1989年有一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)：“中國政府官員一年的吃喝費用大約為1000億元”，在不計算貨幣貶值的情況下，十年后的保障性住房支出竟然還不及十年前政府官員的吃喝支出。我國的住房保障體系是以公積金的形式為主，但在實際操作上，幾乎沒有公共住宅，住房保障制度形同虛設。

2.稅收項目繁雜，調(diào)整受限

整體上來說，我國的稅收制度和政策其實相當完善，其門類應有盡有，劃分無比細致。但惟獨在房地產(chǎn)這個重頭行業(yè)上，稅收制度顯得拖泥帶水，因為房地產(chǎn)行業(yè)擁有驚人的高額利潤，所以其收費項目更是顯得錙銖必較，從開發(fā)到房屋交易的過程中，開發(fā)商需要交納的一般稅負為10%-15%，營業(yè)稅再加5%，土地使用稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅等為 10%，共計30%。由此可見，房地產(chǎn)商和政府之間相輔相成，于是商品房的價格隨之直線上升，消費者淪為“房奴”實為必然趨勢。

3.住房消費調(diào)節(jié)不到位

正如上文所說，我國房地產(chǎn)稅費制度包括個人所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅等八種特定稅以及交易費、登記費、征地補償安置費、權證費、人防費、估價費、律師費、公證費等等數(shù)種費用，在房價日益上漲、中低層居民幾乎無力購房的大環(huán)境下，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的高額經(jīng)濟效益，高層居民即將無力購房的情況也相去不遠。

二、對于房地產(chǎn)稅費制度的建設思考

國家的基礎是人民，高層人民始終只占少數(shù)，所以衡量一個國家內(nèi)部是否和諧的標準應該放在其中低層人民的身上，解決房價過高的問題歸根結(jié)底就是解決中低層人群的住房問題。

1.加大對保障性住房的投入

鑒于當前房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展趨勢而言，我們首先要做的就是調(diào)整商品房和公共住房的分配問題，既然房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的直接推動力，那么廣大的人民群眾就應該成為其受益者，政府按照中低收入家庭的社會比重，進行公共財政的直接投資，加速基本住房的覆蓋速度是解決稅費問題的重中之重。

2.改革稅收制度，降低生產(chǎn)成本

在土地開發(fā)過程中，取消耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等是有效節(jié)省開發(fā)成本的最有力調(diào)整，再配合相應的市場交易和產(chǎn)權限制減少不必要的費用，從“稅費”整體上降低生產(chǎn)成本。

3.從交易環(huán)節(jié)入手，進行稅費制度改革

這項改革需從兩方面著手：（1）適度降低對房產(chǎn)經(jīng)營者的稅費征收。（2）參照購房者的具體情況進行相應的免稅和補貼。只有從這兩個方面同時下手，才是降低生產(chǎn)成本的根本之道，單純的從一個方面入手，不僅不能解決問題，還會導致矛盾的更深層激化。

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