市場(chǎng)比較法市場(chǎng)狀況調(diào)整影響因素與系數(shù)研究

摘 要：可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)往往不同，在此期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，引發(fā)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。此時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整。文章對(duì)市場(chǎng)狀況調(diào)整影響因素作了系統(tǒng)歸納，歸結(jié)為人口、經(jīng)濟(jì)、制度政策、社會(huì)等方面因素，并結(jié)合不同的市場(chǎng)狀況條件，針對(duì)性地給出了確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的方法。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)狀況調(diào)整 影響因素 系數(shù)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2013）03-068-03

一、引言

在運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例是在過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的價(jià)格，而需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)的是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。由于可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，在此期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，政府出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系等發(fā)生變化。房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)效性很強(qiáng)，即使是同一房地產(chǎn)在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。由于客觀條件的限制及主觀上重視程度的欠缺，市場(chǎng)狀況調(diào)整影響因素及系數(shù)未得到我國(guó)相關(guān)學(xué)者、機(jī)構(gòu)充分的研究，因此，有必要對(duì)該領(lǐng)域做進(jìn)一步的探究，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域市場(chǎng)狀況調(diào)整的理論研究及應(yīng)用進(jìn)行豐富和拓展。

二、市場(chǎng)狀況調(diào)整影響因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為整個(gè)市場(chǎng)的一部分，其價(jià)格受市場(chǎng)規(guī)律的支配。市場(chǎng)規(guī)律的本質(zhì)為供求決定價(jià)格，因此，一切房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，歸根結(jié)底是對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，這些因素或者是通過(guò)影響房地產(chǎn)供給，或者是通過(guò)影響房地產(chǎn)需求，或者是通過(guò)同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

房地產(chǎn)價(jià)格是在多種市場(chǎng)狀況影響因素的綜合作用下，通過(guò)影響房地產(chǎn)供求而產(chǎn)生波動(dòng)的。通過(guò)系統(tǒng)地歸納總結(jié)，將多種影響因素按照對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度的不同確定為以下主要因素：人口、經(jīng)濟(jì)、制度政策、社會(huì)等。房?jī)r(jià)如何變化，取決于某一期間某一種或幾種市場(chǎng)狀況主要影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響趨勢(shì)及程度。

（一）人口因素

隨著人口數(shù)量的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)特別是居住類(lèi)房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房?jī)r(jià)上漲。反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度，人口密度對(duì)房?jī)r(jià)有兩方面的影響：一方面，人口密度的提高，將會(huì)促進(jìn)商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升；另一方面，人口密度過(guò)高，將會(huì)造成生活環(huán)境惡化，降低房?jī)r(jià)。人口結(jié)構(gòu)通常包含人口的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)等，通常，當(dāng)某一區(qū)域以中青年且收入較高而穩(wěn)定的人口為主時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求較大，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和家庭觀念的變化，家庭規(guī)模趨向于小型化，家庭結(jié)構(gòu)逐漸向核心家庭、丁克家庭、單身家庭等方向發(fā)展。家庭數(shù)量的增加，致使住宅需求增加，房?jī)r(jià)將會(huì)提高。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

1.居民可支配收入。居民可支配收入及其增長(zhǎng)幅度是對(duì)需求影響最大的因素。反映居民收入的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入和農(nóng)村居民家庭純收入。城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出后所余下的實(shí)際收入。農(nóng)村居民家庭純收入指農(nóng)村常住居民家庭總收入中，扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出、繳納稅款和上交承包集體任務(wù)金額以后剩余的，可直接用于進(jìn)行生產(chǎn)性、非生產(chǎn)性建設(shè)投資、生活消費(fèi)和積蓄的那一部分收入。

居民收入的真正增加（非名義增加，即剔除通貨膨脹因素），意味著人們的生活水平將隨之提高，居住與活動(dòng)所需要的空間擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

2.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的衡量指標(biāo)為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。GDP是指一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果。GDP從總體上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP增長(zhǎng)，意味著社會(huì)總需求、投資、消費(fèi)、政府購(gòu)買(mǎi)和凈出口都將增加，投資生產(chǎn)活動(dòng)活躍，房地產(chǎn)需求加大，引起房?jī)r(jià)上漲；反之，房?jī)r(jià)下降。

3.物價(jià)因素。反映一般物價(jià)變動(dòng)的指標(biāo)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)（PPI）。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)居民所購(gòu)買(mǎi)的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)也稱(chēng)為工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是反映全部工業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格總水平的變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。

諸如建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑人工費(fèi)等房地產(chǎn)投入要素的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

（三）制度政策因素

1.房地產(chǎn)制度政策。經(jīng)過(guò)30多年的住房制度改革，目前我國(guó)形成了具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)交易管理及價(jià)格制度。交易管理制度政策以國(guó)家行政權(quán)力來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)供給和需求，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。例如，2011年，我國(guó)在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的部分城市開(kāi)始施行限購(gòu)政策。限購(gòu)政策的出臺(tái)，很大程度上擠出了房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，使得房?jī)r(jià)得以回落。房?jī)r(jià)政策是指政府對(duì)房?jī)r(jià)高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式和措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)還是政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)等。政府推出的兩限房，即“限戶(hù)型、限價(jià)格”的住房，便是房?jī)r(jià)政策的具體體現(xiàn)，將會(huì)對(duì)其他商品住房的價(jià)格形成沖擊。

2.金融制度政策。金融制度政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而采用各種方式調(diào)節(jié)貨幣、利率和匯率水平，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的各種方針和措施的總稱(chēng)。我國(guó)的金融制度政策主要包括貨幣政策及信貸政策。

貨幣政策是中央銀行調(diào)整貨幣總需求的方針策略，貨幣政策工具包括存款準(zhǔn)備金、貼現(xiàn)率、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)、利率政策、匯率政策等。貨幣政策包括從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個(gè)檔次。采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；反之，房?jī)r(jià)下降。信貸政策是中央銀行根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)政策要求，對(duì)金融機(jī)構(gòu)信貸總量和投向?qū)嵤┮龑?dǎo)、調(diào)控和監(jiān)督，促使信貸投向不斷優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)信貸資金優(yōu)化配置并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段。當(dāng)采取從嚴(yán)的信貸政策時(shí)，將迫使開(kāi)發(fā)商減少資金占用和土地囤積，加速住房銷(xiāo)售從而擴(kuò)大供給，增加購(gòu)房者成本，抑制投資投機(jī)性需求，進(jìn)而達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。

3.房地產(chǎn)稅收制度政策。房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收增加了開(kāi)發(fā)和交易成本，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但增加或減少開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的升降，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣(mài)方市場(chǎng)還是買(mǎi)方市場(chǎng)。如果是賣(mài)方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收可以通過(guò)漲價(jià)方式轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，造成房?jī)r(jià)上漲；而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收則難以使房?jī)r(jià)下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者賣(mài)房者的“超額利潤(rùn)”。如果是買(mǎi)方市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收主要會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者賣(mài)房者通過(guò)降低利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”，難以使房?jī)r(jià)上漲；而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房?jī)r(jià)下降。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，我國(guó)上海、重慶已于2011年對(duì)部分個(gè)人住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅。通過(guò)增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，使得房地產(chǎn)的持有成本升高，抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而減少房地產(chǎn)需求并增加存量房地產(chǎn)供給，使得房?jī)r(jià)下降。

4.相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成影響的由政府編制的規(guī)劃和計(jì)劃包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要、土地利用總體規(guī)劃及住房建設(shè)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。

我國(guó)“十二五”規(guī)劃綱要提出，我國(guó)將在5年內(nèi)建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，其中，2011年、2012年各1000萬(wàn)套，之后3年建設(shè)1600萬(wàn)套。住房建設(shè)總量增加，特別是保障性住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，無(wú)疑會(huì)減少對(duì)商品住房的需求，進(jìn)而使商品住房的價(jià)格下降。

（四）社會(huì)因素

1.城市化水平。一般采用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@一指標(biāo)來(lái)衡量城市化水平，該指標(biāo)又稱(chēng)為城市化率。目前，我國(guó)以年均1%的城市化率增長(zhǎng)速度推進(jìn)城市化建設(shè)。城市人口居住數(shù)量迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、空間資源的稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成供小于求的局面，拉高了購(gòu)房者和投資投機(jī)者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

2.投資投機(jī)性需求。投資性需求主要是把房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)進(jìn)行投資，加以?xún)?chǔ)存，以期望將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)保值、增值的目的。投機(jī)型需求是指不是為了使用或出租，而是為了再出售（或再購(gòu)買(mǎi)）而暫時(shí)購(gòu)買(mǎi)（或出售）房地產(chǎn)，利用房?jī)r(jià)的漲落變化，從中獲得價(jià)差利潤(rùn)的需求。

相對(duì)于房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投機(jī)將會(huì)使房?jī)r(jià)產(chǎn)生更大的變動(dòng)。當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的投機(jī)者紛紛購(gòu)買(mǎi)，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲；當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

三、市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的確定方法

市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的確定方法主要包括價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法、時(shí)間序列分析法及專(zhuān)家咨詢(xún)法。由于市場(chǎng)狀況影響因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最終反映在房?jī)r(jià)上，因此，采用與房?jī)r(jià)相關(guān)的數(shù)據(jù)構(gòu)造的價(jià)格指數(shù)法來(lái)確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)更具有科學(xué)合理性。

（一）價(jià)格指數(shù)法

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)指標(biāo)。價(jià)格指數(shù)建立的一個(gè)基本原則是樣本的同質(zhì)性，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)反映的是同質(zhì)住宅的價(jià)格隨時(shí)間的變化情況。同質(zhì)住宅是指特征隨時(shí)間不會(huì)發(fā)生變化的住宅，它能夠完全反映純粹由于市場(chǎng)環(huán)境變化而導(dǎo)致的價(jià)格變化。

按照基準(zhǔn)期的不同，價(jià)格指數(shù)分為定基價(jià)格指數(shù)、同比價(jià)格指數(shù)及環(huán)比價(jià)格指數(shù)。如果以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù)；如果以上一年同月作為基期的，稱(chēng)為同比價(jià)格指數(shù)；如果以上一月份作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。采用房地產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的公式為：

市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)定基價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例成交日期定基價(jià)格指數(shù)×100%

采用房地產(chǎn)同比、環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：

市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=（成交日期下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)/100）×（成交日期再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)/100）×…×（估價(jià)時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)/100）×100%

現(xiàn)以全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為例，介紹以?xún)r(jià)格指數(shù)法來(lái)確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的具體過(guò)程。全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)包括70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、新建商品住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)以及二手住宅分類(lèi)價(jià)格指數(shù)，由國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月定期發(fā)布，涵蓋了我國(guó)30個(gè)省、市、自治區(qū)（未含西藏自治區(qū)）的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)。該指數(shù)采用鏈?zhǔn)嚼瞎接?jì)算，涵蓋了環(huán)比、同比和定基三種指數(shù)，其中定基指數(shù)基準(zhǔn)為該城市2010年全年平均價(jià)格，基點(diǎn)為100點(diǎn)，以每個(gè)月份平均價(jià)格與該價(jià)格進(jìn)行比較換算，并按照房屋面積進(jìn)行細(xì)分。

某市二手住宅價(jià)格指數(shù)見(jiàn)表1。

假如需要確定該市面積介于90-144m2之間的二手住宅由2011年1月調(diào)整為2012年1月的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)T，根據(jù)表1，得出2011年1月及2012年1月90-144m2的定基價(jià)格指數(shù)分別為103.5和102.5，則T=102.5/103.5×100%=99.03%，即由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變化，該市面積介于90-144m2之間的二手住宅于2012年1月的價(jià)格相對(duì)于2011年1月下降了0.97%。

（二）價(jià)格變動(dòng)率法

房?jī)r(jià)變動(dòng)率包括逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。價(jià)格變動(dòng)率可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)或者大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等獲取。

采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的公式為：

市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=（1±價(jià)格變動(dòng)率）[期數(shù)]

采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的公式為：

市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)

（三）時(shí)間序列分析法

時(shí)間序列分析法是通過(guò)時(shí)間序列的歷史數(shù)據(jù)解釋現(xiàn)象隨之變化的規(guī)律，將這種規(guī)律延伸到未來(lái)，從而對(duì)該現(xiàn)象的未來(lái)作出預(yù)測(cè)。該方法廣泛地應(yīng)用于分析預(yù)測(cè)價(jià)格指數(shù)、產(chǎn)出水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等變動(dòng)趨勢(shì)。特別是當(dāng)房?jī)r(jià)資料不全或者需要對(duì)未來(lái)某個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)變動(dòng)水平進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，時(shí)間序列分析法將會(huì)發(fā)揮重要作用。

時(shí)間序列分析法主要包括平均增減量法、平均發(fā)展速度法和移動(dòng)平均法。當(dāng)房?jī)r(jià)按照時(shí)間序列的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)；當(dāng)房?jī)r(jià)按照時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的幾何平均數(shù)，采用該平均發(fā)展速度進(jìn)行預(yù)測(cè)；當(dāng)房?jī)r(jià)時(shí)間序列的數(shù)值由于受周期變動(dòng)和隨機(jī)波動(dòng)的影響起伏較大，不易顯示出房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)時(shí)，使用移動(dòng)平均法可以有效地消除這些因素的影響。針對(duì)不同情況，采用時(shí)間序列法中相應(yīng)的方法，從而得出某一時(shí)期相對(duì)于另一時(shí)期的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。

（四）專(zhuān)家咨詢(xún)法

若當(dāng)?shù)匚窗l(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)且不具備編制價(jià)格指數(shù)的條件時(shí)，可以采用專(zhuān)家咨詢(xún)法確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。首先，應(yīng)成立房地產(chǎn)價(jià)格專(zhuān)家委員會(huì)，組成人員包括當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)人員、大專(zhuān)院校房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)教授、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資深評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資深經(jīng)紀(jì)人、銀行抵押貸款部門(mén)人員等。其次，由專(zhuān)家委員會(huì)列舉出對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的市場(chǎng)狀況調(diào)整影響因素，例如當(dāng)?shù)貙?shí)行限購(gòu)、貸款利率、首付比例調(diào)整、保障性住房大量上市等，匯總后發(fā)給各位專(zhuān)家。在獨(dú)立的環(huán)境下，每位專(zhuān)家針對(duì)每一影響因素，給出自己認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)的影響趨勢(shì)及程度。隨后，將各位專(zhuān)家意見(jiàn)匯總，設(shè)定評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)，采用平均值法確定相應(yīng)事件對(duì)應(yīng)的時(shí)間點(diǎn)的房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)及程度，再將各相應(yīng)事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響趨勢(shì)及程度加和匯總，與評(píng)估基準(zhǔn)點(diǎn)價(jià)格換算后得到定基價(jià)格指數(shù)。為了使指數(shù)具備更高的公信力，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)。最后，將征集了公眾意見(jiàn)的指數(shù)作為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，計(jì)算得出相應(yīng)的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。

四、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)估價(jià)中，如何客觀準(zhǔn)確地確定市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)是工作中的一個(gè)難點(diǎn)，這對(duì)于政府相關(guān)部門(mén)調(diào)控制度政策的出臺(tái)，稅務(wù)部門(mén)征收保有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅收計(jì)稅價(jià)值的確定和更新，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資決策的作出，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的發(fā)展，購(gòu)房者置業(yè)時(shí)機(jī)的選擇等都具有十分重要的意義。本文較為全面地分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的主要影響因素，指出房?jī)r(jià)的波動(dòng)是由于各主要影響因素之間相互作用而對(duì)房地產(chǎn)的供給和需求方面產(chǎn)生影響的綜合結(jié)果。針對(duì)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，給出了相應(yīng)的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)的確定方法，方法簡(jiǎn)便可行，具有較強(qiáng)的操作性。各個(gè)地方及單位在實(shí)際運(yùn)用中，可根據(jù)當(dāng)?shù)乜陀^條件、工作特點(diǎn)進(jìn)行方法選擇，以得出適合本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。

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（作者單位：南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 江蘇南京 211816）

（責(zé)編：賈偉）