小區(qū)前期物業(yè)管理介入研究

摘 要：物業(yè)管理介入是現(xiàn)今物業(yè)管理的最新手段，但是很多物業(yè)管理公司并不注重前期的物業(yè)管理，只將管理環(huán)節(jié)放在事中或事后。其實(shí)事前的控制也是不容忽視的，只有這樣才能將整個(gè)管理環(huán)節(jié)貫穿始終，提高最終的物業(yè)管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度來(lái)闡述前期物業(yè)管理的重要性，介入的方法和項(xiàng)目提出了完善前期物業(yè)管理的對(duì)策。為小區(qū)物業(yè)管理體出了可行性參考，為未來(lái)小區(qū)物業(yè)管理指明方向。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理介入

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2013）04-277-03

所謂前期物業(yè)管理介入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)商提出小區(qū)的規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等方面的建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，并制定物業(yè)管理方案，為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)，以使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足用戶的需求和物業(yè)管理的需要。

一、前期物業(yè)管理介入的重要性

（一）輔助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商改進(jìn)工程的設(shè)計(jì)和質(zhì)量

1.提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性，保證前期物業(yè)的順利開(kāi)展。任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都是從自身最高利益的角度出發(fā)去建設(shè)一個(gè)新樓盤，在利益的驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商往往不考慮今后物業(yè)的增值與保值，而以最快的速度去完成小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，然后就有可能會(huì)出現(xiàn)屋頂排水設(shè)計(jì)不合理、房間采光不足等細(xì)節(jié)問(wèn)題。然而進(jìn)行前期物業(yè)管理的介入就可以參與到項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)中去，輔助開(kāi)發(fā)商改進(jìn)工程的設(shè)計(jì)，從而可以有效地避免這些缺陷與不足的設(shè)計(jì)問(wèn)題的出現(xiàn)。

2.協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商監(jiān)督工程建設(shè)的進(jìn)度與質(zhì)量。在施工建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商雖有參與工程監(jiān)理工作，但是開(kāi)發(fā)商不是專業(yè)的建筑師，而且為了提高工程進(jìn)度而盲目追求速度，往往不注重對(duì)施工過(guò)程中會(huì)遇見(jiàn)的問(wèn)題及時(shí)反應(yīng)并解決，就將質(zhì)量問(wèn)題全權(quán)委托在受理的建筑機(jī)構(gòu)上，從而使建好的房屋一遇到雨水等惡劣的天氣時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)墻面滲水、屋頂積水等問(wèn)題，而且房屋在使用一段時(shí)間后墻面會(huì)出現(xiàn)裂縫的問(wèn)題。這些問(wèn)題不但增加了開(kāi)發(fā)商在小區(qū)驗(yàn)收這個(gè)階段的費(fèi)用，而且也推遲了小區(qū)使用的時(shí)間，這不僅給物業(yè)管理公司帶來(lái)了管理煩惱，也給開(kāi)發(fā)商自身帶來(lái)不必要的繁瑣。進(jìn)行有效的前期介入工作就可以及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出問(wèn)題并解決問(wèn)題，從而保證工程的建設(shè)質(zhì)量。

（二）提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平

要對(duì)一事物了如指掌，那就必須從開(kāi)始去接觸，如果一個(gè)物業(yè)公司是在整個(gè)樓盤售出之后才開(kāi)始管理，那這個(gè)物管公司僅僅只了解項(xiàng)目面積、小區(qū)居住人數(shù)，卻不了解樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，不知曉樓盤在建設(shè)中留下的缺陷，這也就增加了物業(yè)在今后管理的難度。如管道堵塞遭到業(yè)主的投訴，物業(yè)管理者不清楚當(dāng)初房屋管道設(shè)計(jì)的走向，這就降低了物業(yè)處理問(wèn)題的效率，增加了物業(yè)在整修方面的投入。在房屋銷售階段不及時(shí)介入其中，就不能提早對(duì)業(yè)主的基本資料進(jìn)行匯總和歸檔，在后期管理工作中一方面要重新補(bǔ)充業(yè)主信息，另一方面還要做好與業(yè)主快速的溝通交流工作，這就增加了物業(yè)管理公司在今后管理工作的負(fù)擔(dān)，也不利于與業(yè)主構(gòu)建良好的交流渠道。在物業(yè)前期介入管理就可以提早了解項(xiàng)目的基本情況，提前接觸業(yè)主，從而為后期的物業(yè)管理做準(zhǔn)備，從而提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。

（三）保障小區(qū)居民的合法權(quán)益

作為商品的購(gòu)買者，小區(qū)居民在樓房建好之前都不能接觸到房屋本身，只有開(kāi)發(fā)商將樣板房展出，他們才能初步了解到自己將要買的房屋中的設(shè)計(jì)樣板，而不知道鋼筋和水管用的是什么材質(zhì)，如果不進(jìn)行前期物業(yè)管理介入，那么購(gòu)買者的利益將不能得到最好的保障，從而使物品的質(zhì)量低于價(jià)值，使住房購(gòu)買者受到損失，進(jìn)而引發(fā)與物業(yè)管理者的矛盾，購(gòu)買者不但不能安心享用樓房，而且還會(huì)增添煩惱。從而使業(yè)主的權(quán)益得不到保障，也就不利于業(yè)主與物業(yè)的和諧相處。

二、前期物業(yè)管理的階段性介入及其項(xiàng)目

（一）在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入

1.與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好溝通交流，初步了解項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。不是所有的物業(yè)管理公司一被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選用就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全的了解和熟悉，所以物業(yè)管理公司需要花一定的時(shí)間去與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通交流，從而了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)以及配套設(shè)施等，初步了解項(xiàng)目系統(tǒng)的情況，然后就可以為后來(lái)介入到項(xiàng)目的策劃中去而籌備。

2.合理選配物業(yè)管理公司的有關(guān)人員介入項(xiàng)目的策劃。在了解完項(xiàng)目的情況后就是要及時(shí)分配物業(yè)管理公司中對(duì)策劃有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的人員對(duì)項(xiàng)目策劃的介入。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理公司屬于助手角色，所以選派的人手也是要對(duì)策劃項(xiàng)目有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，從而能更好地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供合理有效的建議，完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，加快項(xiàng)目策劃階段的進(jìn)展，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利地開(kāi)發(fā)。

3.參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)。從試用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議，從而更好地滿足購(gòu)房者的需求，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。主要就項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)布局、功能等方面提出改進(jìn)建議；就項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見(jiàn)及建議；提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；就項(xiàng)目的管理用房、商業(yè)用房等公共配套建筑、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。

這樣不但可以增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策、規(guī)劃階段中的準(zhǔn)確性，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利地開(kāi)發(fā)，從而避免在設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的小問(wèn)題；而且對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始介入就可以提早對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模以及配套設(shè)施的熟悉了解，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的背景了如指掌；這些前期工作的順利完成也就可以提高居民對(duì)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的信任和對(duì)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的使用需求的滿足。

（二）在項(xiàng)目施工建設(shè)階段的介入

1.選擇合適的現(xiàn)場(chǎng)介入人員。施工現(xiàn)場(chǎng)不是任何人員都可以隨便出入的場(chǎng)地，所以要介入到項(xiàng)目施工階段中去，就必須挑選有豐富的建筑施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和能保證自身安全的人員進(jìn)行介入。這樣就可以安全地把握工程的進(jìn)展?fàn)顩r以及及時(shí)地處理施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的突發(fā)事件。

派出工程技術(shù)人員駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的項(xiàng)目進(jìn)行觀察、了解、記錄，關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程。在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供項(xiàng)目建議做準(zhǔn)備。

（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃。隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整介入計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。施工過(guò)程是根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注，如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

2.參加項(xiàng)目施工建設(shè)期間的專業(yè)會(huì)議，對(duì)有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。通過(guò)參加項(xiàng)目施工階段各種會(huì)議及時(shí)了解施工焦點(diǎn)。參加期間的專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目的開(kāi)展情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，并積極適時(shí)從物業(yè)管理公司的角度對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行金面監(jiān)控，及早反應(yīng)問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題。就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配套設(shè)備安裝，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；對(duì)室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)的角度提出意見(jiàn)；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。

3.收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料的復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作做好充分的準(zhǔn)備。

進(jìn)行前期物業(yè)管理工作的介入就可以讓房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工建設(shè)過(guò)程中更細(xì)致、更周密，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，使現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更符合業(yè)主需求；而物業(yè)管理公司從圖紙就開(kāi)始參與并監(jiān)督其中，就可以減少因工程施工、設(shè)備安裝等質(zhì)量問(wèn)題而給自身今后的管理帶來(lái)的麻煩，減少業(yè)主因建筑問(wèn)題而提出的投訴，從而提高后期物業(yè)管理的質(zhì)量，提高房屋的增值保值；這些工作都有質(zhì)量的完成的話，那么對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們不但會(huì)自覺(jué)繳納物業(yè)管理費(fèi)，而且還可以得到安心舒適的物質(zhì)生活，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感。

（三）在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的介入

1.初步設(shè)備臺(tái)賬的建立。隨著施工進(jìn)入竣工階段，大量設(shè)備到位，為了保證交接的順利快速進(jìn)行，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)賬，對(duì)各項(xiàng)設(shè)備有了初步統(tǒng)計(jì)后就方便后來(lái)驗(yàn)收工作的便捷進(jìn)行。

2.擬寫(xiě)初步交接方案。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工竣工情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。

3.配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作，盡快的完成驗(yàn)收接管工作。

4.物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對(duì)已竣工物業(yè)的驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位也要為物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收提供方便與支持。主要做好參與隱蔽工程、單項(xiàng)工程驗(yàn)收的驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問(wèn)題工程提出整改建議；參與分期驗(yàn)收以及全部工程的驗(yàn)收，對(duì)問(wèn)題工程及時(shí)提出整改建議，并做好整改記錄。

完成好這些工作，就可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工驗(yàn)收階段因建設(shè)階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的返工，節(jié)省開(kāi)發(fā)商返工重修的費(fèi)用，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、使用之間的過(guò)渡期；對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)就可以縮短在驗(yàn)收接管階段的所要消耗的時(shí)間，從而有充分的時(shí)間充裕的時(shí)間為后期管理進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)、人員崗位的安排，為今后的管理做好準(zhǔn)備，減輕日后管理的難度。

（四）在項(xiàng)目銷售交房階段的介入

1.選物業(yè)管理公司是以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開(kāi)發(fā)商售樓活動(dòng)。現(xiàn)今售后服務(wù)已成為人們選房的重要砝碼，物業(yè)管理公司提前亮明身份，向業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主展示自身的服務(wù)優(yōu)勢(shì)等于給其吃了定心丸，既有利于房產(chǎn)的促銷，同時(shí)也有利于日后雙方的和諧共處。

在銷售階段主要是派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供咨詢服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解，印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額，將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開(kāi)化、透明化；采取各種方法宣傳并展示未來(lái)物業(yè)管理的狀況。

2.做好交房的準(zhǔn)備工作。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中就有可能隨時(shí)進(jìn)行交房工作，這就需要物業(yè)管理公司對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)的交房培訓(xùn)，積極做好與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的配合工作，順利完成交房工作。

這不但可以加快房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期建設(shè)各階段所消耗的資金的回?cái)n和周轉(zhuǎn)，保證開(kāi)發(fā)商永續(xù)不斷的發(fā)展；而且還可以讓參與到房屋的銷售階段的物業(yè)管理人員增加除自身素質(zhì)外的銷售專業(yè)知識(shí)，并能與房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到共贏，除此之外，物管人員還可以在此階段中提早接觸到業(yè)主，拉近與業(yè)主的距離，保證后期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。

三、完善前期物業(yè)管理介入的對(duì)策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司完成前期介入的相關(guān)工作

1.為物業(yè)管理公司提供盡可能的方便，提高介入質(zhì)量。在物業(yè)前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了做好在各階段的重要工作角色外，還要積極地配合物業(yè)管理公司的日常工作，以及為物業(yè)公司提供所需物品，比如平時(shí)常用的辦公用品，工程、綠化工具等，這樣就能方便物管公司介入到前期管理當(dāng)中，更好地配合好開(kāi)發(fā)商完成前期的工作。

2.應(yīng)進(jìn)行人性化管理，與物管工作人員和睦相處。開(kāi)發(fā)商除了為物業(yè)管理公司提供辦公場(chǎng)所外，還應(yīng)為其工作人員提供更衣室、儲(chǔ)藏室及休息室等配置，這些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的積極性，提高前期管理的效率。

3.應(yīng)適當(dāng)?shù)奶岣甙笀?chǎng)的福利補(bǔ)貼，滿足物管員工的日常需求。一個(gè)新案場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，為自己的員工和物管公司的員工提供住房以及伙食補(bǔ)貼是一項(xiàng)重要的決策，這可以減輕員工們?nèi)粘９ぷ鞯拈_(kāi)支，增加他們的儲(chǔ)蓄，這就能團(tuán)結(jié)員工，創(chuàng)造良好的融洽工作氛圍，使員工們踏實(shí)安心為前期開(kāi)發(fā)而努力工作。

4.親歷親行的管理，將會(huì)使效益達(dá)到最高。開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)可以親自進(jìn)行案場(chǎng)的日常工作的監(jiān)督，一方面可以提高案場(chǎng)所有工作人員的自覺(jué)性，另一方面也可以加深領(lǐng)導(dǎo)對(duì)自身項(xiàng)目的了解與熟悉，為新項(xiàng)目的宣傳起到一定的積極作用。

（二）物業(yè)管理公司應(yīng)有針對(duì)性加強(qiáng)自身建設(shè)

1.明確小區(qū)的等級(jí)，把握管理機(jī)構(gòu)的建立。在被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入用時(shí)，就應(yīng)該及時(shí)明確要開(kāi)發(fā)的小區(qū)的等級(jí)，并以此來(lái)把握物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的規(guī)模、人員等的建設(shè)，避免不必要的多余建設(shè)，造成人才的閑用或造成供不應(yīng)求悲劇。

2.建設(shè)具備高素質(zhì)專業(yè)人員的隊(duì)伍。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們生活水平和素質(zhì)的不斷提高，物業(yè)管理的工作范圍也不斷擴(kuò)大，對(duì)物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)和靈活運(yùn)用能力的要求也越來(lái)越高。未受過(guò)較好教育的職工，樸實(shí)有余而能力不足，無(wú)法較快地接受新知識(shí)新事物，缺乏工作的創(chuàng)新能力和管理的戰(zhàn)略思想。有時(shí)解決問(wèn)題不能靈活運(yùn)用方法，行事簡(jiǎn)單粗暴，容易與業(yè)主發(fā)生沖突，引起投訴。這些人員已經(jīng)不能滿足日趨發(fā)展的社會(huì)，所以，物業(yè)管理公司必須建設(shè)一批具有專業(yè)素質(zhì)的人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行操作，此外，還必須建立合理的人力資源規(guī)劃，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，這樣才能保證人才的合理利用。

3.在項(xiàng)目建設(shè)各階段的及時(shí)介入與采取可行性措施。不要因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為物業(yè)管理公司前期介入的衣食父母而對(duì)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題而視而不見(jiàn)，物業(yè)管理公司應(yīng)該為此負(fù)責(zé)地積極介入到開(kāi)發(fā)商各階段的工作中去，認(rèn)真觀察與參與，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)地提出，并配合開(kāi)發(fā)商采取可行性措施解決處理問(wèn)題，這樣就可以減少在今后物業(yè)管理過(guò)程中的不必要麻煩的產(chǎn)生。

4.做好與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的溝通交流，為后期物業(yè)管理打基礎(chǔ)。物業(yè)管理公司不僅僅只是要與業(yè)主做好溝通，而應(yīng)該要協(xié)調(diào)做好與開(kāi)發(fā)商，與業(yè)主共同的交流溝通，對(duì)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的熟悉就是對(duì)自己業(yè)績(jī)的把握，做好物業(yè)的前期介入就實(shí)現(xiàn)三贏，并為物業(yè)的后期管理打下良好的基礎(chǔ)。

隨著形勢(shì)的發(fā)展，物業(yè)管理在小區(qū)建成之后再介入的狀況已經(jīng)不能適應(yīng)，物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是一次性的買賣，而物業(yè)管理是長(zhǎng)期陪伴業(yè)主的事情，為了能滿足業(yè)主，惠利物業(yè)，不但要切實(shí)做好物業(yè)管理工作，而且還要不斷提高前期物業(yè)介入的質(zhì)量，讓業(yè)主在入住之前就得到踏實(shí)的保障，讓物業(yè)自身提早投入到建設(shè)工作中來(lái)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方的共贏。

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4.王永慧.我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題探討[J].河南社會(huì)科學(xué)，2006（5）

（作者單位：哈爾濱工大集團(tuán)陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司 黑龍江哈爾濱 150000）

（責(zé)編：賈偉）