對房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征管的探討

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征管存在的問題

1.片面追求績效考核成績，易導(dǎo)致登記信息數(shù)據(jù)紊亂

當(dāng)前的績效考核系統(tǒng)要和征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅要求同步。然而，房地產(chǎn)企業(yè)特殊，由于很多企業(yè)在未開發(fā)前，可能只有土地沒有房產(chǎn)，或者有房產(chǎn)沒有土地，但如果只征收了城鎮(zhèn)土地使用稅或房產(chǎn)稅其中之一時，要求補征另外未征的稅款?；鶎臃志植坏貌煌ㄟ^補登信息，征收稅款，但這種補征稅款的做法，不但錯誤，而且會導(dǎo)致信息數(shù)據(jù)錄入不準(zhǔn)確，在系統(tǒng)中產(chǎn)生垃圾數(shù)據(jù)。

2.稅源不易掌握

房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅較特殊，會隨著銷售面積增加而減少，且減少的數(shù)據(jù)并不是簡單計算就能得出。目前，還沒有一個有效的方法能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅計算復(fù)雜的問題。隨著管理人員不斷換崗，時間推移等工作原因，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的真實的城鎮(zhèn)土地使用稅稅源難度越來越大。

3.稅收計劃任務(wù)也會增加城鎮(zhèn)土地使用稅征管難度

為完成稅收計劃任務(wù)，稅務(wù)局難以做到各稅種均衡入庫，往往會因組織入庫稅款需要，留存稅款到以后期間繳納，增加了城鎮(zhèn)土地使用稅的征管難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征管問題產(chǎn)生的原因

大多房地產(chǎn)企業(yè)均按選擇按年申報房產(chǎn)稅、土地使用稅，每年定期按時申報納稅。由于房產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)和預(yù)售證時間上的不確定性，可能在申報期前，也可能在申報期后，加出租房產(chǎn)的土地使用稅，按年申報，極有可能造成企業(yè)多繳或少繳稅款。少繳稅款相對容易處理，只要在年度終了前補申報即可，但若是因為在申報期后取得預(yù)售證而造成的多繳稅款，申請退稅，就會產(chǎn)生一定的麻煩。因為蘇州市局關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征稅期限的認(rèn)定僅是一個口頭布置，沒有具體文件，且與總局規(guī)定不完全一致，基層分局操作起來比較困難。另外，對房產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的申報，由于涉及到開發(fā)產(chǎn)品自用的問題，其自用房產(chǎn)也應(yīng)按規(guī)定根據(jù)申報繳納房產(chǎn)稅，或若按年申報，也可能碰到類似的問題。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征管的建議

1.優(yōu)化征管信息系統(tǒng)

開發(fā)出簡單的計算城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅款的軟件，如通過EXCEL表設(shè)計數(shù)學(xué)公式計算等，嵌入到省局征管系統(tǒng)中，通過信息化水平控制房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地稅的征管，從目前來看，是個非常好的辦法。另外，由于現(xiàn)行征管系統(tǒng)征收數(shù)據(jù)未從錄入信息數(shù)據(jù)的提取，其錄入數(shù)據(jù)只起到了一個保存作用，作用有限。如果能改進(jìn)省局征管信息系統(tǒng)，把征收的稅款與系統(tǒng)登記的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，征收稅款所用的數(shù)據(jù)從登記模塊中提取，就能大大減少隨意錄入或錯誤錄入數(shù)據(jù)情況，最大限度地減少人為因素導(dǎo)致少征稅款或不征稅款情況發(fā)生。

2.加強對稅收政策的學(xué)習(xí)和理解

把握征收原則，本著對“國家稅收不漏征也不重征”的原則，結(jié)合實際因地制宜，制定一些符合當(dāng)?shù)貙嶋H征管辦法來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管。

3.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)結(jié)合銷售不動產(chǎn)項目管理軟件

詳細(xì)記錄所開發(fā)樓盤的占地面積，根據(jù)銷售情況，逐月遞減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所占用的土地面積。

4.及時組織稅收管理員每年對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用稅進(jìn)行清算

不應(yīng)等到項目竣工驗收后與土地增值稅清算同時進(jìn)行。在計稅面積確定上應(yīng)嚴(yán)格按《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。在實際工作中應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用的土地面積減去已售商品房的占地面積為計稅依據(jù)。

5.加大納稅宣傳與執(zhí)法力度

征管一線人員要以征管工作為主，不斷使征管水平提高。加大檢查力度，特別是非征管一線部門對房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的檢查力度，通過多個部門監(jiān)督，可以有效地減少人為少征稅款情況發(fā)生。要加大納稅宣傳力度，通過各種宣傳方式使房地產(chǎn)企業(yè)了解城鎮(zhèn)土地使用稅政策知識，提高納稅申報準(zhǔn)確度，形成良好的自主納稅意識。要增加清算力度。房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅定期入庫外，在開發(fā)商品銷售完畢時時，應(yīng)結(jié)合其稅種的清算對城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行清算，在最后環(huán)節(jié)把住審核關(guān)，確保不少征稅款。要擴(kuò)大土地稅的征收范圍。城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)所有的土地。但在征稅范圍之外，不能征稅。然而，實際征收當(dāng)中，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在擴(kuò)大征收范圍征稅或者因座落地相關(guān)一條路或一條街，而產(chǎn)生不一樣的征稅情形。建議把城鎮(zhèn)土地使用稅修改為土地使用稅，擴(kuò)大征收對象，征收對象為所有行政區(qū)域內(nèi)占用土地的單位和個人。要加大處罰力度。納稅秩序的好壞，同稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法環(huán)境的好壞有關(guān)。如果稅務(wù)局執(zhí)法環(huán)境寬松，有法不依，對納稅人遲繳稅款不加收滯納金，對納稅人不繳稅款或逃避繳納稅款行為不處罰，自然納稅人不會如實申報稅款，不會花成本用在稅務(wù)方面上。本人認(rèn)為，若要使納稅人納稅意識提高，稅務(wù)部門和人員的依法治稅力度必須提高，必須做到有法可依、有法必依。不收人情稅、關(guān)系稅，是提高征管效率的有力手段。