淺談我國房地產(chǎn)上漲的原因及對策

柴曉榮

近十年來，國內(nèi)的房價持續(xù)上漲，住房消費成了中國人最大的一項消費，并且超出了收入的承受范圍，房價的上漲問題已經(jīng)成為人們關(guān)注的時事熱點。了解當(dāng)前的房價問題，有助于引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費的觀念，鼓勵他們做理性的購房者。

一、房價上漲原因

目前，我國的房地產(chǎn)市場生意火爆，房價一路漲過來，有愈演愈烈之勢，究其原因主要有以下幾個方面：

（一）總體需求增長

近年來，我國經(jīng)濟持續(xù)增長，人民生活水平不斷提高，對住房的要求和需求日益提高，住房供求關(guān)系緊張。而影響住房總體需求的因素不僅包括正常住房需求，還有超前住房需求，被動住房需求和投機住房需求，這些需求的增加直接影響房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲。在目前我國人口數(shù)量的階段性增長和城市化進程中，住房需求在短期內(nèi)不會下降，而且還有上漲的趨勢，所以在市場經(jīng)濟條件下，房價也會高高在上，居高不下。

（二）政府方面的推動作用

房地產(chǎn)對GDP的拉動作用，使政府對房地產(chǎn)情有獨鐘。近年來，城市土地供應(yīng)緊縮，地價不斷攀升，已占到房價的23.2%-46.7%，賣地已成為一些地方政府的重要財源，我國土地招拍掛制度，更是促進了地價的上漲。使政府在出售土地中獲得更多收入。并且房地產(chǎn)還可以拉動建材、水泥、玻璃、家電等60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，已成為地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地價帶動了房價，房價推動了地價。政府成為高房價的受益者和推手。

（三）建筑開發(fā)成本上漲

近幾年，建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材、水泥、玻璃價格居高不下，市場物價普遍上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。

（四）民眾對房價的預(yù)期

目前，不動產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強，保值率最高的產(chǎn)品，許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。如住房抵押貸款，為企業(yè)融資，提高居民收入和消費能力提供保障，這些都增加了民眾對住房的偏好。人們對貨幣貶值的擔(dān)心和對房價上漲的預(yù)期，也增加了住房投資，促成了房價的上漲。

（五）宏觀調(diào)控的不力影響

盡管政府為了抑制房價的過快上漲，出臺了許多措施，緊縮銀根、打擊屯地、限期開發(fā)、打擊炒房、加大房屋交易成本等，以減少房屋成交量，這些措施提高房產(chǎn)商開發(fā)成本的同時也提高了住房的購買成本，提高了房價。

二、減緩房價上漲的對策和建議

房價的持續(xù)上漲，居高不下已成為牽系全社會的問題，如何能夠有效的抑制房價的持續(xù)上漲，解決由房價上漲產(chǎn)生的一系列問題，試提出如下對策建議

（一）加快農(nóng)村城市化建設(shè)

我國城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農(nóng)民進城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進城的方式，通過對農(nóng)村經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)。擴大城市化空間。

（二）加強住房需求管理

區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊房地產(chǎn)炒作和空置率，抑制不合理住房需求，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。

（三）加大住房供給量

供不應(yīng)求是房價上漲的根本原因。對房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。在調(diào)整保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時，進一步提升住房保障覆蓋面，包括“降低收入準(zhǔn)入門檻”“淡化戶籍準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)”等 。大力發(fā)展公共租賃住房，加快普通商品住房項目審批，建立多層次住房供應(yīng)機制，盡快形成有效供應(yīng)。

（四）完善房地產(chǎn)稅制

在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結(jié)到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事程序，公布稅費標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，減少交易費用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價提供有力的保證。實施差別化的稅收政策，對兩套以上住房加大房產(chǎn)稅率。

（五）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管

加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，防止官商結(jié)合，暗箱操作，打擊開發(fā)商暴利行為。加大交易秩序監(jiān)管力度，建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。政府要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，要及時建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。

我國房價的持續(xù)上漲已經(jīng)是一個十分嚴重的問題。它形成的因素極其復(fù)雜，穩(wěn)定房價不是一朝一夕就能辦妥的事，國家應(yīng)出臺有效、長久的政策，穩(wěn)定房價，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。同時保持房地產(chǎn)市場經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，對國家的經(jīng)濟建設(shè)不影響。遏制炒房和打擊囤地囤房行為同時，讓民眾認識到房屋并不是增值保值的一種商品，讓房地產(chǎn)市場回歸理性。我國住房市場要實現(xiàn)期望中的平穩(wěn)過渡，仍然需要作出巨大艱苦的努力。