安得廣廈千萬(wàn)間

香港政府關(guān)懷民生，依靠智慧，因地制宜，因人而

異，成功地破解居民住房的難題，實(shí)現(xiàn)居者有其屋

的目標(biāo)，達(dá)到安居樂(lè)業(yè)的目的，博得世界的好評(píng)。

香港地狹人稠，土地資源稀缺，是世界人口最稠密地區(qū)之一，住房需求巨大。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，其代理之多，令人驚嘆，幾乎每條主要街道上，都設(shè)接二連三的有房屋代理商號(hào)，而且均占據(jù)在顯眼的位置。完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，住宅有其特殊性，既是商品，更是人們生活的必需品。香港政府積極干預(yù)住宅市場(chǎng)，通過(guò)鼓勵(lì)建立私人開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)共同發(fā)展的雙軌制住房供應(yīng)體系，成功地解決了不同階層住房供應(yīng)的難題。使得在1084平方公里的土地上近700萬(wàn)人口中，約50%的居民居住在公營(yíng)的租住公屋和資助出售的居屋中，50%的居民有私家住房資產(chǎn)。據(jù)悉，香港約有230萬(wàn)個(gè)家庭，而住房約有240萬(wàn)套，基本上供求平衡，原則上每個(gè)家庭都可以分到住房。

香港政府一直是住房市場(chǎng)上的主導(dǎo)者，尤其是對(duì)建設(shè)公共房屋政策的扶持，市民受惠巨大。香港市民的置業(yè)能力概括地可分為三大階層：

基本階層，即合乎租住公屋資格的人士，他們收入有限，只能負(fù)擔(dān)公屋或其它居住條件較差的私人住宅之租金。

中間階層，即不符合租住公屋資格、但合乎購(gòu)買(mǎi)居屋資格的人士，他們的收入有一定水平，但對(duì)購(gòu)買(mǎi)私人住宅仍然力不從心，若想置業(yè)，就只能選擇居屋，或者最便宜的一批私人住宅。

高端階層，即不符合購(gòu)買(mǎi)居屋資格的人士，他們有能力選擇更佳的私人住宅置業(yè)，不需要政府額外支持。

因此，香港的房產(chǎn)有三大類(lèi)市場(chǎng)：一是公屋（約有38%左右的人口居?。?，由政府的房屋署興建，是政府租給市民的，價(jià)格較低，適合中低下收入家庭居?。欢蔷游荩s有11%左右的人口居?。彩怯烧课菔鹋d建，并且以較低的價(jià)格賣(mài)給購(gòu)房者，這類(lèi)房屋密度較大，環(huán)境沒(méi)有私人發(fā)展商開(kāi)發(fā)得好，但是以香港的工資水平，普通消費(fèi)者能買(mǎi)得起；三是私人發(fā)展商開(kāi)發(fā)的房屋（約有51%左右的人口居?。?，這種房?jī)r(jià)格較高，但是地理位置、環(huán)境比較好，適合收入較高的人士購(gòu)買(mǎi)。

港府在公房住宅市場(chǎng)上的切入點(diǎn)，一直秉持市場(chǎng)短缺的中小戶(hù)型（45—50平方米），即使在私人房地產(chǎn)市場(chǎng)上65平方米的房屋也只占全香港住戶(hù)的一成左右，100平方米以上已算是“豪宅”了，僅有不到10%的人享有。

香港公營(yíng)房屋建設(shè)，心系百姓，取之于民，用之

于民。公屋，“大庇天下寒士盡歡顏”；私屋，讓

中高收入群體建家立業(yè)，購(gòu)買(mǎi)居室，成為業(yè)主。

香港地價(jià)很高，最大好處是解決了財(cái)政來(lái)源。港府通過(guò)賣(mài)地、補(bǔ)地價(jià)、地租、印花稅和物業(yè)稅，以及征收地產(chǎn)商的所得稅等，在高峰期，可達(dá)財(cái)政預(yù)算的4成以上。港府賣(mài)地收入以及私人房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額利潤(rùn)部分，用于政府公營(yíng)房屋的建設(shè)資金。公屋和居屋的資金主要由兩部分構(gòu)成：一是政府通過(guò)撥出資金、低息貸款和免費(fèi)撥地提供資助；二是房屋委員會(huì)通過(guò)出租公屋及附屬商業(yè)樓宇、出售居屋，獲得維護(hù)及興建公共房屋所需的資金。這部分建設(shè)資金除了部分來(lái)源于低收入者上繳的租金外，還來(lái)源于商業(yè)房地產(chǎn)的地租，以及跨階層的“補(bǔ)貼”。近年來(lái)，香港私人樓宇的價(jià)格上漲為政府通過(guò)土地的二次供給或循環(huán)賣(mài)地獲得了可觀收入，籌集了更多的公屋建設(shè)資金。相反，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，私人樓宇價(jià)格下跌的年份，政府改善中低收入者居住條件則受到很大限制。

公房滿足的是居民最基本的家庭住房需求，政府扶持的方針絕不是人人有份的“泛福利”。2009年，公屋的支出約為160億港元，占到政府總支出的6%。

公屋——以解燃眉之急，杜絕風(fēng)餐露宿。

公屋，專(zhuān)門(mén)提供給沒(méi)有能力買(mǎi)房的窮人，以非常便宜的價(jià)格租給需求者。法律規(guī)定，公屋租金不能高于香港中等家庭收入的十分之一；如一個(gè)40平方米左右的居室，每月租金僅為1300元港幣。公屋租賃非常發(fā)達(dá)，遍及整個(gè)香港。在電視上看到那種推拉式防盜門(mén)，一般是公屋的象征。

公屋只租不售，基本公共功能一應(yīng)俱全，絕不是人們因“底層”概念而想象的“貧民窟”景象。新式公屋，街區(qū)多配套有兒童游樂(lè)場(chǎng)所、青少年中心、護(hù)理安老院、小型體育場(chǎng)和健身場(chǎng)所等。部分社區(qū)還有花園、綠地等休憩空間。物業(yè)管理外包，都具有甲級(jí)保安水平。當(dāng)某一地區(qū)的人口規(guī)模達(dá)到萬(wàn)人左右時(shí)，幼兒園、中小學(xué)、大型商場(chǎng)、公共圖書(shū)館、公共游泳池等設(shè)施也會(huì)跟進(jìn)。在一些專(zhuān)為市民服務(wù)的街區(qū)市政大廈中，還有供孩子們學(xué)習(xí)用的自習(xí)教室。在比較成熟的中低收入社區(qū)，民眾可以在15分鐘的步行范圍內(nèi)滿足日常生活的基本需求。

公屋實(shí)行輪侯制度，凡希望租住公屋的居民，均可向房委會(huì)提出申請(qǐng)并登記；申請(qǐng)人必須年滿18歲，且申請(qǐng)人與家庭成員不能擁有或與人共同擁有任何住宅樓宇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前香港約有9萬(wàn)個(gè)家庭正在排隊(duì)輪候公屋，一般要輪候時(shí)間約2年，才可以申請(qǐng)到；而對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，如果不刻意挑揀單元，約9個(gè)月就可租到小單元公屋。

居屋——鼓勵(lì)小康置業(yè)，生活更上層樓。

居屋是為中產(chǎn)階級(jí)或有望上升到中產(chǎn)階級(jí)的無(wú)產(chǎn)階級(jí)準(zhǔn)備的，旨在讓中低收入階層成為業(yè)主。

購(gòu)置居屋申請(qǐng)人必須符合規(guī)定的條件：一是公屋住戶(hù)；二是公屋準(zhǔn)住戶(hù)；三是租住私人房屋一定限額以下未擁有住宅物業(yè)的家庭。凡經(jīng)房委會(huì)審定可購(gòu)居屋者，均可獲得一張“綠表”或“白表”。

居屋主要是鼓勵(lì)一些收入逐步提高后的原公屋住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)居屋，將他們?cè)瓉?lái)住的公屋讓出來(lái)以重新編配給排隊(duì)輪侯的低收入家庭，同時(shí)也協(xié)助租住私人樓宇而收入不高的中等偏下收入家庭自置居屋。居屋售價(jià)較市場(chǎng)價(jià)要低得多，一般為市場(chǎng)價(jià)的70%。購(gòu)得的居屋只能購(gòu)者自住，不得再轉(zhuǎn)租給他人。1997年推行“居屋第二市場(chǎng)計(jì)劃”，規(guī)定居屋業(yè)主超過(guò)規(guī)定年限轉(zhuǎn)讓的，可向房屋署申請(qǐng)“可供出售證明書(shū)”后，才可在居屋第二市場(chǎng)出售其居屋，但售出居屋后，其本人及配偶不能再參加房委會(huì)轄下的任何房屋資助計(jì)劃。

香港物業(yè)管理惟一宗旨是打造和諧宜居環(huán)境，力爭(zhēng)

業(yè)主和物業(yè)雙贏。堅(jiān)持采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)，遵

循法律法規(guī)，物業(yè)資質(zhì)和人員培訓(xùn)合格方能上崗。

物業(yè)管理既可為業(yè)主或租戶(hù)，提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，保障業(yè)主或租戶(hù)的利益，同時(shí)也提高了房屋的投資回報(bào)率。香港已有的40多年的物業(yè)管理歷史，除自身創(chuàng)新制度外，也在不斷地吸收國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理日趨成熟，目前已形成一整套“港式”的管理體制和機(jī)制。據(jù)悉，北京、深圳等大都市多有聘請(qǐng)港人管理物業(yè)的范例。

物業(yè)管理權(quán)限重視契約。在香港，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)，必須起草制定大廈公共契約，并報(bào)政府登記備案。公共契約中如有不平等條款，政府可以拒絕備案。港府早在1964年開(kāi)始推行大廈公共契約制度，主要范圍包括：物業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)；業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作辦法；物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法；違約責(zé)任的處理。發(fā)展商出售房屋時(shí)必須向購(gòu)房人出示經(jīng)備案的公共契約，購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)書(shū)面承諾遵守公共契約。

物業(yè)管理費(fèi)用獨(dú)立核算。香港物業(yè)管理模式主要是代理人制，即管理費(fèi)用成本支出加上酬金；酬金可以按固定數(shù)額提取，也可以按比例提取。香港每個(gè)物業(yè)收取的管理費(fèi)都有可能不同。一般先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。

物業(yè)管理欠費(fèi)追討有方。業(yè)主欠繳管理費(fèi)，物業(yè)管理有相應(yīng)的追討方式。如，及時(shí)向住客及業(yè)主發(fā)通告，詳列所欠款項(xiàng)、清還期限及說(shuō)明管理公司會(huì)采取之措施；久催未付，管理公司可采取法律行動(dòng)。

物業(yè)管理重招投標(biāo)制度。香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)和完善的地方，物業(yè)公司也受市場(chǎng)規(guī)律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”。大到物業(yè)管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購(gòu)，均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。

物業(yè)管理依據(jù)法律法規(guī)。香港市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟，法制健全，一切均有章可循。在物業(yè)管理方面的根本大法是《香港建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》。物業(yè)管理中發(fā)生的任何問(wèn)題，均能在法律條文中找到解決答案，具有強(qiáng)制執(zhí)行的力度。如物業(yè)管理中遇到的欠費(fèi)問(wèn)題，也能得到合理的解決。

物業(yè)管理重資質(zhì)及培訓(xùn)。香港的物業(yè)管理是專(zhuān)職的行業(yè)，十分重視企業(yè)資質(zhì)。其從業(yè)人員如有認(rèn)可的學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)，可加入專(zhuān)業(yè)學(xué)會(huì)，成為會(huì)員。被認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)學(xué)會(huì)會(huì)員亦可向“香港注冊(cè)專(zhuān)業(yè)房屋經(jīng)理局”申請(qǐng)成為“注冊(cè)專(zhuān)業(yè)房屋經(jīng)理”。目前香港大學(xué)及香港城市大學(xué)，可提供獲取專(zhuān)業(yè)資格的物業(yè)管理培訓(xùn)課程。

香港年輕人置業(yè)觀值得稱(chēng)道，先立業(yè)，后買(mǎi)房，不

甘心做“房奴”，夢(mèng)想出港深造。港府推行按揭辦法

亦可資借鑒，為置業(yè)者架起邁向“有產(chǎn)者”的金橋。

香港人普遍認(rèn)為，年輕時(shí)就應(yīng)該買(mǎi)不起房子，一般工作10到15年后買(mǎi)房很正常。更有人覺(jué)得，年紀(jì)輕輕的就成了“房奴”，如同謀殺自己的未來(lái)，還款成為負(fù)擔(dān)，不會(huì)再有離開(kāi)香港出外闖蕩的沖動(dòng)，扼殺了擇地創(chuàng)業(yè)或出國(guó)深造的夢(mèng)想。

在結(jié)婚買(mǎi)房的觀念上，很多年輕人很講實(shí)際，好高騖遠(yuǎn)者屈指可數(shù)。有些年輕人結(jié)婚后也不一定買(mǎi)房子，不想有太重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。香港女生不會(huì)要求男生買(mǎi)了房子才結(jié)婚，通常是婚后男女雙方一起儲(chǔ)錢(qián)買(mǎi)房，“啃老”是一種恥辱。香港目前有9成女生婚后還要工作，夫妻共同負(fù)擔(dān)按揭貸款，壓力相對(duì)會(huì)減輕。對(duì)那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，結(jié)婚后又有置業(yè)愿望的年輕人，政府為他們提供了居屋按揭。

在香港年輕人中租房住很普遍，有實(shí)力的人可以選擇自己理想的居所租?。唤?jīng)濟(jì)能力遜色的可以租住政府提供的公屋。“一步到位”的買(mǎi)房習(xí)慣在香港年輕人中更是罕見(jiàn)，幾乎鳳毛麟角。香港年輕人的理念，買(mǎi)房循序漸進(jìn)乃天經(jīng)地義。年輕人第一次置業(yè)一般多購(gòu)40-50平方米左右的一室一廳。再工作幾年，有的甚至是10幾年后，隨著加薪、升職、生子，可賣(mài)掉現(xiàn)有的房子，換大一些的，也只是70-80平方米左右的大二室一廳或小三室一廳。只有是非常有錢(qián)了，而且是有一定的閑錢(qián)，才可能去買(mǎi)更大些的房子。在香港市區(qū)接近100平方米的房屋已可列入豪宅級(jí)別了。

年輕人對(duì)待置業(yè)算盤(pán)打得精當(dāng)。考慮房子的按揭是否抵得上房租，就是一些買(mǎi)得起房子的年輕人也還是租房住。港人認(rèn)為總能等到房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，從過(guò)去20年的經(jīng)驗(yàn)看，幾乎每5至10年便有一次這樣的機(jī)會(huì)出現(xiàn)。

香港年輕人普遍認(rèn)為置業(yè)除了是“有瓦遮頭”解決居住問(wèn)題外，更重要的是一種投資保值，甚至是致富途徑。在香港，除了政府官員，普通老百姓是沒(méi)有退休金或養(yǎng)老金的。退休后如能有一套房子出租，不僅雪中送炭能解決生活費(fèi)，還可錦上添花改善生活質(zhì)量。香港的房屋之所以可以養(yǎng)老，是因?yàn)橄愀鄣姆课葑饨鸾?年一直很高，回報(bào)相當(dāng)可觀，且比較穩(wěn)妥靠譜。

港府為解決“居者有其屋”的民生問(wèn)題，心系百姓，發(fā)揚(yáng)民主，問(wèn)政于民，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)行按揭辦法，為置業(yè)者搭起了通向“有產(chǎn)者”的金橋。

為滿足不同貸款人的需求，銀行提供多種按揭服務(wù)供選擇，有的還推出優(yōu)惠措施，如低利率、高現(xiàn)金回贈(zèng)等。此外，銀行還會(huì)給予其它優(yōu)惠，如贈(zèng)送律師費(fèi)、按揭契約費(fèi)、家居火險(xiǎn)、信用卡優(yōu)惠等等。一般來(lái)說(shuō)，與貸款人有日常業(yè)務(wù)往來(lái)的銀行，如發(fā)工資的銀行，通常還要提供一些額外的優(yōu)惠。

香港買(mǎi)房首期款為房?jī)r(jià)的3成，按揭最高可獲得7成貸款。申請(qǐng)人必須收入穩(wěn)定，完成還款期后年齡不能超過(guò)65歲。抵押貸款的房產(chǎn)的樓齡加上還款期，一般不超過(guò)40年。

香港的二手房必須先由銀行估價(jià)后方可交易。網(wǎng)上有很多房屋估價(jià)服務(wù)，只要輸入樓盤(pán)準(zhǔn)確名稱(chēng)，可以很快得到估價(jià)數(shù)。要獲得銀行貸款，必須獲得銀行的估價(jià)。銀行按購(gòu)房者的要求，在半天的時(shí)間里便會(huì)答復(fù)估價(jià)；如果要書(shū)面詳細(xì)估價(jià)，則需要等幾天。房屋的樓齡及質(zhì)量是估價(jià)中重要的因素，銀行對(duì)樓齡較高、物業(yè)管理不佳的房屋多采取較保守的態(tài)度。不同的銀行給出估價(jià)會(huì)有不同，貸款者可以多找?guī)准毅y行做估價(jià)進(jìn)行比較。

讓“居者有其屋”的理想

照進(jìn)現(xiàn)實(shí)

近年來(lái)，因生計(jì)關(guān)系，筆者往來(lái)于北京香港之間，耳聞目睹港府“居者有其屋”和“十年建屋計(jì)劃”的落實(shí)，感慨頗多，一言以蔽之：取得了令人矚目的成就。

香港政府一直占據(jù)著住房租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，從增量上分析，政府興建的出租公屋占每年竣工住宅的35—50%左右；從存量上分析，政府供給的出租公屋和補(bǔ)貼出售的居屋所占比重略低于私營(yíng)部門(mén)。就人口分布來(lái)看，居住在公房和私房的人口各占一半，從而形成了公營(yíng)與私營(yíng)并存、相互補(bǔ)充，租與售平分秋色的市場(chǎng)格局。港府采取的“人人有房住”的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，百姓“人人有房住”，不應(yīng)等于“人人買(mǎi)房住”；解決“人人有房住”，是政府應(yīng)該做的工作；但迎合百姓的“人人買(mǎi)房住”，則不是政府的理念。

國(guó)人的諸多地產(chǎn)商出盡花招，撩撥市民購(gòu)房欲望，乃至一些年輕人剛畢業(yè)或一結(jié)婚就希望擁有自置的房屋，把“人人有房住”與“人人買(mǎi)房住”等同起來(lái)，結(jié)果是人人爭(zhēng)置業(yè)，夢(mèng)求在房地產(chǎn)市場(chǎng)中透過(guò)資產(chǎn)增值而致富，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高不可攀，把一代又一代的年輕人推入了“房奴”的困境當(dāng)中。年輕人需要的是“有房住”，而非“買(mǎi)房住”?！坝蟹孔　?，是必需；“買(mǎi)房住”，不是必然。

買(mǎi)房已成為坊間極為惹火的話題。民之有問(wèn)，官員當(dāng)答；百姓有難，政府當(dāng)解?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間”？只要心系百姓，問(wèn)計(jì)于民，取信于民，落實(shí)于民，當(dāng)有完美的答案。它山之石可以攻玉，我們不妨從香港的“居者有其屋”的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中，獲得啟示，為我所用。