我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中現(xiàn)存問題及解決措施

摘要：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在著各種各樣的問題，這些問題主要表現(xiàn)在管理流于形式、各項(xiàng)機(jī)制不夠完善、政府政策不穩(wěn)定以及目標(biāo)不夠清晰等方面，然而這些問題并非一朝一夕就能解決的，它需要從大局著眼，全面分析整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的不足之處，進(jìn)而拿出科學(xué)合理的改進(jìn)措施以加強(qiáng)我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；管理；解決措施

一、前言

近幾年我國經(jīng)濟(jì)體制改革步伐的加快帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中也扮演著越來越重要的角色，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大支柱。然而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不斷深入的同時(shí)，人們的住房問題也愈加明顯。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐不僅引導(dǎo)著整個(gè)社會(huì)財(cái)富流向、關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，還決定著人們生活質(zhì)量的高低，因而當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中一旦出現(xiàn)了偏離正常軌道跡象時(shí)，當(dāng)?shù)卣块T就要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況采取科學(xué)合理的措施進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理主要指房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)某一開發(fā)項(xiàng)目所實(shí)施的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)措施與管理制度、方法的總稱，所以要搞好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理工作，一定要充分掌握我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，并做出科學(xué)合理的分析，以便能夠采取有效措施解決存在的問題。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

1.沒有明確的管理目標(biāo)

就現(xiàn)階段而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中尚缺乏明確的目標(biāo)，而這和政府部門的相關(guān)政策脫不了關(guān)系，因?yàn)檎块T為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和諧的發(fā)展，經(jīng)常會(huì)促使企業(yè)將對(duì)房屋供需平衡的控制以及一直房?jī)r(jià)的過快上漲作為當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中的主要目標(biāo)。然而這種目標(biāo)太過宏觀，很多政府部門根本拿不出切實(shí)有效的管理方案，加上多整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的許多經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)問題沒有充分認(rèn)識(shí)清楚，因而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的方案不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)、有效的建設(shè)性思想。另外政府部門在出臺(tái)一些政策上，由于政策本身的時(shí)效性，導(dǎo)致一些時(shí)期其新政策措施在某種程度會(huì)給高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來極大的干擾，甚至?xí)o投機(jī)分子留下留洞，使他們?cè)诼┒捶矫娲笞鑫恼?，給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成極其不利的影響。

2.沒有完善的管理機(jī)制

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的大局來看，諸多管理政策過于注重形式，根本發(fā)揮不出其原本應(yīng)有的價(jià)值。盡管這幾年政府部門已經(jīng)加大了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的力度，并且出臺(tái)了很多政策和法規(guī)，然而這些政策法規(guī)很難真正得到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的執(zhí)行嗎，加上管理工作歷來注重形式化，便導(dǎo)致這些政策的實(shí)際作用很小，也就促使企業(yè)很難切實(shí)將其應(yīng)用到實(shí)際工作中。與此同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)某些環(huán)節(jié)之間的協(xié)調(diào)力度不夠，有時(shí)候甚至還出現(xiàn)了某個(gè)環(huán)節(jié)脫節(jié)的現(xiàn)象。

3.沒有建立健全的法律法規(guī)

現(xiàn)在全球房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理得以正常發(fā)展與完善的法律法規(guī)是分不開的，這也是其房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作順利進(jìn)行的前提保障。我國現(xiàn)在還是發(fā)展中的社會(huì)主義國家，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面尚且處于初始階段，很多方面都還不成熟，相應(yīng)的各種法律法規(guī)也是極不完善。另外我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理普遍依賴于政府部門的行政權(quán)威進(jìn)行管理，這期間很多管理措施以及文件通常是國務(wù)院牽頭制定出來的，也有一些是以國家部委辦的名義頒布的，因而說這些政策在某種程度上極其缺乏適用性，而穩(wěn)定性也難以得到可靠保證。除此之外，盡管這些法律雖然建立在一些特定的領(lǐng)域中，但是因其本身與法律配套的相關(guān)條例不完善，一些法律事實(shí)方面的細(xì)則也不健全，便促使這些法律法規(guī)很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)上推行開來。一旦法律法規(guī)落實(shí)力度不夠，便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理形成一個(gè)惡性循環(huán)。

三、處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的措施

1.制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的制定要結(jié)合我國基本國情，并且要將社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)納入考慮范圍內(nèi)，這樣才能明確整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理總體上的思路，在確保短期效益可以實(shí)現(xiàn)的同時(shí)也能滿足長(zhǎng)期效應(yīng)規(guī)劃所需。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)部門在制定長(zhǎng)期規(guī)劃前，應(yīng)該針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行充分的調(diào)研，調(diào)研需要詳細(xì)并能結(jié)合實(shí)際，從而以此為基礎(chǔ)制定出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控可以指定中短期目標(biāo)，例如我國大中城市的人口密度比較大，而房地密度相應(yīng)的就業(yè)很大，然而畢竟人均占有房的面積很有限，假如想通過制定短期宏觀調(diào)控目標(biāo)以實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，就要把側(cè)重點(diǎn)放在清楚界定房地產(chǎn)市場(chǎng)以及功能的劃分上，這樣才能給予可以滿足人們所需的房地產(chǎn)行業(yè)正確的引導(dǎo)。

（3）就政府部門主體而言，要承擔(dān)起確保房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展的職能，加固房地產(chǎn)保證體系的建設(shè)；針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一些投機(jī)倒把行為要結(jié)合實(shí)際情況采取相應(yīng)的處理措施，比如合法的要進(jìn)行適當(dāng)限制，違法的要給予嚴(yán)厲的法律制裁，這樣才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

2.完善各種管理機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)商要正確認(rèn)識(shí)政府部門在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中發(fā)揮的宏觀調(diào)控職能，以此為基礎(chǔ)不斷的建立健全其經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制。政府部門關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策要結(jié)合市場(chǎng)變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，適度進(jìn)行干預(yù)，從而能起到真正的調(diào)控作用。在建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制前一定要理順中央以及地方房地產(chǎn)管理之間的關(guān)系，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上下級(jí)職能所屬部門。地方政府部門在制定推行各項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制時(shí)要以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)思想，改革一些落后的財(cái)稅體制，有效遏制土地財(cái)政中不合理的現(xiàn)象，使其能與國務(wù)院推行的各項(xiàng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式與理念可以保持一致，盡可能的降低地方財(cái)政部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，從而把上級(jí)部門的各項(xiàng)宏觀調(diào)控方針落到實(shí)處，促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作得以順利開展。

3.開放商要明確企業(yè)投資總額

關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告完成并得到相關(guān)部門的批復(fù)以后，其具體實(shí)施以及落實(shí)工作就要由房地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)去管理完成。整個(gè)實(shí)施過程的基本依據(jù)便是開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，而項(xiàng)目投資總額一定要結(jié)合公司實(shí)際資金情況并綜合各方面的因素進(jìn)行全面考慮后才能將其確定下來。相關(guān)部門的工程人員完成初步估算以后，就會(huì)得出相應(yīng)的資金流量表，一旦獲得公司認(rèn)可，就要將其它測(cè)算指標(biāo)一并確定下來，最后將此作為整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理執(zhí)行應(yīng)遵循的標(biāo)準(zhǔn)性文件。

4.嚴(yán)格控制項(xiàng)目的開發(fā)成本

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容便是開發(fā)成本的控制，一旦將某一項(xiàng)目工程的投資總額確定下來，要想獲取巨大的經(jīng)濟(jì)效益其主要途徑便是嚴(yán)格控制項(xiàng)目的開發(fā)成本。關(guān)于項(xiàng)目工程中的一些正常支出的控制比較容易，但是一些業(yè)務(wù)上的支出費(fèi)用彈性比較大，很難有一個(gè)明確的報(bào)賬標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)就很難將其控制好。針對(duì)這些問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)一定要選派主人翁意識(shí)極強(qiáng)且專業(yè)素養(yǎng)極高的人員負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作，進(jìn)而從最大限度上以不影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的正常管理為前提將業(yè)務(wù)所需費(fèi)用節(jié)省下來；另外也可以制定一系列嚴(yán)格的制度來防止漏洞的出現(xiàn)；此外還可以采取費(fèi)用合理包干的措施，使得所節(jié)約的費(fèi)用歸員工自己所有，這樣便可以降低開發(fā)項(xiàng)目的成本，也使得員工能從中獲利。

5.預(yù)計(jì)可完成的利潤(rùn)要在項(xiàng)目定性錢進(jìn)行合算

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理的最終目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，而檢驗(yàn)企業(yè)業(yè)績(jī)高低的最終標(biāo)志則是企業(yè)在項(xiàng)目工程結(jié)束后能夠獲取多大的利潤(rùn)，這也是確保企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展下去的前提。所以房地產(chǎn)企業(yè)要把利潤(rùn)作為一項(xiàng)硬性指標(biāo)進(jìn)行確定，從而使得它和項(xiàng)目的各個(gè)方面形成相互影響的利益關(guān)系，也關(guān)系到各個(gè)部門的切身利益，假如合理預(yù)算以及所分配的利潤(rùn)可以實(shí)現(xiàn)，便能激發(fā)出相關(guān)部門的情緒使其積極性得以提高，進(jìn)而可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以朝著更好的趨勢(shì)發(fā)展下去。

四、結(jié)語

總而言之，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系日益緊密，二者成了相互依存的關(guān)系，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不可能一帆風(fēng)順，在此期間肯定會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，這時(shí)就需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與政府宏觀調(diào)控兩只手相互配合、共同作用，充分發(fā)揮其調(diào)控作用才能使得整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以朝著健康有序的方向發(fā)展。

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