戚金興：轉(zhuǎn)戰(zhàn)多元化

這是一個(gè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的時(shí)代。

雖然國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜、充滿挑戰(zhàn)，但是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期。2012年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議指出，我們面臨的機(jī)遇，不再是簡(jiǎn)單納入全球分工體系、擴(kuò)大出口、加快投資的傳統(tǒng)機(jī)遇，而是倒逼我們擴(kuò)大內(nèi)需、提高創(chuàng)新能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的新機(jī)遇。

當(dāng)中國(guó)的多數(shù)房地產(chǎn)商還在被低迷的樓市困擾之時(shí)，濱江集團(tuán)“掌門人”戚金興已經(jīng)開始運(yùn)籌未來(lái)十年的轉(zhuǎn)型之路。

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的變革和分化意味著部分參與者將會(huì)陣痛與出局，也意味著優(yōu)勢(shì)實(shí)力開發(fā)商可以鞏固和擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更意味著扎根于優(yōu)勢(shì)區(qū)域的房產(chǎn)商可以獲取超常規(guī)發(fā)展的良機(jī)，這對(duì)于在浙江耕耘多年的濱江集團(tuán)，亦將是一場(chǎng)不可錯(cuò)過(guò)的變革。

能夠從一家小型地產(chǎn)商，發(fā)展到如今的大型房地產(chǎn)上市企業(yè)，得益于戚金興踏實(shí)穩(wěn)健的管理模式和創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，“企業(yè)同人一樣，每個(gè)階段都有每個(gè)階段要做的事情。無(wú)論何時(shí)，做自己強(qiáng)項(xiàng)的東西，是最正確的選擇?！?/p>

因此，地產(chǎn)亦并非終極目標(biāo)。隨著杭州濱江投資控股有限公司旗下濱江創(chuàng)投和世方藥業(yè)的隆起，產(chǎn)業(yè)基金、生物制藥以及旗下的房地產(chǎn)這“三駕馬車”勾勒出的濱江新藍(lán)圖，愈發(fā)清晰。

理性探路者

“濱江房產(chǎn)從剛起步時(shí)的‘沒(méi)路’走到了1998年的‘有路’，從‘小路’再到2002年時(shí)的‘大路’，2007年又逐步從‘大路’駛?cè)搿咚俟贰?，未?lái)5年內(nèi)要在高速路上持續(xù)前進(jìn)，直至騰飛?！逼萁鹋d在集團(tuán)上市時(shí)說(shuō)的這一番話，形象詮釋了作為一個(gè)探路者，站在命運(yùn)重要路口時(shí)，對(duì)重大戰(zhàn)略機(jī)遇一次次的漂亮把握。

二十年的發(fā)展之路，戚金興概括為一個(gè)詞：“言行一致”，規(guī)劃和實(shí)踐基本保持一致。他向記者表示，濱江十年經(jīng)歷了四個(gè)過(guò)程，第一個(gè)過(guò)程是激進(jìn)，主要體現(xiàn)在2002年-2007年的五年間，銷售收入實(shí)現(xiàn)一億，土地拿到了二億以上；第二個(gè)過(guò)程是穩(wěn)健有進(jìn)，主要體現(xiàn)在2008年-2010年上市以后的三年間，銷售一億，土地拿一億；第三個(gè)過(guò)程是穩(wěn)健，2011年用股權(quán)收購(gòu)了幾個(gè)項(xiàng)目，開始不拿土地。

2012是地產(chǎn)界一個(gè)微妙的年份。從萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等幾家大的上市房地產(chǎn)公司每個(gè)月發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)看，從2011年10月份以來(lái)，銷售數(shù)據(jù)大部分處于下滑態(tài)勢(shì)。顯然，房地產(chǎn)公司銷售遇到困難，行業(yè)進(jìn)入了冬天，而市場(chǎng)普遍認(rèn)為這個(gè)冬天還將持續(xù)。

即便如此，濱江集團(tuán)2012年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.1億元，同比增加96.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.69 億元，同比增加187.26%。截至11月末，濱江集團(tuán)累計(jì)合同銷售金額約75億元。然而，高增長(zhǎng)并不意味著需要以盲目粗放的躍進(jìn)作為對(duì)價(jià)?！?012年，公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)為更關(guān)注深耕杭州本地市場(chǎng)、控制資金風(fēng)險(xiǎn)和維持實(shí)際資本投入回報(bào)?！逼萁鹋d表示，濱江的第四個(gè)過(guò)程就是要穩(wěn)健有守。

可以看到，這個(gè)善于從全局看局部、從時(shí)點(diǎn)看長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)家對(duì)地產(chǎn)有著理性而獨(dú)特的認(rèn)知：房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展是城鎮(zhèn)化過(guò)程的體現(xiàn)，注定只是城鎮(zhèn)現(xiàn)代化進(jìn)程中的短暫一環(huán)，最終必然趨向于消失。所以，面對(duì)機(jī)遇的誘惑更要保持清醒，規(guī)避急進(jìn)，不奪地王，按照戰(zhàn)略規(guī)劃理性地適度增加土地儲(chǔ)備。

有限多元“大三圈”

只有具備面向未來(lái)的戰(zhàn)略眼光和思維能力，才能順勢(shì)遠(yuǎn)謀，擁有一份戰(zhàn)略從容；而著眼于未來(lái)提早轉(zhuǎn)型，才能及早跳出房地產(chǎn)現(xiàn)階段的糾結(jié)?！霸诋?dāng)前的大環(huán)境下，只有轉(zhuǎn)型才能帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中得以生存。”戚金興已經(jīng)想得很明白。

除了精益房地產(chǎn)主業(yè)以外，他把有限多元化的視界投向生物醫(yī)藥、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金?！案哒{(diào)做生物醫(yī)藥、重點(diǎn)做產(chǎn)業(yè)基金、保守做房產(chǎn)，這是濱江集團(tuán)未來(lái)發(fā)展版圖的‘大三圈’。”

2011年4月，濱江控股與美國(guó)公司Ascletis（Cayman）Inc合資設(shè)立世方藥業(yè)，進(jìn)軍生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，世方藥業(yè)在研的ALN-VSP是全球首個(gè)利用核糖核酸干擾技術(shù)研發(fā)的抗肝癌靶向新藥，用于治療在中國(guó)臨床需求未得到滿足的各類肝癌包括原發(fā)性肝癌（HCC），已完成臨床I期研究。為何選定這個(gè)商業(yè)化方向？在戚看來(lái)，生物醫(yī)藥行業(yè)的前景特別值得看好。而中國(guó)的肝癌占全球的一半，中后期病人完全依賴進(jìn)口藥?！白鲞@個(gè)藥一則希望通過(guò)降低用藥成本；二來(lái)希望通過(guò)創(chuàng)新改良，讓藥效比進(jìn)口藥更好，盡可能延長(zhǎng)患者生命。”2012年7月12日，世方藥業(yè)與全球領(lǐng)先的核糖核酸干擾技術(shù)制藥公司、納斯達(dá)克上市的Alnylam Pharmaceuticals， Inc.結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)ALN-VSP。

至于打造濱江創(chuàng)投，既因?yàn)樯钊胨伎?，也源于過(guò)往成功的實(shí)踐。濱江控股在2009－2010年投資的6個(gè)項(xiàng)目中，已有亞廈股份、棕櫚園林和喜臨門3家企業(yè)實(shí)現(xiàn)上市；濱江控股還持有廈門萬(wàn)安等擬上市公司股權(quán)。

按照戚金興的設(shè)想，2011年設(shè)立的濱江創(chuàng)投，未來(lái)?yè)?dān)負(fù)的角色除股權(quán)投資外，重點(diǎn)投資方向以市場(chǎng)項(xiàng)目為主，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投融資業(yè)務(wù)。其后，濱江創(chuàng)投成立的杭州普特股權(quán)投資管理有限公司，承擔(dān)了具體操作。同年11月30日，首支產(chǎn)業(yè)基金“普特一號(hào)”正式正立，6億元種子基金當(dāng)日全部到位。該基金目前的規(guī)模已逾20億，下一步的擴(kuò)募目標(biāo)是100億元。

戚金興認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)基金是行業(yè)的需要，更是金融創(chuàng)新的需要。房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)對(duì)銀行信貸有嚴(yán)重的依賴，在市場(chǎng)進(jìn)入疲軟階段、房企缺錢時(shí)，那些經(jīng)營(yíng)困難的房企通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓能平穩(wěn)退出，實(shí)現(xiàn)軟著陸；房地產(chǎn)基金除為企業(yè)提供新的融資渠道外，也給民間閑置資金提供新的投資方式，更有利于行業(yè)健康有序的發(fā)展。

“前十年是房地產(chǎn)業(yè)的高峰期，未來(lái)十年將會(huì)是產(chǎn)業(yè)基金的高峰期?！彼f(shuō)。

射燈還是日光燈？

當(dāng)轉(zhuǎn)型確立為方向，當(dāng)“三駕馬車”建構(gòu)好框架，戚金興給濱江控股的戰(zhàn)略注入了量化的內(nèi)涵——“我要在保守的10年內(nèi)，把濱江的轉(zhuǎn)型做好。10年之內(nèi)，兩支團(tuán)隊(duì)，200億置業(yè)，200億現(xiàn)金?！?/p>

從2010年開始，濱江集團(tuán)所有開發(fā)的商鋪、寫字樓都不再銷售，而作為持有物業(yè)出租?！皟蓚€(gè)酒店、4幢寫字樓，一定數(shù)量的商鋪，每一年大概留5萬(wàn)平方米，10年內(nèi)爭(zhēng)取留到70萬(wàn)平方米，市值大概200億。這樣一來(lái)，出租的收入能達(dá)到10個(gè)億。”戚金興娓娓道來(lái)。

團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，戚金興打了個(gè)比方：兩支團(tuán)隊(duì)好比一個(gè)是射燈，一個(gè)是日光燈。“射燈專注做湘湖、城市之星等高檔項(xiàng)目，做最頂級(jí)的房子，出利潤(rùn)出效益。日光燈則要轉(zhuǎn)得快，做利潤(rùn)薄的、但周轉(zhuǎn)快的項(xiàng)目。”目前近200人的兩支團(tuán)隊(duì)，今后主要做產(chǎn)業(yè)基金的代建，包括安置房以及商業(yè)代建，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)延伸、團(tuán)隊(duì)和品牌輸出。

至于200億現(xiàn)金的增值方案，戚金興透露，“極端的方案是全部交給產(chǎn)業(yè)基金去投資，中庸點(diǎn)的方案是拿出其中的100億自己做滾動(dòng)?！?/p>

在他看來(lái)，未來(lái)的濱江控股將繼續(xù)堅(jiān)持以房地產(chǎn)開發(fā)為主，構(gòu)建一個(gè)橫跨酒店服務(wù)、金融、地產(chǎn)、醫(yī)療等可持續(xù)領(lǐng)域的綜合性財(cái)團(tuán)?！敖鹑诤蛯?shí)業(yè)的結(jié)合是今后的發(fā)展方向，我要抓住這個(gè)機(jī)遇。”

思維制勝，執(zhí)行至上。如何既能超越時(shí)代能謀善斷，又能遵循規(guī)律創(chuàng)新高效踐行？戚金興不斷思索著自己的產(chǎn)業(yè)投資之道。