小區(qū)劃撥地被占用業(yè)主九年維權(quán)未果

日前，記者接到浙江省溫州市美曦小區(qū)300戶業(yè)主聯(lián)名投訴，反映溫州市舊城改建指揮部聯(lián)合下屬的溫州市聯(lián)合房產(chǎn)開發(fā)公司以及旗下的溫州市舊城物業(yè)管理有限公司（現(xiàn)已更名為溫州市城市物業(yè)管理有限公司）巧立名目，擅自侵占小區(qū)內(nèi)劃撥安置地塊，篡改25號地塊的“總平面圖”，將小區(qū)的地下車庫的入口從小區(qū)的西面（蓮花路）內(nèi)移至二號樓的東面，建成四明會館，嚴重侵占了業(yè)主的合法權(quán)利。9年來，業(yè)主代表不間斷進行維權(quán)，但至今沒有解決。為此，記者展開調(diào)查。

擅自篡改規(guī)劃設(shè)計圖紙

溫州市蓮花路口的四明會館是一棟高僅兩層的別墅，與高樓林立的市區(qū)大南門街區(qū)形成了鮮明的對比。這幢已經(jīng)竣工的別墅坐北朝南，五開間，圓柱，拱形門窗，希臘柱頭，是18世紀風行歐洲的典型巴洛克式建筑，黃色的外立面，架空的一樓大廳和環(huán)繞的廊道顯得非常大氣，典雅。在人來人往的路上，這個閑置的會館顯得格格不入。如此繁華的地段，為何四明會館被閑置不用呢？

經(jīng)調(diào)查，美曦大廈（即25#地塊）根據(jù)溫市計基（2000）477號批文立項；溫州市規(guī)劃局溫市規(guī)（2000）265號文件批準美曦大廈建筑面積46775m₂；浙規(guī)2001-03010062建設(shè)用地規(guī)劃許可證準予辦理征用劃撥土地16.8747畝；溫州市國土局溫土字（2001）第40號批準美曦大廈建設(shè)用地16.8747畝，2001年4月30日溫州市人民政府土地辦批準同意劃撥用地16.8747畝；溫州市建設(shè)局溫建技（2001）43號批準美曦大廈總建筑面積46775m₂，總用地面積11884m₂，工程概算7035.12萬元。美曦大廈于2004年交付使用；設(shè)1、2、3幢，拆遷戶現(xiàn)已全部入住。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州市相關(guān)部門在美曦大廈建設(shè)項目審批中，批文內(nèi)均沒有四明會館這一建設(shè)項目，記者在解放南路街區(qū)25號地塊總平面布置圖上看到，原來的汽車入口處改道為現(xiàn)在的四明會館，原來的垃圾收集點改為現(xiàn)在的小區(qū)地下車庫入口處。

早在2008年召開的溫州市第十一屆人民代表大會第一次會議上，溫州市人大代表黃小蘭向大會提交的《關(guān)于“四明會館”的處置建議》提案特別提到，“四明會館”建設(shè)項目是違規(guī)、違法施工，未批先建，擅自改變土地使用功能，擅自侵占美曦小區(qū)業(yè)主劃撥土地，擅自改變規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計要求，屬于非法建設(shè)項目。

黃小蘭在提案中指出，由于人多地少等各種原因?qū)е聹刂菔羞`章建筑問題比較嚴重，有關(guān)執(zhí)法部門多次上門強行拆除也是常事，因此老百姓對這類問題特別敏感，

黃小蘭在提案中最后指出，中央再三強調(diào)，劃撥地塊不準“變臉”，我們也一再強調(diào)法律面前人人平等。政府有關(guān)部門對溫州市聯(lián)合房開公司建設(shè)的違章建筑的處理也應(yīng)該一視同仁。要讓老百姓看到政府辦事的公正性和公平性。

實為安置房劃撥用地

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，溫州市舊城指揮部所屬的溫州市聯(lián)合房開公司在美曦大廈劃撥用地16.8747畝中建造了四明會館。該地塊屬拆遷戶安置房劃撥用地，而不是商品房土地出讓地塊，所有審批文件中沒有將四明會館進行立項或表明四明會館位置。

根據(jù)《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，指出了：“不管是出讓還是劃撥有個共同點，也是必須的前提，一宗土地依法征收過后成為國有建設(shè)用地才行”。

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條對劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進行了規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償，安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”那么，四明會館作為劃撥用地，該用何種方式更好地解決它的遺留問題呢？

侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益

美曦小區(qū)的用地計劃16.8747畝由溫州市人民政府與溫州市國土局批準，具有法律效力，也就是說美曦小區(qū)內(nèi)的一切建筑物，土地都是此小區(qū)不可分割的一部分。中央明確規(guī)定，劃撥土地不準“變臉”。因此美曦小區(qū)內(nèi)的建筑物的所有權(quán)和使用權(quán)都歸美曦大廈全體業(yè)主共同所有。

不論地上與地下建筑—律記入基礎(chǔ)成本，然后按建筑面積分攤到每平方住房面積上。

根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第二十七條：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共有部分，共同設(shè)施的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”的規(guī)定，溫州市舊城改建指揮部不得擅自處分本屬于美曦大廈全體業(yè)主共同的對四明會館的所有權(quán)或者使用權(quán)。根據(jù)《中華人名共和國物權(quán)法》第七十三條：“……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所，共同設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定。據(jù)此法律規(guī)定，很清楚明確了美曦小區(qū)的四明會館屬于該小區(qū)業(yè)主共有。

因此，四明會館的所有權(quán)和使用權(quán)屬于美曦小區(qū)業(yè)主共有。截至目前，就四明會館的問題，其建筑的所有權(quán)和使用權(quán)與土地使用權(quán)所屬截然不同，相互矛盾。

更令人瞠目的是，四明會館的神秘面紗被揭開屆，領(lǐng)導(dǎo)班子歷經(jīng)五次更換。相關(guān)責任人不是撤職就是獲刑，導(dǎo)致了四明會館的處置遲遲沒有落實。

人大代表提案

2008年溫州市第十一屆人民代表大會第一次會議召開期間，美曦大廈業(yè)主委員會代表300余戶業(yè)主，向溫州市人大代表黃小蘭遞交了關(guān)于美曦小區(qū)內(nèi)“四明會館”的投訴。人大代表黃小蘭經(jīng)過調(diào)查后認為，美曦大廈業(yè)主委員會代表300余戶業(yè)主反映情況屬實。同時，黃小蘭向大會提交了《關(guān)于“四明會館”的處置建議》提案。緊接著，溫州市人民政府將黃小蘭代表編號為315、類別為“城建環(huán)保類”的提案，交給溫州市規(guī)劃局主辦、溫州市國土資源局、溫州市舊城改建指揮部會辦。

2008年8月22日，溫州市規(guī)劃局就黃小蘭代表的提案進行了答復(fù)。溫州市規(guī)劃局在答復(fù)稱：“四明會館”原為寧波商人的會館，20世紀30年代前后建造，屬建筑風格較為典型的歐式建筑，具有一定的保護價值。在大南門片區(qū)舊城改造時，根據(jù)文物部門的建議，溫州市舊城改建指揮部和相關(guān)部門對位于虞師里的“四明會館”進行了現(xiàn)場的踏勘，發(fā)現(xiàn)于清代建造的會館木結(jié)構(gòu)房屋已非常破舊，結(jié)構(gòu)及立面都已破爛不堪。當時協(xié)商決定保留歐式建筑，并在拆除該建筑物后，按照原樣在蓮花路口建設(shè)。

根據(jù)溫州市規(guī)劃局2002年審定的解南25#地塊的總平面圖，寧波四明會館位于該地塊內(nèi)西北角，但當時市舊城改建指揮部未向溫州規(guī)劃局申報四明會館的規(guī)劃許可手續(xù)，2002年2月發(fā)放的解放南路25#地塊的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）中未包括該四明會所的指標，故四明會所屬未批先建。

據(jù)了解，2005年9月，四明會所取得溫州市發(fā)改委的立項文件溫發(fā)改[2005]34號，明確為溫州市舊城改建指揮部的安置用房，功能為辦公和商業(yè)。根據(jù)溫州市政府專題會議紀要[2008]1號意見，2008年，溫州市規(guī)劃局在辦理解放南路25#地塊規(guī)劃驗收時，將“四明會館”納入該地塊整體進行驗收。

溫州市規(guī)劃局對黃小蘭代表的提案的答復(fù)中，提出了四明會館的處置建議：對違章建筑“四明會館”進行依法拆除，恢復(fù)25#地塊原設(shè)計的汽車出入口，體現(xiàn)原設(shè)計的本意，使美曦小區(qū)做到人，車分流，人行人道，車開車道，保證小區(qū)業(yè)主交通安全。如果考慮到不浪費國家財產(chǎn)而保留“四明會館”建筑物，也應(yīng)該根據(jù)相關(guān)物權(quán)法將建筑物交給小區(qū)業(yè)主作為公共設(shè)施投入使用。

業(yè)主九年維權(quán)仍未果

2004年小區(qū)交付使用后，美曦大廈業(yè)主依法民主選舉產(chǎn)生了該小區(qū)業(yè)主委員會，并立即書面發(fā)表收回“四明會館”的“嚴正聲明”；接著于2007年7月8日，301戶業(yè)主集體簽名再次發(fā)表聲明；2008年又兩次上訪，接訪單位是溫州市紀委；住該小區(qū)的市人大代表黃小蘭在該市兩會上提出了“提案”。

美曦小區(qū)的業(yè)主委員會表示，他們會繼續(xù)要求溫州市相關(guān)部門對違章建筑“四明會館”進行依法拆除，恢復(fù)25#地塊原設(shè)計的汽車出入口，體現(xiàn)原設(shè)計的本意，使美曦小區(qū)做到人、車分流，人行人道，車開車道，保證小區(qū)業(yè)主交通安全。

如果考慮到不浪費國家財產(chǎn)而保留“四明會館”建筑物的話，也應(yīng)該根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，將美曦小區(qū)內(nèi)的“四明會館”建筑物交給小區(qū)業(yè)主作為公共設(shè)施投入使用。

美曦小區(qū)的業(yè)主委員會副主任告訴記者，溫州市舊城改建指揮部聯(lián)合下屬的溫州市聯(lián)合房產(chǎn)開發(fā)公司以及旗下的溫州市舊城物業(yè)管理有限公司（現(xiàn)已更名為溫州市城市物業(yè)管理有限公司）巧立名目，擅自侵占小區(qū)內(nèi)劃撥安置地塊。為掩人耳目，私自篡改25號地塊的“總平面圖”，將小區(qū)的地下車庫的入口從小區(qū)的西面（蓮花路）內(nèi)移至二號樓的東面，導(dǎo)致美曦小區(qū)地下車庫銳減150個停車位。

據(jù)了解，該小區(qū)業(yè)主為了收回“四明會館”，花了兩年時間先后走訪了“參加規(guī)劃審會”的十三個職能部門并復(fù)印到第一手材料。且美曦業(yè)主委員會對侵占小區(qū)物權(quán)的行為一直來進行反映。但至今沒有解決。