房地產(chǎn)證券化將成為新趨勢

1998年福利分房結(jié)束，1999年整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大的市場化階段，這是眾所周知的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的背景起點(diǎn)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也從這一年開始進(jìn)入快速發(fā)展時期，品牌定位逐漸清晰，本人也隨著企業(yè)的發(fā)展獲得了職業(yè)生涯的階段性成功。

黃金十年已終結(jié)

但實(shí)際上我要說的是，這一時期的房地產(chǎn)行業(yè)的起步，并不像人們想象的那樣順風(fēng)順?biāo)?。首先在房地產(chǎn)商方面，當(dāng)時專業(yè)的房地產(chǎn)商并不多，所有的產(chǎn)品、設(shè)計、包括施工、銷售還遠(yuǎn)算不上成熟，另外客戶，即便是買房的客戶當(dāng)時對于房地產(chǎn)行業(yè)的了解也遠(yuǎn)不如現(xiàn)在這般深刻、清晰?？傊?，那個時期中國房地產(chǎn)業(yè)尚處于不折不扣的初級階段。

近十幾年中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)也借此迎來了持續(xù)十幾年的黃金時代。信貸政策，貨幣政策、土地政策的扶持，以及老百姓隨著收入增長而日益提升的對居住品質(zhì)的要求，使市場需求不斷釋放，有力地助推著中國房地產(chǎn)行業(yè)高速增長。所以說，所謂房地產(chǎn)的黃金時期，實(shí)際上是中國經(jīng)濟(jì)快速增長帶動之下的結(jié)果，房地產(chǎn)增長的速度，始終與國家經(jīng)濟(jì)增長速度亦步亦趨。其間，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過震蕩，這是任何行業(yè)都存在的正常現(xiàn)象，然而每次震蕩之后房地產(chǎn)還是在向前發(fā)展。例如2008年金融危機(jī)的時候，國家從宏觀的角度進(jìn)行了調(diào)控，2010年、2011年房地產(chǎn)卻達(dá)到了一個更高的一個高峰，其根本原因還是中國經(jīng)濟(jì)的崛起。

而眼下，情況則有所不同了。中國經(jīng)濟(jì)面臨越來越大的下行壓力，“轉(zhuǎn)型”的呼聲已經(jīng)日益急切，與經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)的房地產(chǎn)必然受其影響。從2011年以來，中國樓市的調(diào)控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遙遙無期，更耐人尋味的是地方政府的全力執(zhí)行。政策變化的根本原因，是中國人口紅利已到拐點(diǎn)，城市化速度在下降，高房價也增加了通脹壓力。我想，既然“轉(zhuǎn)型”是解決當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢問題的核心思想，那么后黃金時代房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，也應(yīng)該以“轉(zhuǎn)型”為切入點(diǎn)進(jìn)行思考。

轉(zhuǎn)型期后的未來之路

未來幾十年，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將是我國面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)，從原來的勞動力密集型，以生產(chǎn)、出口為導(dǎo)向，慢慢轉(zhuǎn)向技術(shù)密集型，以內(nèi)需、消費(fèi)為主要的支撐。房地產(chǎn)行業(yè)是傳統(tǒng)行業(yè)，以前只是蓋房子，賣房子，在國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型同樣迫在眉睫。

很多人都說過，新型城鎮(zhèn)化將是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力源之一。我想，城鎮(zhèn)化大發(fā)展的同時，也將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的空間，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡只有融入新型城鎮(zhèn)化過程中，才能注入持續(xù)發(fā)展的內(nèi)力。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張、人口的增加、城市化進(jìn)程的加快，新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模巨大，城市功能向集約化發(fā)展，要求開發(fā)商具備對城市進(jìn)行區(qū)域、成片、有規(guī)模的開發(fā)，具有規(guī)模化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化的更專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，能較好滿足新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求。房地產(chǎn)行業(yè)由此面臨一個必須轉(zhuǎn)型升級的巨大契機(jī)。

馮侖曾經(jīng)說，新型城鎮(zhèn)化的核心特征是“聚集”， 第一是空間聚集，第二是產(chǎn)業(yè)聚集，第三就是人口聚集，而房地產(chǎn)就是為城市化中三個聚集制造有價值的空間。新型城鎮(zhèn)化對空間形態(tài)復(fù)雜性提出了更高的要求，這就使得地產(chǎn)商必須學(xué)會不僅做住宅一個單一業(yè)態(tài)，還要提供更多的專業(yè)能力，服務(wù)城市化，這才是未來房地產(chǎn)企業(yè)存在的價值所在。因此，在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢中，專業(yè)化（比如，文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、未來的工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)）將是一條必經(jīng)之路。

我們以“文化地產(chǎn)”為例。經(jīng)常有人問，什么是文化地產(chǎn)？在我看來，文化地產(chǎn)的核心是要滿足人們的精神需求。人住一在個房子里，如果單單覺得房子很漂亮、很大，那是不夠的，還要滿足精神需求。我們需要去看電影，去找人聊天、打牌，找人分享生活的喜樂，那么就需要在幾公里內(nèi)找到能夠滿足需要的文化設(shè)施。房子是物質(zhì)的，文化是精神的，文化地產(chǎn)就是精神和物質(zhì)的結(jié)合。它的本質(zhì)就是解決人們的精神問題。配置很簡單就是有辦公的地方，有住的地方，還有精神生活的地方。當(dāng)然，拿地成本，設(shè)計理念，對商業(yè)化文化地產(chǎn)的界定，利潤價值的測算，這些都是很大的挑戰(zhàn)。但我認(rèn)為，挑戰(zhàn)的背后就是機(jī)遇，這些挑戰(zhàn)都解決了就是最大的機(jī)遇。

除專業(yè)化之外，房地產(chǎn)證券化我認(rèn)為也是未來的一個趨勢。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長到一定程度，房地產(chǎn)就不再是簡簡單單的固定資產(chǎn)，而是可以作為金融資產(chǎn)來處理。比如，將一棟房子分成100份股權(quán)，賣給100人，這樣握有股權(quán)的客戶就能享受這個房子的增值收益。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資金，流動性差，容易帶來較大的風(fēng)險。實(shí)行房地產(chǎn)證券化，可利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，大大增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性。而且，證券使得資產(chǎn)的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產(chǎn)金融市場體系中，將使得整個房地產(chǎn)風(fēng)險由更多的人來承擔(dān)，也就是說可以容忍更大的風(fēng)險積聚。