房屋維修工程的施工組織管理研究

摘 要：房屋維修工程是房屋管理工作的重要組成部分，其中的施工組織管理貫穿于維修施工的整個(gè)過(guò)程，是房屋維修工程的中心，包括房屋維修前的準(zhǔn)備工作、施工階段的管理工作以及施工結(jié)束后的驗(yàn)收工作等幾個(gè)環(huán)節(jié)，本文試圖從上述幾個(gè)方面展開(kāi)討論。

關(guān)鍵詞：房屋維修 施工 組織管理

中圖分類號(hào)：TP311.13 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）06（b）-0153-01

房屋是人們生活必不可少的物質(zhì)條件，隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房屋也成為社會(huì)巨大的不動(dòng)產(chǎn)，是業(yè)主的重要財(cái)產(chǎn)。做好房屋的保護(hù)和維修，使房屋能夠保值甚至增值，延長(zhǎng)使用壽命，減少自然淘汰率，使業(yè)主能夠得到安逸、安全、舒適的生活，既有利于一定程度上緩解物業(yè)與業(yè)主的矛盾，也有利于整個(gè)城市的建設(shè)和美化?；诖?，本文對(duì)房屋維修工程的施工組織管理進(jìn)行研究。

1 房屋維修施工項(xiàng)目管理概念和任務(wù)

1.1 維修施工項(xiàng)目管理概念

房屋維修施工項(xiàng)目管理，就是對(duì)完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過(guò)程所進(jìn)行的組織和管理。根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項(xiàng)目管理可分為甲方的項(xiàng)目管理和乙方的項(xiàng)目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致[1]。

1.2 維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)

維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是根據(jù)房屋維修需要，合理安排財(cái)力、物力、人力，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，對(duì)維修工程施工的整個(gè)過(guò)程包括生產(chǎn)、物資、財(cái)務(wù)、勞力、技術(shù)等進(jìn)行有效管理，保證維修質(zhì)量，達(dá)到最大限度降低維修成本，增加維修盈利的目的。

2 房屋維修施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容

2.1 房屋維修的準(zhǔn)備工作

在對(duì)房屋進(jìn)行維修之前，需要做好一系列的準(zhǔn)備工作。具體而言，包括以下幾個(gè)方面：（1）摸清施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，比如供暖、水電、煤氣管道等，熟知給排水地下管網(wǎng)，設(shè)立垃圾回收地點(diǎn)等。（2）根據(jù)施工內(nèi)容設(shè)計(jì)好維修工程的設(shè)計(jì)圖紙。（3）將施工方案和施工組織設(shè)計(jì)計(jì)劃上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并得到批準(zhǔn)。（4）將施工所需各種材料、物資陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。（5）領(lǐng)取施工執(zhí)照。（6）如有需要，最需要搬遷的住戶進(jìn)行安置，保證水、電源切斷。（7）將勞動(dòng)人調(diào)入現(xiàn)場(chǎng)，保證資金到位。

2.2 施工階段的管理工作

施工階段的管理是房屋維修工程施工項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容。在施工的整個(gè)過(guò)程中，施工組織管理的工作重點(diǎn)和工作內(nèi)容也是不同的。主要包括施工調(diào)度管理、施工現(xiàn)場(chǎng)管理和施工安全管理幾個(gè)方面。

2.2.1 施工調(diào)度管理

定期檢查施工的情況，確定施工情況是否與施工計(jì)劃與施工合同吻合，進(jìn)行物力、人力、財(cái)力的平衡調(diào)度，保持施工生產(chǎn)活動(dòng)順利進(jìn)行。保持施工的材料的持續(xù)供給，定期對(duì)施工的工程質(zhì)量、安全情況進(jìn)行督察，關(guān)注天氣情況，做好雨季準(zhǔn)備和防凍準(zhǔn)備。

2.2.2 施工現(xiàn)場(chǎng)管理

一般情況下，房屋的維修施工不外乎墻面粉刷、地面維修、門窗修理、房屋內(nèi)水電等設(shè)備維修、房屋屋架、梁柱等基礎(chǔ)設(shè)施維修等幾項(xiàng)。（1）粉刷墻面。統(tǒng)一拌制粉刷砂漿，對(duì)石灰膏的量和配合比進(jìn)行控制，留有距磚角4 cm的粘結(jié)層在每一個(gè)門洞口和窗洞口，而后分層補(bǔ)刷；注意保持墻面光滑平整無(wú)色差，避免留下補(bǔ)修痕跡。（2）地面維修。根據(jù)彈出的水平線、打墩和用靠尺推好打欄，用水濕潤(rùn)基層，并根據(jù)沖筋的厚度，對(duì)照中心線結(jié)合層面上彈控制線，然后進(jìn)行地磚鋪貼[2]。（3）門窗修繕。開(kāi)啟和關(guān)閉門窗以檢查門窗的靈活性。如果有松動(dòng)的情況，要卸下來(lái)重新安裝，對(duì)于已損壞門窗要進(jìn)行更換，保持門窗牢固不松動(dòng)和接縫嚴(yán)密不透風(fēng)。（4）工程設(shè)備。及時(shí)檢查房屋內(nèi)的水、電、煤氣、空調(diào)等設(shè)備是否出現(xiàn)故障，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備老化或者故障要及時(shí)修理和更換，保持這些硬件設(shè)備安全使用，重點(diǎn)對(duì)供電、供水和空調(diào)的管線進(jìn)行檢查和維修。（5）房屋基礎(chǔ)設(shè)施維修。對(duì)于房屋的梁柱、屋架以及墻面等的稱重構(gòu)建也是維修的重點(diǎn)，確保這些構(gòu)件的安全和牢固，避免發(fā)生坍塌等危險(xiǎn)狀況。

2.2.3 施工安全管理

安全管理是施工管理的重中之重。認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項(xiàng)重要措施。因此，要加強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工[3]。

2.3 房屋維修的驗(yàn)收工作

對(duì)于維修結(jié)束的房屋，按照《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的要求進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。針對(duì)房屋維修工程的技術(shù)盲點(diǎn)，對(duì)房屋維修的部分以及可能再次出現(xiàn)損壞問(wèn)題的部位進(jìn)行檢驗(yàn)，確保經(jīng)過(guò)維修的房屋，不會(huì)遺留結(jié)構(gòu)危險(xiǎn)等安全缺陷，譬如屋面的遺留裂縫導(dǎo)致漏雨，引起觸電、著火等缺陷，盡可能延長(zhǎng)房屋的使用壽命，改善房屋的使用條件和質(zhì)量[4]。

3 結(jié)語(yǔ)

總而言之，房屋由于受到主客觀原因的影響，往往會(huì)造成不同程度的損害。對(duì)于這些被損害的房屋進(jìn)行及時(shí)的維修，是保證人們正常生活、工作的必要條件。為了不影響房屋的質(zhì)量和使用，延長(zhǎng)房屋使用壽命，對(duì)房屋維修施工進(jìn)行組織管理是必要的。不僅要對(duì)房屋維修前進(jìn)行準(zhǔn)備工作的管理，也要對(duì)房屋維修過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工的管理，包括房屋的墻面粉刷、地面維修、門窗修繕、屋內(nèi)工程設(shè)備檢修以及房屋基礎(chǔ)設(shè)施維修，同時(shí)還要對(duì)維修完畢的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)公司為了提高其服務(wù)質(zhì)量，增加經(jīng)濟(jì)收益，必須要重視業(yè)主的需求，做好房屋維修工作，也要對(duì)房屋維修工程的理論進(jìn)行不斷深入的研究。

參考文獻(xiàn)

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[4]李強(qiáng).房屋維修管理探析[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2011（24）：205.