論擅自轉(zhuǎn)租合同的效力

摘 要：擅自轉(zhuǎn)租是合同法明令禁止的行為，但由于合同法只規(guī)定承租人擅自轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同，未明確可以解除租賃合同還是可以解除轉(zhuǎn)租合同，更未對轉(zhuǎn)租合同效力作出明確規(guī)定，導(dǎo)致司法實(shí)踐和學(xué)界都存在爭議。文章對擅自轉(zhuǎn)租合同效力現(xiàn)行觀點(diǎn)進(jìn)行評析，并從如何揭示合同的完整效力狀態(tài)入手，進(jìn)而提出了轉(zhuǎn)租合同效力為有效未生效的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：擅自 轉(zhuǎn)租 效力 有效 未生效

中圖分類號：D923.6

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）03-073-02

合同法第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由于合同法未明確出租人可以解除租賃合同還是可以解除轉(zhuǎn)租合同，更未對轉(zhuǎn)租合同效力作出明確規(guī)定，故引發(fā)了關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租合同效力的諸多討論。歸納起來，目前主要有如下觀點(diǎn)：（1）無效說{1}；（2）有效說{2}；（3）效力待定說{3}；（4）可撤銷說{4}；（5）可解除說{5}。對于這些觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為都有合理成分，但都存在問題，不能揭示擅自轉(zhuǎn)租合同完整且準(zhǔn)確的效力狀態(tài)，故不敢茍同。筆者認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租合同完整且準(zhǔn)確的效力狀態(tài)應(yīng)為有效未生效。

一、現(xiàn)行觀點(diǎn)評析

1.無效說存在的問題。無效說認(rèn)為，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的行為是無權(quán)處分行為。依合同法第51條規(guī)定，無權(quán)處分行為未經(jīng)有處分權(quán)人同意，合同無效，此乃無效說之立論基礎(chǔ)。但我們應(yīng)當(dāng)注意到，合同法第51條的原文規(guī)定是：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。該條文只講追認(rèn)后有效，并未稱追認(rèn)前無效。而我們知道，合同的效力狀態(tài)不是只有有效和無效兩種，故不能運(yùn)用非A即B式的邏輯推理得出“無處分權(quán)的人訂立合同，在權(quán)利人追認(rèn)前的效力當(dāng)然屬于無效”的結(jié)論。其次，認(rèn)為擅自轉(zhuǎn)租行為屬于無權(quán)處分也不可取。從物權(quán)的權(quán)能上看，包括占有、使用、收益和處分，而承租人通過租賃合同依法取得標(biāo)的物的使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)租只是對依法取得的使用權(quán)予以讓渡，并非擅自出售，故并未侵犯出租人對標(biāo)的物的處分權(quán)。因此，擅自轉(zhuǎn)租不成立無權(quán)處分{6}，無效說的立論基礎(chǔ)有些牽強(qiáng)。

無效說還認(rèn)為，對于無效合同，任何人都有權(quán)提出請求確認(rèn)合同無效，故出租人作為利害關(guān)系人可主張擅自轉(zhuǎn)租合同無效{7}。筆者認(rèn)為，合同法既然未明文規(guī)定合同無效的主張主體，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的相對性原理，排除出租人對擅自轉(zhuǎn)租合同的無效主張權(quán)。其次，合同無效是絕對的無效，不可能因某種原因轉(zhuǎn)化為有效{8}。而按合同法第224條的理解，擅自轉(zhuǎn)租合同只要取得出租人同意，則可轉(zhuǎn)化為有效合同。擅自轉(zhuǎn)租合同無效說顯然不能自圓其說。

2.有效說存在的問題。有效說認(rèn)為，承租人未經(jīng)出租人同意雖然不得轉(zhuǎn)租，但按合同的相對性原則，承租人與次租賃人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力不受其影響，應(yīng)認(rèn)定為有效?？墒?，在承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，出租人解除租賃合同收回租賃物的權(quán)利是肯定的。若承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同有效，但又不具有履行力，且為自始履行不能。對于自始履行不能的合同，賦予其效力又有何意義？有效說不能給出一個(gè)合理的解釋。

3.效力待定說存在的問題。效力待定說認(rèn)為：如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租有效；如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，則有權(quán)解除租賃合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。故擅自轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。

而我們知道，限制民事行為能力人訂立的合同、越權(quán)代理合同是學(xué)界公認(rèn)的效力待定合同。效力待定合同必須經(jīng)法定代理人或權(quán)利人追認(rèn)才能生效，在追認(rèn)之前，合同屬于效力待定狀態(tài)。但為了保護(hù)合同相對人的利益，效力待定狀態(tài)在時(shí)間上只能是短暫的，不可能也不應(yīng)該長時(shí)期存在不確定的合同效力狀態(tài)，這不符合合同法的精神。因而，合同法對效力待定的合同都限定了一個(gè)月的追認(rèn)時(shí)間?？墒菍τ谏米赞D(zhuǎn)租，合同法卻并沒有對出租人追認(rèn)的時(shí)間作出規(guī)定。故將擅自轉(zhuǎn)租合同的效力定性為效力待定，不符合合同效力待定論的本旨。

4.可撤銷說存在的問題?？沙蜂N說認(rèn)為，由于擅自轉(zhuǎn)租合同未取得出租人同意，對于次承租人來說，擅自轉(zhuǎn)租合同存在欺詐行為，按照合同法第54條的規(guī)定，次承租人有撤銷合同的權(quán)利，因此擅自轉(zhuǎn)租合同的效力為可撤銷。

筆者認(rèn)為，可撤銷合同只是一種合同形態(tài)，不是一種效力狀態(tài)。目前，學(xué)界對可撤銷合同的效力尚存有效力爭議，存在有效、相對有效、推定有效、相對無效等諸多觀點(diǎn)，足以說明可撤銷并非是一種效力狀態(tài){9}。如果可撤銷本身就是一種效力狀態(tài)的話，就不應(yīng)該存在對于可撤銷合同效力的諸多討論，而最終將其歸為有效、相對有效、推定有效、相對無效等。因此，將擅自轉(zhuǎn)租合同的效力定性為可撤銷亦不可取。此外，可撤銷合同之撤銷有法定期限限制，撤銷權(quán)期間經(jīng)過后，可撤銷合同生效。若擅自轉(zhuǎn)租合同為可撤銷合同，撤銷權(quán)人不行使撤銷權(quán)，則擅自轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)生效。但是，從合同法第224條規(guī)定看來，只要出租人不同意，擅自轉(zhuǎn)租合同則永遠(yuǎn)不能生效。因此，擅自轉(zhuǎn)租合同為可撤銷合同之說也不能成立。

5.可解除說存在的問題。如果認(rèn)為擅自轉(zhuǎn)租合同為可解除合同，則可以從兩個(gè)方面來理解。一是出租人可以解除擅自轉(zhuǎn)租合同，二是次承租人可以解除擅自轉(zhuǎn)租合同。

由于合同法224條雖未規(guī)定出租人可以解除租賃合同還是可以解除轉(zhuǎn)租合同，似乎為出租人可以解除擅自轉(zhuǎn)租合同找到了突破口，但根據(jù)合同的相對性原則，解除租賃合同才是應(yīng)有之意，不可能解除轉(zhuǎn)租合同。出租人通過解除租賃合同，要求承租人返還租賃物，行使物上追及權(quán)來維護(hù)其權(quán)益足矣，無須干涉擅自轉(zhuǎn)租合同來實(shí)現(xiàn)。如果次承租人以轉(zhuǎn)租合同對抗，按物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則，應(yīng)首先保護(hù)出租人的權(quán)利。若允許出租人解除轉(zhuǎn)租合同，一是違背合同相對性原則；二是將物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則架空，使物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則失去存在空間，不符合現(xiàn)實(shí)和理論實(shí)際。

從次承租人的角度，由于擅自轉(zhuǎn)租合同得不到出租人同意而不具有履行力，似乎可以依合同法第94條之不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除轉(zhuǎn)租合同。但我們應(yīng)當(dāng)知道，合同的解除適用于有效的合同在履行過程中出現(xiàn)了可解除的法定情形，可解除合同在解除前具有完整效力，當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)。而“未經(jīng)出租人同意”這樣的情形卻在擅自轉(zhuǎn)租合同訂立時(shí)就已出現(xiàn)，擅自轉(zhuǎn)租合同沒有取得出租人的同意前不具有履行效力?？梢?，認(rèn)為擅自轉(zhuǎn)租合同為可解除合同也不符合合同解除理論的精神。

二、關(guān)于合同的效力狀態(tài)

根據(jù)前文對擅自轉(zhuǎn)租合同效力現(xiàn)行觀點(diǎn)的討論，筆者發(fā)現(xiàn)，如果我們僅從合同法明確提出的效力狀態(tài)入手，則很難對包括擅自轉(zhuǎn)租合同在內(nèi)一些特殊合同的效力給出令人信服的答案。于是人們不得不將一些明顯不屬于合同效力狀態(tài)但與合同效力有關(guān)的提法，比如可撤銷、可解除等，也作為合同效力狀態(tài)拿來適用。從而導(dǎo)致討論包括擅自轉(zhuǎn)租合同在內(nèi)一些特殊合同的效力時(shí)，斷章取義，牽強(qiáng)附會，漫無邊際。因此，在給擅自轉(zhuǎn)租合同的效力定性之前，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對能涵蓋所有合同的全部效力狀態(tài)進(jìn)行分析，才能做到有的放矢。

從合同法第8條規(guī)定來看，合同的效力包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：第一，當(dāng)事人不得擅自變更或解除，此所謂拘束力。第二，當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行合同義務(wù)，此所謂履行力。但現(xiàn)行理論并未對合同的兩個(gè)效力層面予以界分，認(rèn)為有效的合同既具有拘束力，也具備履行力，而無效的合同則既無拘束力，也無履行力。從而忽略了具有拘束力，但不具備履行力的特殊效力狀態(tài)的存在。我們知道，有效只解決合同的價(jià)值即合法性問題，生效解決的是合同的履行問題。所以，我們完全可以通過合同的價(jià)值判斷即有效性判斷來確定合同的拘束力，通過合同的事實(shí)判斷即生效性判斷來確定合同的履行力，而不必再將屬于事實(shí)判斷的生效性判斷納入合同的有效性判斷中。也就是說，對合同的有效性判斷只限于主體合法、內(nèi)容合法（即不違反合同法第52條）兩個(gè)要件，從而對合同的拘束力作出判斷。對合同的生效判斷則應(yīng)在對合同有效性判斷的基礎(chǔ)上，再作出是否生效，該不該履行，從而對合同的履行力作出判斷。如此一來，合同的效力狀態(tài)則不外乎三種：一是不具有拘束力，也不具有履行力的狀態(tài)，即無效；二是具有拘束力，也具有履行力人狀態(tài)，即有效且生效；三是具有拘束力，但不具有履行力人的狀態(tài)，即有效未生效。

三、擅自轉(zhuǎn)租合同的效力狀態(tài)為有效未生效

根據(jù)前文對合同效力狀態(tài)的考量，并結(jié)合本文對現(xiàn)行觀點(diǎn)不足之處的剖析，筆者認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租合同的效力狀態(tài)為有效未生效更為妥帖，理由如下：

1.承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同的拘束力，首先有利于保護(hù)次承租人的利益。當(dāng)擅自轉(zhuǎn)租合同未取得出租人追認(rèn)，導(dǎo)致擅自轉(zhuǎn)租合同不能履行時(shí)，次承租人才可以基于有效的轉(zhuǎn)租合同追究轉(zhuǎn)租人不能履行合同的違約責(zé)任{10}。其次，承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同的拘束力，讓承租人承擔(dān)擅自轉(zhuǎn)租的違約責(zé)任，有利于保護(hù)出租人的轉(zhuǎn)租許可權(quán)，避免承租人肆意擅自轉(zhuǎn)租的泛濫。再次，承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同的拘束力，還有利于體現(xiàn)交易公平，當(dāng)次承租人實(shí)際使用租賃物后，轉(zhuǎn)租人才可依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的實(shí)際履行期限要求次承租人支付租金{11}。

2.擅自轉(zhuǎn)租合同標(biāo)的物的物權(quán)歸出租人所有，經(jīng)出租人同意方能轉(zhuǎn)租是合同法的既定原則。在出租人同意轉(zhuǎn)租前，因標(biāo)的物能否作為擅自轉(zhuǎn)租合同的履行標(biāo)的物尚不確定，故不能賦予擅自轉(zhuǎn)租合同履行力。

3.將擅自轉(zhuǎn)租合同的效力狀態(tài)確定有效未生效，一方面承認(rèn)其拘束力，讓其效力與合同外的第三人的態(tài)度脫鉤，既符合合同的相對性原理；也不會使出租人的物上追及權(quán)落空而失去應(yīng)有空間。另一方面，承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同因不具履行力而不生效，能使出租人在行使物上追及權(quán)時(shí)，排除了次承租人以轉(zhuǎn)租合同為據(jù)與其對抗的權(quán)利，從而確保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則能夠順利實(shí)現(xiàn)。

注釋：

{1}劉孫麗.承租人擅自轉(zhuǎn)租未經(jīng)追認(rèn)判無效[N].法治快報(bào)，2008.5.12

{2}葛陽輝.經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租的效力[D].中國政法大學(xué)，2010

{3}李玲，陸桂林.未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租協(xié)議效力待定.萍鄉(xiāng)政法網(wǎng)，2012.3.28

{4}葛慧超.城市私有房屋轉(zhuǎn)租中次承租人利益保護(hù)研究[D].西南政法大學(xué)，2010

{5}王積武，王玉.論未經(jīng)房屋出租人同意轉(zhuǎn)租合同的效力[J].法治論壇，2010（2）

{6}梁艷.未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租行為論要[J].法制與社會，2009（35）

{7}王從容.無效合同的管理和主張主體.科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2004（9）

{8}王利明.民商法研究第三輯[M].北京.法律出版社，1999

{9}嚴(yán)罡.也論可撤銷合同的效力[A].當(dāng)代法學(xué)論壇，2010（1）

{10}金晶.轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意是否有效[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)，2011.6.1

{11}同注10.

（作者單位：重慶材料研究院 重慶 400707）

（責(zé)編：呂尚）