當前物業(yè)管理存在的問題和對策

摘 要： 物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，它伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。我國物業(yè)管理在管理模式、手段等方面存在許多值得探討的問題，作者針對將我國物業(yè)管理存在的問題談談看法。

關鍵詞： 物業(yè)管理 產(chǎn)權(quán)界定 業(yè)主委員會 開發(fā)商

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。經(jīng)濟效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。

一、目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題。

1.法制建設滯后，相關責任主體之間的職責不清法律、責任不明，成為物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。

物業(yè)管理作為服務行業(yè)，從其一開始就沾上了建設與管理職責不清，聯(lián)體經(jīng)營的裙帶關系，企業(yè)經(jīng)營就不規(guī)范。當物業(yè)管理引入競爭機制時，多數(shù)新建住宅小區(qū)開發(fā)商和政府統(tǒng)建的統(tǒng)建住宅區(qū)仍然是延續(xù)自建自管的模式，由此帶來了三大問題：一是物業(yè)管理企業(yè)遍地開花規(guī)模小，無法形成規(guī)模效益；二是“前店后場”式的業(yè)務承接，僅憑開發(fā)商單方擬定的一張“業(yè)主公約”和售房合同書中規(guī)定的物業(yè)管理“霸王”合同條款，即進入實施管理，業(yè)主毫無選擇的條地，企業(yè)的資質(zhì)與資格的市場準入也沒有建立；三是行業(yè)隊伍素質(zhì)低、人才短缺。其從業(yè)人員很多是“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”及農(nóng)村進城務工人員，即使是專業(yè)人員也普遍缺少應有的物業(yè)管理理論知識和實踐，有的沒有經(jīng)過相應的管理培訓。整體而言，素質(zhì)較低，無論是職業(yè)道德、專業(yè)技術還是應急能力、法律知識水平等都難以適應物業(yè)管理的要求，上述問題的直接后果是無競爭力，處理問題和矛盾簡單生硬，服務態(tài)度與服務質(zhì)量低，還派生了巧立名目、多收費、少服務、強制服務等不良現(xiàn)象，導致矛盾激化，損害了物業(yè)管理的社會形象。

2.有法不依，入駐程序多紕漏

很多物業(yè)公司在入駐小區(qū)時并沒有嚴格按照法規(guī)實施物業(yè)管理。如不按規(guī)定成立業(yè)主委員會；不按規(guī)定召開業(yè)主大會；未征求業(yè)主意見單方面制定物業(yè)合同或干脆不與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，等等，這些都容易引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，而且很容易使業(yè)主對物業(yè)公司的合法性產(chǎn)生爭議。

3.擅立項目，收費超標犯眾怒

超出物價部門核準的收費標準，擅立收費項目或超標準高額收費是導致物業(yè)公司被投訴的另外一個原因。有的物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主同意和物價部門認可，就擅自超范圍收取“車位水電費”，引起小區(qū)內(nèi)業(yè)主的不滿而引發(fā)糾紛；還有的物業(yè)公司超過物價部門核準的收費，高標準收費，引起業(yè)主的強烈不滿。

我認為產(chǎn)生以上反?，F(xiàn)象的原因主要有以下幾個方面：一是物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司有密切的聯(lián)系。有時物業(yè)管理公司本身就是房地產(chǎn)公司的下屬機構(gòu)，這樣對開發(fā)單位來說至少有兩個方面的好處，首先，減少了開發(fā)商的運營成本，開發(fā)商不用因為聘請物業(yè)管理公司而增加開支。其次，增加了開發(fā)商的整體受益，正所謂“肥水不流外人田”，物業(yè)管理費用仍然可以使開發(fā)單位獲得穩(wěn)定的后續(xù)收入。再次，提升了開發(fā)商的形象。隨著人們生活水平的提高，人們的自我保護意識和追求生活品位的要求越來越高，良好的物業(yè)管理往往是樓盤的重要賣點?；谝陨显?，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都會成立自己的物業(yè)管理公司進行物業(yè)的后續(xù)管理。二是對于小區(qū)的公共空間和公共設施的產(chǎn)權(quán)界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時，這些產(chǎn)權(quán)界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭論的焦點和摩擦的根源。

二、加強物業(yè)管理的對策

界定和明確公共空間和公共設施的產(chǎn)權(quán)，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的活動權(quán)限。目前，現(xiàn)有相關政策法規(guī)尚不完善，開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購房合同時，往往故意回避某些條款，或者對公共空間和公共設施只字不提，或者言詞模糊，有意規(guī)避一些關鍵性的問題、由于這些準業(yè)主大都處于信息不對稱的劣勢一方，往往很難發(fā)現(xiàn)這些潛在利益可能受到的威脅。一旦問題出現(xiàn)，則業(yè)主在已經(jīng)簽訂的合同面前往往無力回天。因此，政府有關部門作為公共利益的維護者和公共服務的提供者，應該從明確合同規(guī)范入手，切實使商品房的買賣雙方處于信息相對平衡的位置。目前，從整體的形勢來看，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控一直沒有放松，并且近期的“兩會”精神仍然預示著今后調(diào)控力度的大小。在這種大環(huán)境下，明確界定公共空間和公共設施的產(chǎn)權(quán)不僅有利于保護業(yè)主的利益，維護社會的穩(wěn)定與和諧，而且，對于規(guī)范房地產(chǎn)市場也有很大的意義，起碼，在明確的產(chǎn)權(quán)背后，開發(fā)商對公共空間的事前承諾是由法律保障的，業(yè)主的利益一旦受到侵害，就可以得到法律的保護。

參考文獻：

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