投資帶租約產(chǎn)權式商鋪的利弊與風險規(guī)避辦法探析

摘 要：文章介紹了帶租約產(chǎn)權式商鋪的概念與運作模式，討論了投資這種商鋪的優(yōu)勢與風險，提出規(guī)避投資風險的集中方法。

關鍵詞：帶租約產(chǎn)權式商鋪 優(yōu)勢 風險

中圖分類號：F293.30

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）03-211-02

一、帶租約產(chǎn)權式商鋪的概念與運作模式

房地產(chǎn)開發(fā)商先將商業(yè)地產(chǎn)出租，在租約里明確“租期內(nèi)開發(fā)商有權進行產(chǎn)權變更”，此后再將該商業(yè)地產(chǎn)賣給投資型客戶，同時在銷售合同里明確“此房已由開發(fā)商代租，并明確租期、租金、租戶等”。租務管理均由專業(yè)部門，即物業(yè)公司租務管理部全程操作?？蛻糍I到房子即可收取房租，以房租支付貸款月供，達到以房養(yǎng)房的目的。這種商鋪就是帶租約產(chǎn)權式商鋪。這種商鋪的運作模式如下：

一般是房地產(chǎn)開發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)后聯(lián)系大型商業(yè)機構（主要是大型商場超市等）來租賃該商鋪，尋找擔保機構擔保，尋找物業(yè)管理公司，然后把商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權分割出售給投資者。

投資者繳納購買商鋪后與商業(yè)機構簽訂正式租賃合同，可以按期得到穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流。與擔保機構簽訂擔保合同，確保萬一商業(yè)機構租金不能償付時由擔保公司代償租金以及簽訂其他擔保事宜。與物業(yè)公司簽訂委托管理合同，由物業(yè)公司租務管理部代為管理商用樓管理事宜，代為收取商業(yè)機構支付給投資者的租金，并向投資者收取租務管理費。

投資者只需交納首付金，辦好一切手續(xù)后，就可以坐等租金的到來，直到付清按揭貸款，房產(chǎn)就完全歸自己所有。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權式商鋪成為了風險最大，但同時投資回報也最為豐厚的物業(yè)類型。投資者如果能明辨其發(fā)展前景、出手準確的話，確實能夠實現(xiàn)很高的回報，這也是近年來產(chǎn)權式商鋪個人購買投資升溫的一個主要的原因。任何事物有利也有弊，投資產(chǎn)權式商鋪也隱含很多潛在的風險。筆者在介紹清楚帶租約產(chǎn)權式商鋪的概念后，主要解析帶租約產(chǎn)權式商鋪的優(yōu)勢和潛在風險，便于投資者投資帶租約產(chǎn)權式商鋪能明辨利弊，規(guī)避風險，坐等投資升值。

二、帶租約產(chǎn)權式商鋪的四大優(yōu)勢

帶租約產(chǎn)權式商鋪作為一種新型的商業(yè)品種，一經(jīng)推出就得到眾多投資者的青睞，這與其本身存在的優(yōu)勢不可分割。產(chǎn)權式商鋪的獨特魅力，在于它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。它擴大了投資平臺，分解了投資風險，是廣大普通百姓、工薪階層等穩(wěn)定職業(yè)者的理想投資項目。產(chǎn)權式商鋪的優(yōu)勢主要有以下幾點：

1.商鋪總價格較低，投資門檻較低。帶租約產(chǎn)權式商鋪通過鋪位的劃分進行產(chǎn)權分割，實現(xiàn)了投資者購買的產(chǎn)權部分總價位比較低，大大降低了商鋪的投資門檻，圓了廣大中小投資者平民百姓的投資商鋪之夢。因為降低了置業(yè)門檻而吸引了大量的中小投資者。投資者首付一定比例的資金，剩余款項通過銀行的按揭貸款，即可擁有產(chǎn)權式商鋪，每月坐收的商鋪租金可以償還銀行貸款月供，只付上首付，其他什么都不用管，將來房子就能還清全部貸款，坐收一套商業(yè)地產(chǎn)，實現(xiàn)了廣大百姓置業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的夢想。

2.商鋪投資回報較為穩(wěn)定。投資者購買時開發(fā)商已經(jīng)聯(lián)系好商業(yè)機構出租出去，投資者無須參與經(jīng)營管理，坐收租金回報，收益穩(wěn)定，與股票、儲蓄、住宅相比，產(chǎn)權式商鋪以其可觀的回報收益和升值潛力成為投資者較理想的投資品種。

3.減緩房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。高效的流動資金周轉率是大型商業(yè)機構成功運營的基礎，租賃經(jīng)營是他們考慮的首選方式。房地產(chǎn)開發(fā)商急需收回資金加快資金流轉率，能把商業(yè)地產(chǎn)進行帶租約產(chǎn)權分割，能快速收回資金，極大減小資金壓力。

4.降低商業(yè)機構承租方的經(jīng)營成本。大商業(yè)機構以承租的方式獲得了商鋪使用權，而不需要直接購置，減少了流動資金的占用，節(jié)省出大量資金去搶占商機，有利于經(jīng)營成本的降低。

三、投資帶租約產(chǎn)權式商鋪的三大風險

1.“低價”的美麗陷阱。帶租約產(chǎn)權式商鋪經(jīng)過產(chǎn)權分割，投資者購買一份產(chǎn)權商鋪的總價是相對很低的，投資者只需交付比較低的首付，商鋪的租金就足以償還銀行貸款月供，幾十年后整套商鋪還清貸款，100%歸自己所有。

這是很美麗的神話。實際上市場上絕大部分帶租約產(chǎn)權式商鋪的開發(fā)商是為了促使資金的迅速回籠，為了追求經(jīng)濟效益，抬高經(jīng)營項目的價格，以實現(xiàn)更多的附加價值。這樣看似總價便宜，實際由于所購買的產(chǎn)權份額很小，換算成單價反而更貴，房地產(chǎn)開發(fā)商的這樣低總價的背后是高單價，換算成全部商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商售價反而更高。

這樣的實質是房地產(chǎn)開發(fā)商往往為了高價銷售商鋪，獲取套現(xiàn)，不惜以夸大其詞的廣告宣傳來吸引投資者，使這種本來風險相對比較小的投資方式變成了高風險投資，將其本身的風險轉嫁給了投資者，投資者實際購買的是價格相對更高的商鋪，實際蘊含很大價格風險。

2.商業(yè)機構經(jīng)營不善的風險。在長期的承租期中，如果大商業(yè)機構經(jīng)營管理不善，不僅不能實現(xiàn)預期的經(jīng)營目標，更無法向投資者提供承諾的租金收益。一旦大商業(yè)機構賴賬不交房租或者直接破產(chǎn)，投資者只能通過法律訴訟獲取部分房租，這個風險也是很大的，畢竟大商業(yè)機構的租賃合同一般都是幾十年，誰能保證幾十年后這個商業(yè)機構仍然經(jīng)營良好呢？這時候房地產(chǎn)開發(fā)商早已人去樓空，風險只能由投資者自己承擔。

3.擔保承諾將來不能實現(xiàn)的風險。有些開發(fā)商承諾用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔保，然而項目未來的運作情況具有眾多不可確定的因素，如果經(jīng)營效益不好，承諾的投資回報將無法實現(xiàn)。即使有項目用集團數(shù)十億元資產(chǎn)作擔保，可是投資者很難知道該集團的資產(chǎn)債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后。有些開發(fā)商通過擔保公司來實現(xiàn)承諾，但問題是很多擔保公司實力不強，有的甚至是開發(fā)企業(yè)下屬的子公司，根本不能實現(xiàn)所謂的承諾回報。即使他們找的擔保機構實力很強，但是誰能保證幾十年后這些專業(yè)擔保機構仍然運行良好，具備擔保能力呢？

四、帶租約產(chǎn)權式商鋪規(guī)避風險的方法

帶租約產(chǎn)權式商鋪作為新生的商業(yè)地產(chǎn)模式，可謂是“優(yōu)勢與風險并存，利益與矛盾交織”，作為普通的投資者可以通過以下方式，規(guī)避可能出現(xiàn)的風險。

1.選擇實力強大的開發(fā)商。實力強口碑好的開發(fā)商從物業(yè)選址建設到銷售都會有全盤的考慮，他們的決策人員專業(yè)水平較高，選擇的商鋪地段一般將來升值潛力較大，他們?yōu)閷崿F(xiàn)自己的品牌戰(zhàn)略，一般房屋建筑質量良好，聯(lián)系的大商業(yè)機構也是千挑萬選中的優(yōu)勝者，具備幾十年穩(wěn)健經(jīng)營的實力。投資者可以通過了解開發(fā)企業(yè)的背景，明確開發(fā)商的經(jīng)營實力，選擇這種大型品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)權式商鋪能大大降低各種風險。

2.選擇經(jīng)營管理水平高的商業(yè)機構承租的商鋪。對承租該商鋪的大型商業(yè)機構，投資者一定要從各方面考察該機構的經(jīng)營管理水平，他們的公開財務報表一定要慎重分析，他們的發(fā)展戰(zhàn)略也一定要研究，他們的日常經(jīng)營一定要考察。那些品牌商業(yè)機構承租的產(chǎn)權式商鋪更具備投資價值。

3.選擇擔保實力高的擔保機構擔保的商鋪?？疾煸摀C構的資金負債情況，經(jīng)營管理情況，發(fā)展戰(zhàn)略情況。最好選擇大型品牌專業(yè)擔保機構擔保的產(chǎn)權式商鋪。

4.選擇經(jīng)營管理能力強的物業(yè)公司管理的商鋪?？疾煳飿I(yè)公司的經(jīng)營歷史、經(jīng)營人員的學歷與從業(yè)經(jīng)歷、物業(yè)公司的日常管理情況。最好選擇品牌物業(yè)公司管理的產(chǎn)權式商鋪。

5.選擇所處地段升值潛力大的商鋪。了解城市的長期規(guī)劃方案，了解該地段未來可能的人流、物流、資金流的情況，盡量選擇遠期升值潛力巨大的產(chǎn)權式商鋪。

[本文是房地產(chǎn)業(yè)帶租約分割產(chǎn)權銷售模式研究山東建筑大學校內(nèi)基金項目的研究成果]

參考文獻：

1.劉成剛.房地產(chǎn)業(yè)帶租約的產(chǎn)權銷售模式探討[J].商業(yè)時代，2005（15）

2.劉成剛.投資“產(chǎn)權式商鋪”[J].全國商情·商業(yè)經(jīng)理人，2005（4）

作者單位：山東省輻射環(huán)境管理站 山東濟南 250117；山東建筑大學 山東濟南 250101）（責編：呂尚）