淺談經(jīng)濟(jì)增速放緩對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，直接影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)居民個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生重要的影響。本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)下個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)增大進(jìn)行了探析。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增速；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；波動(dòng)；個(gè)人住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)

目前全球經(jīng)濟(jì)依然呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。7月初，國(guó)際貨幣基金組織將今明兩年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)整為3.1%和3.8%，分別較4月份預(yù)測(cè)調(diào)低0.2個(gè)百分點(diǎn)。加之近期市場(chǎng)對(duì)美國(guó)量化寬松退出預(yù)期強(qiáng)化，歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)局部反復(fù)，加大了全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性。從2007年開始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，增速?gòu)漠?dāng)年14.2%下降到今年二季度的7.5%。目前的經(jīng)濟(jì)增速是世界主要經(jīng)濟(jì)體中最快的。我國(guó)上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.6%，高于年初7.5%的全年預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)增速仍然保持在合理區(qū)間。總體上看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、就業(yè)水平?jīng)]有滑出“下限”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正處在換擋階段。但是，經(jīng)濟(jì)增速的放緩，直接影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)居民個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生重要的影響。個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)增大，主要有以下幾種：

一、個(gè)人住房抵押貸款期限較長(zhǎng)，利率變化頻繁，導(dǎo)致利率風(fēng)險(xiǎn)增大

目前，由于我國(guó)大多數(shù)居民個(gè)人收入單一，在住房抵押貸款市場(chǎng)中，住房消費(fèi)者和銀行對(duì)利率水平及其變動(dòng)都十分敏感：對(duì)消費(fèi)者來說，如果利率較高，意味著住房信貸中的還本付息成本高，居民家庭收入水平一定時(shí)，就會(huì)降低對(duì)住房的信貸消費(fèi)；相反的情形下，利率水平降低，則會(huì)提高居民對(duì)住房信貸的消費(fèi)。而對(duì)銀行來說，如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都將導(dǎo)致銀行負(fù)債增加和貸款收入下降，直接影響銀行的經(jīng)營(yíng)效益。因此，所謂利率風(fēng)險(xiǎn)是指因金融市場(chǎng)利率的變化，使銀行陷入利率倒掛的風(fēng)險(xiǎn)。住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，利率變化更頻繁、更大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

二、個(gè)人住房抵押貸款的長(zhǎng)期性，使通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)增大

我們知道，名義利率減去通貨膨脹率等于實(shí)際利率，在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù)，這時(shí)銀行將面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮。如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng)，銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大。房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期性決定了其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。

三、抵押貸款資金來源和運(yùn)用結(jié)構(gòu)的矛盾，增大了支付風(fēng)險(xiǎn)

大多數(shù)沒有固定工作的個(gè)人住房貸款的資金來源基本依賴于打工工資或經(jīng)營(yíng)收入。一般打工工資或經(jīng)營(yíng)收入具有短期性和隨意性的特點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房信貸數(shù)量大和期限長(zhǎng)的要求，導(dǎo)致存貸資金不能在結(jié)構(gòu)、數(shù)量和時(shí)間上合理掛鉤，出現(xiàn)資金來源量小與使用量大、資金來源分散與投放集中、資金來源的短期性與使用的長(zhǎng)期性的矛盾。用短期的資金發(fā)放長(zhǎng)期的貸款，容易使銀行形成支付危機(jī)，從而給住房金融的進(jìn)一步發(fā)展背上巨大的包袱，隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、缺乏有效監(jiān)督，增大了違約風(fēng)險(xiǎn)

借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人無力償還或不愿償還導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的。信用風(fēng)險(xiǎn)又可分為企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住房抵押貸款中，主要是指?jìng)€(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的主要對(duì)象是廣大居民。導(dǎo)致居民個(gè)人收入變動(dòng)的因素很多，銀行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)很難對(duì)借款人的收入狀況進(jìn)行持續(xù)的有效監(jiān)督，特別是我國(guó)尚未建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度和個(gè)人信用制度，金融機(jī)構(gòu)很難確定貸款人的還款能力，也很難對(duì)借款人資信的真實(shí)狀況做出準(zhǔn)確的判斷。因此，銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款必然要冒很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

五、抵押物變現(xiàn)難度增大，增大了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償，如果抵押物難以處置，銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要就會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于住房抵押貸款業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債不匹配的特性，加之我國(guó)的信用體系不健全，當(dāng)住房信貸業(yè)務(wù)量達(dá)到銀行資產(chǎn)總量的一定比例時(shí)，銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)突現(xiàn)。

總之，我們要深入研究經(jīng)濟(jì)增速放緩對(duì)居民個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響，降低個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，保持整個(gè)金融業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。

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