房地產(chǎn)調(diào)控政策中的輿論傳導(dǎo)

摘 要：政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡時(shí)將出手干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，體現(xiàn)在政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策上。政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以后，購(gòu)房者、開發(fā)商及政府通過(guò)輿論的傳導(dǎo)及反饋進(jìn)行著博弈和互動(dòng)，這種博弈和互動(dòng)的結(jié)果導(dǎo)致政府對(duì)調(diào)控政策的調(diào)整及利益攸關(guān)者對(duì)自身利益的維護(hù)。輿論的傳導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)政策的影響體現(xiàn)于它有可能有助于政府調(diào)控政策的完善，也可能破壞了調(diào)控政策出臺(tái)的初衷，它形成了新的政府與民間互動(dòng)和博弈的平臺(tái)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 調(diào)控政策 輿論傳導(dǎo)

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2013）04-010-03

一、引言

在一個(gè)以商品住宅為主體房地產(chǎn)市場(chǎng)化導(dǎo)向的環(huán)境中，自住者和投資者作為需求者，與供給者房地產(chǎn)開發(fā)商之間以房地產(chǎn)的價(jià)格作為實(shí)現(xiàn)各自行為目標(biāo)的中介。然而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的追求，三者的目標(biāo)有所不同，作為自住者，希望在個(gè)人的收入預(yù)算限度之內(nèi)以盡量低廉的價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)；投資者期待房產(chǎn)價(jià)格能夠持續(xù)地走高；而開發(fā)商則期待以更高的價(jià)格出賣同樣成本的房產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)是一種虛擬資產(chǎn)，房地產(chǎn)這種虛擬資產(chǎn)的特性是其虛擬性介于普通商品和金融資產(chǎn)之間（王千，2006）。房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的特質(zhì)，導(dǎo)致其價(jià)格變化遵從“心理支撐的價(jià)格系統(tǒng)”理論，即當(dāng)價(jià)格預(yù)期要上漲時(shí)房產(chǎn)需求者數(shù)量上升，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下跌時(shí)需求者數(shù)量驟減。如果放任房地產(chǎn)價(jià)格的心理支撐特性，當(dāng)價(jià)格上漲的時(shí)候任由其上漲，價(jià)格下跌的時(shí)候任由其需求萎縮，其危害性已經(jīng)被多次的世界性和區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)實(shí)踐所佐證。因此，合理的房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的重要內(nèi)容，當(dāng)房?jī)r(jià)失控時(shí)政府就有介入調(diào)控的必要。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于政府的介入，就形成了政府、需求者和供給者三方的博弈。目前的研究中，有學(xué)者利用博弈工具，就加入政府的三方博弈體系建立了供給和需求層面的兩大不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，闡明了政策因素已經(jīng)并正在決定著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走向（楊建榮、孫斌藝，2004）。有學(xué)者認(rèn)為，源于一種雙重壓力：分稅制以后地方事權(quán)的比重普遍高于財(cái)權(quán)帶來(lái)的壓力、地方政府作為中央政府或上級(jí)政府的代理機(jī)構(gòu)的壓力，部分地方政府深度介入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)（張岑遙，2005）。圍繞多方博弈的價(jià)格主線，當(dāng)價(jià)格行走至政府改變調(diào)控基調(diào)的區(qū)間內(nèi)，政府將出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策。有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，對(duì)于政府的各種調(diào)控政策的決策、出臺(tái)、執(zhí)行及評(píng)估，涵蓋政策發(fā)揮作用的周期內(nèi)房地產(chǎn)始終成為博弈相關(guān)方及社會(huì)民眾參與的輿論博弈的熱點(diǎn)。政府多次政策的出臺(tái)及其隨后的實(shí)踐效果表明，博弈下的輿論導(dǎo)向及其結(jié)果，往往將成為利益攸關(guān)者獲取利益及促發(fā)政府調(diào)整房地產(chǎn)政策的制動(dòng)力。本文嘗試從輿論傳導(dǎo)的機(jī)理及模式來(lái)探討房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)利益攸關(guān)者的互動(dòng)性，以及政府政策因輿論導(dǎo)向性作用而發(fā)生改變的壓力情況。

二、政府為什么應(yīng)該調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

由于房地產(chǎn)具有的投資和居住的雙重特性，放任房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展很有可能將產(chǎn)生非理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)非理性的市場(chǎng)出現(xiàn)的時(shí)候，就需要加入政府的有形之手進(jìn)行必要的調(diào)控。

1.房?jī)r(jià)上漲的基本邏輯。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育初期作為需求者的購(gòu)房者和作為供給者的開發(fā)商之間的互動(dòng)存在相互培育市場(chǎng)的過(guò)程。在此階段，購(gòu)房者先由少數(shù)對(duì)新事物反應(yīng)敏感度高的部分，為能夠滿足自身的實(shí)物性自住性需求試探性地進(jìn)行購(gòu)房消費(fèi)。而開發(fā)商則嘗試建設(shè)能夠符合購(gòu)房者需求的房屋，并圍繞房地產(chǎn)開發(fā)可能帶來(lái)的潛在收益進(jìn)行試探性的房屋產(chǎn)品開發(fā)，此時(shí)房屋產(chǎn)品為滿足購(gòu)房者實(shí)物和自住性需求為主，而定價(jià)是建立在此基礎(chǔ)之上。隨著開發(fā)商開發(fā)的房屋產(chǎn)品數(shù)量上的增加，購(gòu)房先鋒者的示范效應(yīng)以及在新發(fā)展階段下推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展信貸措施手段的實(shí)施，潛在購(gòu)房者群體觀念的逐步轉(zhuǎn)變。因?yàn)橄鄬?duì)合理的價(jià)格及便利的金融信貸措施，降低了購(gòu)房者購(gòu)買的門檻，購(gòu)房者群體從數(shù)量上呈現(xiàn)迅速上升的趨勢(shì)。當(dāng)購(gòu)房者增加的速度超過(guò)了開發(fā)商所能夠提供市場(chǎng)的房屋產(chǎn)品的供給速度的時(shí)候，基于供不應(yīng)求，不能夠滿足每一個(gè)有實(shí)際需求的購(gòu)房者的房屋購(gòu)置需求，房屋價(jià)格開始上漲。對(duì)于潛在的購(gòu)房者，在房屋價(jià)格逐步上漲的市場(chǎng)中，他們理性的考慮是假定房屋的價(jià)格降繼續(xù)上漲，那么在將來(lái)將比目前花費(fèi)更多的資金才能購(gòu)買到與當(dāng)前同樣品質(zhì)的房屋，于是潛在的購(gòu)房者將大量入市，并基于與潛在購(gòu)房者相仿的對(duì)房?jī)r(jià)的判斷，一部分原本沒有購(gòu)房意愿的民眾轉(zhuǎn)而加入到購(gòu)房者的行列。需求基礎(chǔ)的持續(xù)擴(kuò)張，供給的相對(duì)有限性，促進(jìn)的房?jī)r(jià)的進(jìn)一步高漲。此時(shí)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，由于房?jī)r(jià)持續(xù)性地上漲，房屋的購(gòu)買并非只能是滿足自身的居住需求，其也能夠像股票一樣，通過(guò)交易和買賣獲取價(jià)差獲利。房屋買賣的獲利效應(yīng)促使房地產(chǎn)的投資屬性被急劇放大。投資購(gòu)房者群體的擴(kuò)大，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的高速上漲。當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步持續(xù)上漲，并且出現(xiàn)了自住購(gòu)房者和投資購(gòu)房者數(shù)量對(duì)比的倒掛，此時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為以投資和投機(jī)為主導(dǎo)的狀況，這時(shí)房?jī)r(jià)進(jìn)入了以資本逐利為主要特征的非理性上漲階段。

2.政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為以投資和投機(jī)氣氛濃厚的時(shí)候，以下幾個(gè)嚴(yán)峻的問題明顯地呈現(xiàn)出來(lái)：一是更多的自住型購(gòu)房者因?yàn)榉课輧r(jià)格的高企，被排斥在購(gòu)房市場(chǎng)之外，從而增加了一批充滿負(fù)面情緒的社會(huì)民眾，存在可能威脅社會(huì)穩(wěn)定的因素。二是房屋價(jià)格過(guò)分地上漲，如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其現(xiàn)實(shí)的價(jià)值，那么房屋的市場(chǎng)價(jià)值就存在大的泡沫。而歷史的經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大泡沫的破滅，將對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生消極影響，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。三是房?jī)r(jià)的非理性高漲對(duì)國(guó)家的金融體系將造成巨大的壓力，一旦房產(chǎn)價(jià)格深度地掉頭，將對(duì)整個(gè)金融體系造成嚴(yán)重的沖擊。四是高漲的房?jī)r(jià)扭曲了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的軌跡，房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)打亂房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序，如果房?jī)r(jià)在高漲之后面臨深度下調(diào)，將導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)面臨生死的困境。為能夠應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)發(fā)展存在的系列消極影響的問題，政府應(yīng)該出手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

3.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則及調(diào)控的切入條件。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的政策所秉持的原則應(yīng)該是著眼于控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)防因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)快上漲之后而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)非理性下降，抑制房產(chǎn)購(gòu)買中的投資和投機(jī)性需求，引導(dǎo)房產(chǎn)更多地實(shí)現(xiàn)其實(shí)物性和居住性功能，保護(hù)自住型購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)的合理需求。從而，政府房地產(chǎn)調(diào)控政策制定的條件就應(yīng)該從以下方面切入：一是房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素，即當(dāng)房?jī)r(jià)處于過(guò)快上漲的區(qū)間抑或處于快速下降的通道時(shí)；二是供給與需求進(jìn)入比較嚴(yán)重的失衡狀態(tài)；三是需求，內(nèi)部自住型需求與投資及投機(jī)需求的比例失衡嚴(yán)重；四是作為需求者的購(gòu)房人及其利益攸關(guān)者在購(gòu)買行為中的訴求聲音表達(dá)，以及作為供給者的房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益攸關(guān)者訴求聲音表達(dá)所引致的壓力系統(tǒng)。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策的輿論傳導(dǎo)模式

房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，由媒體進(jìn)行傳播，構(gòu)建了輿論氛圍，形成了政府調(diào)控政策的媒介傳遞的模式。圍繞政府制定調(diào)控政策的條件：房?jī)r(jià)變動(dòng)、供給與需求進(jìn)入比較嚴(yán)重的失衡狀態(tài)及自住型需求與投資及投機(jī)需求的比例嚴(yán)重失衡等，輿論都形成了相應(yīng)的傳導(dǎo)模式。

1.政府調(diào)控政策的媒介傳達(dá)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況處在前述調(diào)控政策制定的條件一、二、三、四所有條件或至少一個(gè)條件滿足的時(shí)候，政府將著手出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。調(diào)控政策擬定之后，政府將政策文檔傳達(dá)給相關(guān)核心的媒體及宣傳輿論機(jī)構(gòu)，并著手對(duì)所列政策的具體辦法進(jìn)行執(zhí)行層面措施和方法的儲(chǔ)備。核心媒體和宣傳輿論機(jī)構(gòu)，依照政府的要求，向受眾發(fā)布政府調(diào)控政策的文件。隨后，出于對(duì)政策受眾面所引致的對(duì)政策解讀和評(píng)估需求及其本身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)利益訴求的促發(fā)，相對(duì)核心媒體及宣傳輿論機(jī)構(gòu)的周邊媒體及輿論宣傳機(jī)構(gòu)最初將站在自身能夠吸引更多關(guān)注的視角對(duì)該政策的措施進(jìn)行強(qiáng)烈的關(guān)注。經(jīng)過(guò)核心媒體和宣傳機(jī)構(gòu)發(fā)布及周邊媒體的最初基于自身利益基礎(chǔ)上的宣傳和報(bào)道，迅速的將政府的調(diào)控政策轉(zhuǎn)化成社會(huì)廣知的輿論中心。強(qiáng)大的輿論被制造出來(lái)之后，迅速傳達(dá)到社會(huì)的各個(gè)層面，其中作為核心受眾者，即調(diào)控政策管轄的對(duì)象，在接獲信息之后將做好動(dòng)用自身的力量與政策輿論制造的各方進(jìn)行戰(zhàn)略博弈準(zhǔn)備。

2.房?jī)r(jià)快速變動(dòng)中的輿論傳導(dǎo)。假設(shè)房?jī)r(jià)處于過(guò)快上漲的通道，政府出臺(tái)的調(diào)控政策將抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。此時(shí)，作為依靠房?jī)r(jià)迅速上漲獲益的投資及投機(jī)性需求的購(gòu)房者在接受政府控制房?jī)r(jià)的調(diào)控措施信息之后，除了首先謹(jǐn)慎地處理手中的房產(chǎn)之外，他們往往將在其利益攸關(guān)者的幫助和支持下，制造一定的輿論反饋。他們將通過(guò)與之距離較近的媒體或通過(guò)微博等新型輿論平臺(tái)，發(fā)出由于調(diào)控造成該類需求者所將遭受到的令人憐憫的狀況及對(duì)同類人群在歷次調(diào)控中已經(jīng)有過(guò)的令人憐憫的案例的聲音，博取社會(huì)受眾的關(guān)注和同情，形成一定強(qiáng)度的輿論影響。同樣，對(duì)于在房?jī)r(jià)快速上漲中獲取超額利潤(rùn)的開發(fā)商，面對(duì)政府對(duì)房?jī)r(jià)的控制措施，預(yù)期將面臨由于房?jī)r(jià)企穩(wěn)和上升幅度下降所導(dǎo)致的收益增長(zhǎng)率減緩。因此，開發(fā)商在接收到政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息之后，將采取多種方式在輿論上爭(zhēng)取主動(dòng)來(lái)維護(hù)自身的利益，比如請(qǐng)知名且有一定影響力的學(xué)者，在媒體上發(fā)布有利于開發(fā)商群體的言論，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)在媒體上表達(dá)政府調(diào)控政策預(yù)期給行業(yè)帶來(lái)的傷害，或者試圖向社會(huì)和政府論證，在當(dāng)前開發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲中的合理利益訴求及其得利的正當(dāng)性，以期形成一定的輿論壓力以應(yīng)對(duì)政府的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況下所采取的政策調(diào)控中，調(diào)控政策所管轄的對(duì)象：投資、投機(jī)需求者和房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)制造輿論的方式對(duì)政府調(diào)控政策進(jìn)行反饋，同時(shí)媒體也傾向出于自身經(jīng)濟(jì)利益的訴求將對(duì)這些有利于投資、投機(jī)者及開發(fā)商的輿論聲音進(jìn)行傳播，從而形成一股具有力量的輿論影響以應(yīng)對(duì)政府的調(diào)控政策?？紤]到相關(guān)利益主體的一定程度的合理性訴求和調(diào)控措施產(chǎn)生的剛性而導(dǎo)致的輿論壓力，政府在輿情收集的過(guò)程中，將有可能重新對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行再調(diào)整。

3.供給與需求嚴(yán)重的失衡狀態(tài)中的輿論傳導(dǎo)。假設(shè)供需狀況處于供不應(yīng)求狀態(tài)。處于供不應(yīng)求狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府的政策路徑從需求方面看是要抑制需求，主要抑制不合理的過(guò)度需求，從供給方面上將鼓勵(lì)開發(fā)商增加房屋產(chǎn)品的供應(yīng)量。對(duì)于需求的抑制，從自住購(gòu)房者的角度看，由于該類需求者對(duì)房產(chǎn)的需求往往屬于剛性的需求，并且該類人群的數(shù)量巨大，對(duì)于該類需求的抑制，雖然該類人群以個(gè)體而言比較分散且相對(duì)弱勢(shì)，也一般較少通過(guò)主動(dòng)向相關(guān)媒體曝光自身的問題制造輿論焦點(diǎn)，但由于剛性需求引致的該類人群的購(gòu)房的必要性和迫切性，對(duì)于過(guò)于劇烈的調(diào)控政策，可能引發(fā)該類人群的不滿情緒，從而從其群體的整體上的負(fù)面觀念形成中制造出具有沖擊力的輿論內(nèi)容，造成對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行修正的壓力。從投資和投機(jī)者的角度分析，抑制需求將損害其投資獲利的利益。由于該類需求者所掌握的資源和控制的話語(yǔ)權(quán)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前述自住購(gòu)房者，他們將利用當(dāng)遇到房?jī)r(jià)進(jìn)入過(guò)快上漲通道時(shí)相近的輿論發(fā)動(dòng)渠道，增加自身訴求聲音的強(qiáng)度，而制造帶有壓力傾向的輿論內(nèi)容，并以此試圖影響調(diào)控政策的新走向。從供給角度考察，政府鼓勵(lì)開發(fā)商增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，對(duì)開發(fā)商本身是一個(gè)比較正面的調(diào)控措施。在該類調(diào)控措施出臺(tái)以后，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，期望能夠從政府的鼓勵(lì)當(dāng)中獲取更多的利益，同樣選擇訴諸媒體的炒作，就其加大房產(chǎn)供應(yīng)存在的短板和困難為切入點(diǎn)以在社會(huì)上形成廣泛的討論，制造輿論壓力，由此以期促使在調(diào)控措施中獲取政府更加優(yōu)惠的讓利。

4.自住型需求與投資及投機(jī)型需求的比例嚴(yán)重失衡中的輿論傳導(dǎo)。當(dāng)投資及投機(jī)需求旺盛的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)氛圍濃厚，從實(shí)踐角度分析，政府調(diào)整自住與投資和投機(jī)需求比例失衡的手段，目前比較有效的是限購(gòu)政策。但是限購(gòu)政策在抑制投資投機(jī)需求的時(shí)候，強(qiáng)化了戶籍的作用，抑制了城市外來(lái)人員剛性自住型購(gòu)房需求。限購(gòu)政策的出臺(tái)與執(zhí)行，中間也摻雜了利益攸關(guān)者輿論博弈的壓力。利益攸關(guān)者與媒體各自站在自身利益的角度進(jìn)行互動(dòng)和結(jié)合，傾向于對(duì)限購(gòu)所帶來(lái)的問題及負(fù)面影響進(jìn)行策劃和宣傳，例如連續(xù)性地發(fā)表關(guān)于戶籍政策的強(qiáng)化將對(duì)國(guó)家發(fā)展所起到的副作用，限購(gòu)措施對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的違背等等的言論和觀點(diǎn)，并請(qǐng)相關(guān)的學(xué)者專家就限購(gòu)措施的帶來(lái)諸種問題進(jìn)行評(píng)論，以期通過(guò)輿論的制造及輿論對(duì)調(diào)控政策的反饋來(lái)影響限購(gòu)措施執(zhí)行的剛性。從實(shí)踐的角度看，利益攸關(guān)者的種種輿論制造，也曾對(duì)剛性的限購(gòu)政策起到了局部松化的作用，比如，數(shù)個(gè)地方政府曾經(jīng)因?yàn)榘ㄝ浾搲毫?nèi)的各種原因，嘗試性地調(diào)整限購(gòu)政策。

四、輿論傳導(dǎo)對(duì)調(diào)控政策的影響

通過(guò)上文對(duì)房地產(chǎn)政策中的輿論傳導(dǎo)的分析，可以看出輿論對(duì)于政府出臺(tái)政策和對(duì)政策的調(diào)整有相當(dāng)?shù)氖┘訅毫Φ淖饔茫竟?jié)將分三個(gè)方面分析輿論傳導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。

1.經(jīng)過(guò)輿論的傳導(dǎo)及其反饋行為，有助于政府調(diào)控政策的完善。政府出臺(tái)的政策雖然經(jīng)調(diào)研和考察，但是未經(jīng)市場(chǎng)和社會(huì)檢驗(yàn)，對(duì)于政策的適用度和社會(huì)的接受度還存在一定的偏差。當(dāng)把政府政策拋向社會(huì)和市場(chǎng)以后，經(jīng)過(guò)輿論傳導(dǎo)的發(fā)酵，利益攸關(guān)各方將對(duì)政府所提出的調(diào)控政策做多方的博弈。博弈的過(guò)程是利益攸關(guān)各方在自身利益維護(hù)基礎(chǔ)上的互動(dòng)。輿論傳導(dǎo)為利益攸關(guān)的各方與政府就調(diào)控政策的調(diào)整空間進(jìn)行互動(dòng)性的探討。經(jīng)過(guò)多方輿論的傳導(dǎo)與反饋，政府能夠收集到來(lái)自利益攸關(guān)者對(duì)政策反應(yīng)的程度與方式，為調(diào)控政策針對(duì)性的增強(qiáng)及執(zhí)行性的到位提供檢討性的參照。

2.輿論傳導(dǎo)也可能破壞了調(diào)控政策出臺(tái)的初衷。政府出臺(tái)調(diào)控政策基于政府制定調(diào)控政策的原則，利益攸關(guān)各方對(duì)政策的解讀和反饋基于他們各自的利益，利益攸關(guān)各方與政府的立場(chǎng)和原則并非一致，經(jīng)過(guò)輿論傳導(dǎo)和反饋所達(dá)成新的調(diào)控政策，有可能在盡可能地滿足了利益攸關(guān)各方的訴求后，與政府調(diào)控的原則及其要達(dá)到的調(diào)控出發(fā)目標(biāo)有所背離，當(dāng)這樣的背離產(chǎn)生的主導(dǎo)因素是利益攸關(guān)者基于本身利益所作的強(qiáng)大的輿論壓力所導(dǎo)致的時(shí)候，調(diào)控政策執(zhí)行將在現(xiàn)實(shí)環(huán)境中遭遇相當(dāng)程度的消長(zhǎng)，使政策的效果傾向于偏離政策的有效區(qū)間，有可能成為一份空頭支票式的文件。進(jìn)而削弱了政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控能力，助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自發(fā)發(fā)展蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。

3.輿論的傳導(dǎo)機(jī)制形成了新的政府與民間互動(dòng)和博弈的平臺(tái)。輿論的傳導(dǎo)和反饋，為利益攸關(guān)各方發(fā)出各自的聲音與訴求提供了平臺(tái)，各方的輿論壓力而導(dǎo)致政府對(duì)政策及其執(zhí)行的相應(yīng)調(diào)整，從客觀上建立了政府與利益攸關(guān)者各方既是博弈又是互動(dòng)的平臺(tái)。輿論傳導(dǎo)及其反饋所建立的博弈和互動(dòng)平臺(tái)，在一定程度上維護(hù)了利益攸關(guān)者各方的利益訴求，并為政府更為有效的政策制定提供了便利。

五、結(jié)論

政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)、執(zhí)行與調(diào)整是政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)自住型購(gòu)房者、投資及投機(jī)型購(gòu)房者、房地產(chǎn)開發(fā)商和利益攸關(guān)者博弈和互動(dòng)的過(guò)程。在博弈和互動(dòng)中，輿論的傳導(dǎo)和反饋起到了非常重要的作用。在政府促發(fā)制定調(diào)控政策的各種條件中，利益攸關(guān)者基于自身的利益訴求，通過(guò)輿論制造，制造出具有一定分量的輿論壓力并經(jīng)過(guò)輿論傳導(dǎo)之后，這種壓力能夠影響到政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行和調(diào)整的決策部署。政府基于追求社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等目標(biāo)，面對(duì)一定的輿論壓力，傾向于傾聽輿論所來(lái)自的社會(huì)個(gè)層面的各種聲音，以此能夠?qū)φ{(diào)控的政策本身或其執(zhí)行的力度作一定幅度的調(diào)整，從而也可以看出，輿論的傳導(dǎo)強(qiáng)化了政府進(jìn)行政策調(diào)整的決心。綜上所述，總體而言，輿論傳導(dǎo)對(duì)調(diào)控政策的影響主要有三方面：它有可能有助于政府調(diào)控政策的完善，也可能破壞了調(diào)控政策出臺(tái)的初衷，形成了新的政府與民間互動(dòng)和博弈的平臺(tái)。

參考文獻(xiàn)：

1.楊建榮，孫斌藝.政策因素與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑：政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三方博弈分析[J].財(cái)經(jīng)研究，2004（4）：130-139.

2.王千.房地產(chǎn)的虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定[J].中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006（12）：13-20.

3.張岑遙.城市房地產(chǎn)價(jià)格中的地方政府因素：成因、機(jī)制和效應(yīng)[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005（10）：65-69.

4.易憲容.中國(guó)住房市場(chǎng)的公共政策研究[J].管理世界，2009（10）：62-71+87.

5.袁志剛，樊瀟彥.房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2003（3）：34-43.

6.彭方平，方齊云.房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的博弈分析[J].價(jià)值工程，2003（5）：10-12.

（作者簡(jiǎn)介：陳凱榮，中國(guó)社科院研究生院投資經(jīng)濟(jì)系博士研究生，主要研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 北京 102488）

（責(zé)編：若佳）