我國(guó)公共租賃住房制度運(yùn)行中的問(wèn)題及對(duì)策分析

摘 要：我國(guó)的公共租賃住房制度處于起步階段，文章初步介紹了公共租賃住房的內(nèi)涵和建立公共租賃住房制度的意義，重點(diǎn)指出我國(guó)公共租賃住房制度運(yùn)行中存在的幾個(gè)問(wèn)題，如建房資金不足、房源短缺、租金租期設(shè)計(jì)不科學(xué)等，最后提出了解決以上問(wèn)題的思路和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房 夾心層 輪候期 租金補(bǔ)貼

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2013）03-290-02

一、引言

國(guó)家“十二五”規(guī)劃當(dāng)中明確指出“實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居”的發(fā)展目標(biāo)，并在健全住房供應(yīng)體系中指出，“對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房保障”，“重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體”?？梢?jiàn)，公共租賃住房作為解決“夾心層”群體住房問(wèn)題以及規(guī)避產(chǎn)權(quán)式保障性住房流轉(zhuǎn)難題的有力手段，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的重要制度保障。

二、公共租賃住房制度的內(nèi)涵及意義

公共租賃住房是近年來(lái)興起的新概念，目前學(xué)術(shù)界還沒(méi)有統(tǒng)一的定義。根據(jù)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《公共租賃住房管理辦法》（2012年7月15日起施行）的規(guī)定，公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。公共租賃住房保障制度覆蓋的人群包括，一是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭；二是階段性的住房困難群體，主要有大學(xué)畢業(yè)生及部分外來(lái)務(wù)工人員。從以上規(guī)定不難看出，公共租賃住房是由政府主導(dǎo)，政府或其他組織提供房源并擁有產(chǎn)權(quán)，規(guī)定申請(qǐng)條件，限定租金水平及保障面積，面向以城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭為主的困難群體出租的一種租賃型保障住房。建立公共租賃住房制度旨在解決目前我國(guó)中等偏下收入群體“夾心層”的住房問(wèn)題，它涉及到一個(gè)社會(huì)收入再分配的問(wèn)題。解決“夾心層”群體的住房問(wèn)題對(duì)于深化住房體制改革、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、完善住房保障體系和住房租賃市場(chǎng)都有不可低估的作用。

三、我國(guó)公共租賃住房制度運(yùn)行中面臨的問(wèn)題

大力發(fā)展公共租賃住房是溫家寶同志在2009年的《政府工作報(bào)告》中首次提出的，2010年6月，七部委又聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出：當(dāng)前發(fā)展公共租賃住房對(duì)滿(mǎn)足城鎮(zhèn)中低收入家庭、完善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)和住房供應(yīng)體系都具有重大的意義。之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2012年5月28日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法》，對(duì)公共租賃住房的管理、分配、運(yùn)營(yíng)與退出機(jī)制進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。公共租賃住房的建設(shè)和管理逐漸步入了規(guī)范化的軌道，但毋庸置疑的是，由于公共租賃住房制度的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要很多相關(guān)配套制度的支撐，目前我國(guó)的公共租賃住房制度在發(fā)展中不可避免地還存在一些問(wèn)題。

1.公共租賃住房建設(shè)所需資金不足。資金是公共租賃住房建設(shè)與發(fā)展的保證，一方面公共租賃住房房源籌集需要大量資金，另一方面，建成后的住房也需要大量的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用。因此融資機(jī)制是影響公共租賃住房持久性與穩(wěn)定性的關(guān)鍵因素，目前單一的融資渠道成為了公共租賃住房亟待解決的瓶頸。一方面，目前我國(guó)公共租賃房建設(shè)的一般模式是由政府劃撥土地，國(guó)企開(kāi)發(fā)建設(shè)，公共租賃住房建設(shè)對(duì)政府依賴(lài)性過(guò)大，公租房建設(shè)資金大部分來(lái)源于財(cái)政撥款。在部分地方政府嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政的現(xiàn)狀下，地方財(cái)政作為公共租賃住房的投資主體就會(huì)面臨著重重的壓力。另一方面，由于公共租賃住房所需貸款時(shí)間較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)信托投資基金和保險(xiǎn)資金等不愿參與公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)也沒(méi)有較強(qiáng)的意愿給其發(fā)放中長(zhǎng)期貸款?？偠灾?，由于當(dāng)前各類(lèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)不愿參與公共租賃住房的投資建設(shè)，社會(huì)資金不能介入到公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，市場(chǎng)化的融資機(jī)制未能充分建立起來(lái)，限制了資金來(lái)源。

2.公共租賃住房房源不足。我國(guó)的公共租賃住房建設(shè)從2009年開(kāi)始起步，2009年和2010年建設(shè)的數(shù)量相對(duì)較少，分別只占各類(lèi)保障性住房的5.9%和6.2%，到2011年建設(shè)數(shù)量才有了大幅度的增加，上升到了22.4%。但是政府所提供的公共租賃住房與符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的“夾心層”以及外來(lái)務(wù)工人員和新就業(yè)人員的數(shù)量卻相去甚遠(yuǎn)。據(jù)估計(jì)，“十一五”期間，我國(guó)農(nóng)村人口向各類(lèi)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的總規(guī)模達(dá)到了7500多萬(wàn)，年均轉(zhuǎn)移1500萬(wàn)以上，高校的畢業(yè)生也是迅猛增加，從2006年的413萬(wàn)增加到2011年的660萬(wàn)?？傮w而言，在現(xiàn)階段我國(guó)公共租賃住房還存在供不應(yīng)求的局面，各地公共租賃住房輪候期較長(zhǎng)。

3.公共租賃住房的租金租期設(shè)計(jì)不夠科學(xué)。目前我國(guó)在公共租賃住房的租金設(shè)計(jì)上，主要存在兩個(gè)問(wèn)題，一是租金水平存在不合理現(xiàn)象。有的地區(qū)規(guī)定的公共租賃住房的租金明顯偏高，例如，廈門(mén)規(guī)定公共租賃住房的租金約為同區(qū)域同類(lèi)住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金的10%～30%左右，很明顯這種具有保障性的公共租賃住房變成了一塊“大蛋糕”，政府在租金上補(bǔ)貼過(guò)高，并不利于公共租賃住房制度的可持續(xù)發(fā)展。二是當(dāng)前我國(guó)大部分城市租金采取一刀切的方法，未采用分級(jí)制。例如，深圳市規(guī)定，公共租賃住房租金約為同區(qū)域同類(lèi)住房市場(chǎng)指導(dǎo)租金的60%～70%左右，而且租金基本上采取一刀切的做法，這對(duì)于廣大既不符合廉租房的申請(qǐng)條件又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入住房困難家庭而言，依然偏高，政府租金補(bǔ)貼偏低。

四、我國(guó)公共租賃住房制度建設(shè)問(wèn)題的解決路徑

1.構(gòu)建我國(guó)公共租賃房的籌資機(jī)制。由于當(dāng)前我國(guó)公共租賃住房建設(shè)資金嚴(yán)重短缺，光憑中央政府的行政命令和地方政府的投入，只能起帶頭示范作用，并不能使公共租賃住房制度長(zhǎng)久良性運(yùn)作，亟需建立調(diào)動(dòng)廣大社會(huì)資金的有效機(jī)制。由政府直接注資建設(shè)公共租賃房容易給地方政府造成巨大的財(cái)政壓力。為了促進(jìn)公共租賃住房制度的發(fā)展，建設(shè)資金的來(lái)源應(yīng)當(dāng)以政府提供相關(guān)優(yōu)惠政策為主導(dǎo)，集結(jié)社會(huì)資金和銀行低息貸款為主要來(lái)源，政府資助與公積金扶持作為補(bǔ)充，倡導(dǎo)土地出讓收益惠于民生的公共租賃房發(fā)展思路。可以采用銀行統(tǒng)一管理保障性住房資金的籌集和使用，以固定利息率吸收社會(huì)資金；為商業(yè)銀行提供低風(fēng)險(xiǎn)的住房資金產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銀行資本的注入；借鑒并聯(lián)合福利彩票，發(fā)行住房保障彩票擴(kuò)大融資渠道；為公共租賃房建設(shè)提供固定利率的貸款等多種手段。

2.拓寬公共租賃住房的房源籌集渠道。由于我國(guó)公共租賃住房發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，房源獲取渠道窄小，結(jié)構(gòu)單一，雖然相關(guān)政策規(guī)定公共租賃住房房源通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房等多方式多渠道籌集，然而，當(dāng)前我國(guó)還主要是以新建為主，其他的房源籌集方式很少涉及到。公共租賃住房房源短缺問(wèn)題，如果僅靠政府新建并不能填補(bǔ)這一空缺，還需要拓寬房源籌集渠道。具體而言可以采取以下幾種方式，一是按照區(qū)位分布合理、居民生活便利原則，進(jìn)行集中新建。二是在一些已經(jīng)部分開(kāi)工的安置房小區(qū)或者商品房中進(jìn)行分散配建。三是政府以略低于市場(chǎng)的價(jià)格批量收購(gòu)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中符合公共租賃住房規(guī)定條件的住房。四是在交通便利的地區(qū)通過(guò)二手房市場(chǎng)對(duì)符合公共租賃住房規(guī)定條件的住房進(jìn)行收購(gòu)。五是在工業(yè)園區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)公共租賃住房，可以是園區(qū)管委會(huì)自籌資金進(jìn)行建設(shè)，也可以是園區(qū)內(nèi)有條件的企業(yè)自己建設(shè)。此外，政府還可以在住房租賃市場(chǎng)上采取“公私合營(yíng)”的方式，即政府作為“二房東”以相對(duì)比較低的租金與私人業(yè)主簽訂長(zhǎng)期租約，從市場(chǎng)上統(tǒng)一承租一批房源，作為公共租賃住房再租給社會(huì)。

在籌集房源的過(guò)程中，根據(jù)住房市場(chǎng)過(guò)濾模型，住房市場(chǎng)上的二手房應(yīng)該是保障性住房的優(yōu)先選擇。如果在市場(chǎng)上有閑置二手房的情況下，政府再新建大量住房，這樣不僅會(huì)加重政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，還會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。

3.科學(xué)設(shè)計(jì)公共租賃住房的租金與租期。公共租賃住房的租金水平即租金價(jià)格是個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題，涉及享受對(duì)象的承受能力和吸引力。不少地方由于租金規(guī)定過(guò)高而出現(xiàn)公共租賃房租不出去的情況。公共租賃房租金水平確定的總原則有兩條：一是租金略低于市場(chǎng)價(jià)。符合中等偏下收入家庭的承受能力。究竟低多少一般可考慮低10%～30%。二是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者保本微利。保本才能良性循環(huán)，微利才能有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的積極性和動(dòng)力，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)額一般可考慮3%左右。盡力避免原有體制下公房只有投入沒(méi)有產(chǎn)出的弊端。在實(shí)際確定租金時(shí)還必須考慮到住房新舊程度和裝修檔次以及地段等因素。公共租賃住房的租金定價(jià)受到建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本、土地來(lái)源、租房者的收入水平、住房需求、市場(chǎng)價(jià)格以及政府的財(cái)政能力等一系列因素的影響。但總體而言，公共租賃住房的租金水平還是應(yīng)堅(jiān)持以保本微利為原則，按同區(qū)域同類(lèi)型的住房市場(chǎng)租金價(jià)格的一定比例下浮。同時(shí)，為了做到公平，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)實(shí)行差異化原則，即針對(duì)不同收入水平的住房困難群體，采取不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前我國(guó)廣州等幾個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)用差異化的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。廣州采取用家庭可以享受的住房保障補(bǔ)貼水平去乘以一個(gè)補(bǔ)貼系數(shù)的方法來(lái)確定保障性住房租金補(bǔ)貼額，補(bǔ)貼系數(shù)是根據(jù)家庭的年人均可支配收入來(lái)確定的。一般而言，補(bǔ)貼的金額將會(huì)隨著家庭收入的不斷增加而逐步減少。關(guān)于租期的設(shè)置，可以按照不同申請(qǐng)者群體有所區(qū)別，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

五、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，公共租賃住房建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，但是作為一個(gè)新生事物，公共租賃住房的發(fā)展仍處于起步階段，還存在著一系列的問(wèn)題，這就需要我們不斷地借鑒國(guó)內(nèi)外有關(guān)公共住房制度的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際狀況，從理論、制度、體系和實(shí)踐等層面進(jìn)行研究和探索。

參考文獻(xiàn)：

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3.陳伯庚.公共租賃住房若干疑難問(wèn)題探析[J].上海房地，2012（6）

（作者單位：晉中市經(jīng)濟(jì)適用房管理中心 山西晉中 030600）（責(zé)編：賈偉）