論園區(qū)地產(chǎn)創(chuàng)新的新發(fā)展

摘要：黨的十八大報告指出，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。在創(chuàng)新型國家建設(shè)和城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展的背景下，園區(qū)地產(chǎn)將在融合創(chuàng)新資源、承載創(chuàng)新型國家、推動城鎮(zhèn)化發(fā)展、承擔(dān)社會與歷史責(zé)任方面面臨更多挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

關(guān)鍵詞：園區(qū)地產(chǎn)；創(chuàng)新驅(qū)動；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、園區(qū)地產(chǎn)的宏觀形勢與國家戰(zhàn)略分析

1.經(jīng)濟(jì)地位的崛起推動增長方式轉(zhuǎn)變

改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持增長，連續(xù)多年保持了9.4%的增長速度。2012年，GDP達(dá)1.339萬億美元，超越日本而成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。世人公認(rèn)，中國在這改革開放的35年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康、高速發(fā)展，國力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，人民生活水平逐步提高。

世界經(jīng)濟(jì)版圖的變化賦予了中國新的重大使命。目前，中國的經(jīng)濟(jì)增長還主要來自于制造與生產(chǎn)行業(yè)。未來，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的中國，應(yīng)當(dāng)為世界貢獻(xiàn)更多的創(chuàng)新力量，這就要求中國努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。

十八大報告指出，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，是關(guān)系我國發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。

2.創(chuàng)新型國家建設(shè)助力高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

自黨中央在2006年1月9日全國科技大會上宣布中國未來15年科技發(fā)展的目標(biāo)“2020年建成創(chuàng)新型國家，使科技發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的有力支撐”以來，創(chuàng)新型國家成為指導(dǎo)國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主題詞。創(chuàng)新型國家建設(shè)強(qiáng)調(diào)：努力實現(xiàn)戰(zhàn)略性高技術(shù)領(lǐng)域技術(shù)研發(fā)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，若干領(lǐng)域創(chuàng)新成果進(jìn)入世界前列。之后，國家不斷出臺相關(guān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的細(xì)化方案，如生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展規(guī)劃等。創(chuàng)新型國家的建成最終將依托于戰(zhàn)略性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過戰(zhàn)略性高科技行業(yè)的聚集、聚合、聚變，實現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升和國家創(chuàng)新的突破。創(chuàng)新型國家建設(shè)的提出為戰(zhàn)略性新興行業(yè)的發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇。

3.城鎮(zhèn)化、創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略與收入倍增計劃定調(diào)未來發(fā)展方向

十八大明確推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整必須以推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點。李克強(qiáng)總理也曾多次強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化，認(rèn)為立足擴(kuò)大國內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點需要促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進(jìn)步。

創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略延續(xù)了創(chuàng)新新國家建設(shè)的國策，進(jìn)一步將創(chuàng)新提升至國家戰(zhàn)略高度。中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入重大轉(zhuǎn)型期，舊有的發(fā)展模式空間越來越小。單純靠規(guī)模擴(kuò)張推動發(fā)展會產(chǎn)生嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須從投資驅(qū)動過渡到創(chuàng)新驅(qū)動。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展要從規(guī)模擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升質(zhì)量和效益為主，必須依靠創(chuàng)新。

十八大報告提出，到2020年實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比 2010年翻一番的目標(biāo)，這是黨代會首次明確提出居民收入倍增目標(biāo)，預(yù)示著未來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向發(fā)生變化，將從對宏觀總量的關(guān)注轉(zhuǎn)向?qū)ξ⒂^民生的關(guān)懷，發(fā)展成果更注重惠及民生和注重公平。

在新一屆黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在中國經(jīng)濟(jì)與各產(chǎn)業(yè)部門會迎來新一輪的改革創(chuàng)新?？梢灶A(yù)見，未來行政效率將不斷提升、民間投資活力將不斷被激活、產(chǎn)業(yè)活力會得到充分釋放、國進(jìn)民退的格局有望得到逆轉(zhuǎn)。在這一改革創(chuàng)新過程中，作為園區(qū)地產(chǎn)商要深刻思考自身角色定位，為實現(xiàn)多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛貢獻(xiàn)自身的力量。

二、園區(qū)地產(chǎn)近年發(fā)展態(tài)勢與展望

1.行業(yè)發(fā)展綜述

園區(qū)地產(chǎn)，主要是指政府根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求，以行政和市場等多種手段，通過園區(qū)土地開發(fā)和配套功能服務(wù)，集聚各種要素資源在同一區(qū)域進(jìn)行優(yōu)化整合，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種城市功能區(qū)開發(fā)方式。

園區(qū)地產(chǎn)具有以下五大特征：（1）是產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展與城市功能配套嫁接的創(chuàng)新型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；（2）是產(chǎn)業(yè)要素、商業(yè)資源和政策環(huán)境鏈接耦合的創(chuàng)新價值平臺；（3）是城市擴(kuò)容與新型城鎮(zhèn)化倚重的先導(dǎo)途徑；（4）是產(chǎn)城融合模式的創(chuàng)新策源地，政府職能的有償代理；（5）是房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)型和實體經(jīng)濟(jì)快速增長催生的細(xì)分市場。

園區(qū)地產(chǎn)的分類包括總部基地、文化創(chuàng)意園、商貿(mào)園、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、物流園、科技園、空港產(chǎn)業(yè)園等等。

不同于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，園區(qū)地產(chǎn)最大的特點表現(xiàn)為生產(chǎn)鏈更為復(fù)雜與豐富。住宅地產(chǎn)的生產(chǎn)鏈包括項目規(guī)劃、建筑設(shè)計、工程管理及物業(yè)銷售四大模塊，而園區(qū)地產(chǎn)，在住宅地產(chǎn)的生產(chǎn)鏈前后兩端，還有所延伸，包括：產(chǎn)業(yè)定位、項目規(guī)劃、建筑設(shè)計、工程管理、物業(yè)銷售、業(yè)態(tài)招商、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運營、資產(chǎn)證券化等九大模塊。

通過豐富的生產(chǎn)鏈與價值鏈，園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)模式更加復(fù)雜與多樣。如果說住宅地產(chǎn)的盈利主要依靠物業(yè)銷售，園區(qū)地產(chǎn)的盈利則更加多樣，來自開發(fā)、運營、增值、投資各大模塊的收入共同構(gòu)成了園區(qū)地產(chǎn)有機(jī)協(xié)調(diào)的盈利系統(tǒng)。

因此，園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)實質(zhì)上是一個多元資源整合、價值創(chuàng)新集成的過程。

2.園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式范例——以北京幾個代表性項目為例

目前園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)模式，主要可以分為三大類型：以一級開發(fā)為核心的開發(fā)模式、以二級開發(fā)為核心的開發(fā)模式以及全生產(chǎn)鏈開發(fā)模式。

以一級開發(fā)為核心的園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式以華夏幸?；鶚I(yè)、聯(lián)東U谷、億達(dá)集團(tuán)、武漢光谷與卓達(dá)集團(tuán)為代表。

華夏幸?；鶚I(yè)將工業(yè)園區(qū)布局在一線城市周邊，準(zhǔn)確研判了這些區(qū)域承載一線城市制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的趨勢。比如其經(jīng)典項目——固安工業(yè)園區(qū)就是定位于承接來自北京制造業(yè)的轉(zhuǎn)移。在開發(fā)過程中，華夏幸?；鶚I(yè)以一級開發(fā)為核心，為政府提供土地整理、市政建設(shè)等服務(wù)，通過一級開發(fā)固化土地資源，打造了自身成功的開發(fā)模式。

以二級開發(fā)為核心的園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式以北京總部基地、北京經(jīng)開為典型代表。

北京經(jīng)開的典范項目——國際企業(yè)大道項目位于世界500強(qiáng)企業(yè)密集的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，榮華南路環(huán)島的西南側(cè)，是開發(fā)區(qū)核心區(qū)的終端，也是開發(fā)區(qū)南大門的出入口，是有“亦莊長安街”之稱的“商務(wù)大道”的起點。

匯聚了如此眾多的知名企業(yè)，經(jīng)開通過二級開發(fā)，銷售寫字樓、產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓等業(yè)態(tài)產(chǎn)品，獲取收益，成功打造了企業(yè)大道獨有的園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式。

全生產(chǎn)鏈開發(fā)的園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式以北科建集團(tuán)、張江高科以及天安數(shù)碼城為代表。

這一模式下，園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入整個生產(chǎn)鏈的運作，從前期的產(chǎn)業(yè)定位到后期的產(chǎn)業(yè)招商、科技創(chuàng)投，園區(qū)開發(fā)企業(yè)都投入相應(yīng)的資源，獲取相應(yīng)的收益。

如張江高科總結(jié)自身的商業(yè)模式為一體兩翼。體指的是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括一級開發(fā)和二級開發(fā)業(yè)務(wù)，而兩翼其中一翼指的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，通過產(chǎn)業(yè)集成服務(wù)，張江高科獲得了客觀的收益。另一翼則是科技創(chuàng)投業(yè)務(wù)，張江旗下成立了眾多而科技創(chuàng)投基金，投資園區(qū)內(nèi)具有潛力的企業(yè)，扶植其成長，在其成功上市后，獲得股權(quán)增值收益。

三、園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向

1.園區(qū)地產(chǎn)是信息化時代實現(xiàn)資源跨界融合、實現(xiàn)價值創(chuàng)新整合的最佳平臺

人類文明經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)時代、工業(yè)時代，目前正步入信息化時代。在當(dāng)前的信息化時代，信息的互聯(lián)互通、資源的跨界整合成為最核心競爭力。正如全球知名的未來學(xué)家托夫勒在《第三次浪潮》中指出的：整合者將主導(dǎo)未來世界的發(fā)展。

園區(qū)地產(chǎn)以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，充分實現(xiàn)信息的互聯(lián)與資源的整合。在園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)語境下，所謂信息主要指的是各產(chǎn)業(yè)部門的前沿信息，包括重大技術(shù)性突破、重要技術(shù)產(chǎn)業(yè)化機(jī)遇等。對于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，如新能源行業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、生物制藥產(chǎn)業(yè)等，要密切關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，把握產(chǎn)業(yè)前沿信息，這樣才能在產(chǎn)業(yè)定位之時，做到運籌帷幄，準(zhǔn)確精準(zhǔn)。

所謂資源，指的是不同產(chǎn)業(yè)運營商的能力。如在生物制藥行業(yè)，一些大型科技企業(yè)具有很強(qiáng)的技術(shù)實力，如華大基因等；在新能源行業(yè)以及節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，也有相應(yīng)實力強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)運營商。園區(qū)地產(chǎn)未來的主要重點，就是致力于將這些多元資源進(jìn)行整合，通過房地產(chǎn)搭建一個資源整合、聚合聚變的平臺。

2.園區(qū)地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的先導(dǎo)

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城鎮(zhèn)化的根本動力。城市的擴(kuò)容與經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供經(jīng)濟(jì)動力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為城市的先導(dǎo)區(qū)，其本身是城市的一部分，也不可能脫離城市而存在。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)要素集聚和產(chǎn)業(yè)能級提升的重要載體，在城鎮(zhèn)化中的重要作用毋庸置疑。

從國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷史來看，目前，我國以北京中關(guān)村、上海張江高科為代表1200多家省部級以上園區(qū)的發(fā)展，給城市擴(kuò)容帶來了經(jīng)濟(jì)上的支撐，實現(xiàn)了人口結(jié)構(gòu)的改變和稅收的增加。2012年土地利用調(diào)查情況表明，341個國家級開發(fā)區(qū)作為現(xiàn)代制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征明顯，單位工業(yè)用地固定資產(chǎn)投資達(dá)到5407.31萬元/公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度達(dá)到12984.94萬元/公頃，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度為26668.11萬元/公頃。我國開發(fā)區(qū)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極的作用不斷突顯，在引導(dǎo)和帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、促進(jìn)土地高效利用和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，以及人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化和就業(yè)能力提升等方面發(fā)揮了重要作用，與新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵要求相吻合。

3.園區(qū)地產(chǎn)實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的載體

創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的核心在于構(gòu)建創(chuàng)新的空間。園區(qū)地產(chǎn)作為要素高度集聚的載體，通過產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)與科技創(chuàng)投，能夠成功打造最優(yōu)良的創(chuàng)新空間。

產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新不可能由一家企業(yè)實現(xiàn)，必須是多家聯(lián)動發(fā)展，形成大樹與小樹共生共榮的“森林經(jīng)濟(jì)”。為了落實創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，一定是將自身定位于服務(wù)具有高度創(chuàng)新能力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，通過多種增值服務(wù)和科技創(chuàng)投，實現(xiàn)創(chuàng)新型企業(yè)的聚集與創(chuàng)新。

綜觀中國前30年發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，包括電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等，主要是跟蹤世界先進(jìn)國家的發(fā)展，通過后發(fā)優(yōu)勢，以較低的成本學(xué)習(xí)先進(jìn)國家的技術(shù)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長。而當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)地位已經(jīng)雄踞世界第二，這意味著中國必須為世界貢獻(xiàn)出更多的科技創(chuàng)新成果，過去的跟蹤模仿，已經(jīng)不能與中國自身的經(jīng)濟(jì)地位以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在需求相協(xié)調(diào)。中國能不能崛起，能不能改變?nèi)祟惖纳a(chǎn)和生活方式，關(guān)鍵在于中國能不能誕生若干世界意義的、新興的產(chǎn)業(yè)集群。

4.園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商將承擔(dān)更多的歷史責(zé)任

園區(qū)地產(chǎn)實質(zhì)上是政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展職能的代理，不同于住宅地產(chǎn)，通過二級開發(fā)，賺取物業(yè)銷售收入，園區(qū)地產(chǎn)獲得的收益是代理收入及策劃收入。通過打造讓市長以及市場都滿意的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)地產(chǎn)實現(xiàn)了支持企業(yè)創(chuàng)新、推動產(chǎn)業(yè)集聚，乃至最終推動區(qū)域發(fā)展的目標(biāo)。在這一過程中，我們可以看到，園區(qū)地產(chǎn)所從事的工作，正是政府愿意做而自身不方便或沒有能力做的工作。

在代理收入方面，隨著中央不斷收緊地方融資政策，地方政府園區(qū)開發(fā)的資金不斷萎縮，這個時候，園區(qū)地產(chǎn)正可以作為地方政府一個重要的融資引資平臺，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資提供蓄水池功能。

在策劃收入方面，園區(qū)地產(chǎn)為政府提供四項服務(wù)：產(chǎn)業(yè)定位、城市設(shè)計、投資招商以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系建立。

在為政府提供各項代理服務(wù)的同時，園區(qū)地產(chǎn)也獲得了比住宅地產(chǎn)更豐富的收益。園區(qū)地產(chǎn)收益取決于價值鏈或價值模塊，概括為：土地收益、開發(fā)收益、資產(chǎn)收益、產(chǎn)業(yè)收益。其中，來自政府的優(yōu)惠及補貼就包括：土地補貼、孵化器專項獎勵、租金補貼、貸款息差及客戶所得稅留成返還等。

可見園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商在承擔(dān)更重要的歷史使命的同時，也將獲得更為豐富和多元的收益。這進(jìn)一步激勵園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商更好地承擔(dān)使命，助推國家創(chuàng)新轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)騰飛。

未來，園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商將充分把握新型城鎮(zhèn)化的大好機(jī)遇，通過園區(qū)開發(fā)，打造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新空間，助推產(chǎn)業(yè)集聚，使科技園區(qū)真正成為落實國家創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的載體；推動信息互聯(lián)互通，實現(xiàn)資源多元聚合，既為國家的強(qiáng)大貢獻(xiàn)自己的力量，也將從中獲得可觀的經(jīng)濟(jì)收益。

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