淺談房產稅改革

摘 要：2010年5月31日公布的《國務院批轉發(fā)展改革委員會的通知》首次具體提出“逐步推進房產稅改革”。2010年10月，黨的十七屆五中全會關于“十二五”規(guī)劃建議又進一步提出要“研究推進房地產稅改革”。2011年1月，經國務院常務會議同意，上海、重慶作為房產稅改革試點城市，開始對個人住房征收房產稅。房產稅改革從提出到至今已兩年有余，其實行成效是否達到預期目的是國人所關注的。本文試圖從房產稅實施目的出發(fā)，結合目前房產稅改革所采取的措施，分析房產稅改革所取得的成效及存在的弊端，并提出相關的意見及建議。

關鍵詞：房產稅改革 原因 目的 措施 成效 弊端 意見及建議

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產的使用效率，控制固定資產投資規(guī)模和配合國家房產政策的調整，合理調節(jié)房產所有人和經營人的收入。2010年國務院同意發(fā)改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，出臺資源稅改革方案，逐步推進房產稅改革。重慶市、上海市為開征房產稅試點，于2011年1月28日起正式開征房產稅。

一、房產稅改革的原因

國家實施房產稅改革的主要原因在于目前我國的房產稅并不能體現(xiàn)房產稅本身所具有的調控職能。具體為以下三點：

（一）征稅范圍過窄

現(xiàn)行房產稅征稅范圍限定在“經營性用房”，而居民個人所有的非營業(yè)用房產并未納入房產稅的征稅范圍，這不利于對房地產市場的調控。

（二）計稅依據不能反映房地產的真實價值

目前我國房產稅的計稅依據有兩種，分別為從價計征和從租計征。這種計稅依據存在以下兩個方面的問題：即以房產原值作為計稅依據無法反映房地產的市場價值，也無法抑制房地產租賃市場的膨脹發(fā)展。

（三）稅率設計缺乏靈活性

我國現(xiàn)行房產稅的稅率采取“一刀切”的方法，并沒有根據不同收入的人群設置不同的稅率，沒有體現(xiàn)出“差別化”的稅率。這意味著無論房地產的持有者持有多少價值的房產，其在納稅數(shù)額的比例上是完全相等的。這也成為房地產投機者對房地產進行大量投資，以致大量房產空置積壓的原因之一。

二、實施房產稅改革的目的

針對現(xiàn)階段我國的房產稅不能體現(xiàn)房產稅本身所具有的調控職能的現(xiàn)狀，國家實施房產稅改革的主要目的為以下幾點：

（一）完善房產在保有階段的稅收制度缺失

土地資源的稀缺性和地理位置的唯一性決定了土地價值的巨大差異性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房產價格的高企性。同時，我國現(xiàn)行的房地產的稅費主要集中在投資和開發(fā)環(huán)節(jié)，而在個人房地產的保有階段并沒有相配套的稅收制度。個人持有多套房產幾乎沒有成本，因此，投機性炒房的收益隨著房價的上升越來越高，這樣的高收益又進一步吸引了更多的資金進入房地產市場，進而又推高了房價。目前土地資源相對有限，特別是大中城市土地資源日益枯竭，進一步加劇了人們對城市房價上漲的恐慌。由于我國現(xiàn)階段房產在保有階段的稅收制度不健全，全國各地大量出現(xiàn)“空置房”現(xiàn)象，如鄂爾多斯空置新城，海南的空置小區(qū)等。

（二）擴大政府財政收入，調整地方財政收入結構

我國1994年實行分稅制改革以后，中央政府拿走了全國稅收的大部分，中央政府與地方政府出現(xiàn)了嚴重的事權和財權不匹配的現(xiàn)象。地方政府為增加財政收入，將眼光投向了土地開發(fā)，這直接造成了今天的“土地財政”現(xiàn)象。全國土地出讓金從2006年的7000億元增加到2010年的2.7萬億元，年均增長率高達40.1%。“土地財政”不僅助推了房價，而且不具有可持續(xù)性，不符合科學發(fā)展觀的要求。所以，目前急需調整現(xiàn)階段地方政府財政收入的來源。

縱觀當今世界上其他國家，物業(yè)稅或房產稅都是其地方財政的重要收入來源。英國地方政府財政收入全部來自房產稅，法國為69% ，加拿大為85% ，美國為50%-80%。但在我國，近幾年房產稅的收入僅占地方稅收收入的6%左右。從長期角度來看，房產稅將會成為地方政府的主要稅收收入，因為房產稅的征收不僅能解決地方政府財政收入不足的問題，也能在很大程度上解決“土地財政”問題，調整地方財政收入結構。

（三）調整我國目前畸形的投資方向，遏制投機性購房

目前我國商品房價格居高不下，其中一個重要原因是投機性炒房現(xiàn)象的存在。買房子，等升值，再賣房子。這個循環(huán)將大量的資本吸引進入房地產市場，一路推動房地產市場向畸形的方向發(fā)展，使得我國樓市超過股市成為第一大資金的蓄水池。開征房產稅的目的之一就是逐漸降低房產作為投機品的價值。因為在未來市場面臨不確定的條件下，征收房產稅使投機者要直接面對確定的稅負，從而使房屋投機屬性大大降低，進而引導民間資本重新關注商業(yè)市場的發(fā)展，引導資金進入生產領域和高科技制造領域，從而逐漸調整產業(yè)結構，使國民經濟走上可持續(xù)發(fā)展道路。

（四）通過稅收手段調控我國未來城市的發(fā)展方向

隨著城市化進程的加快，加之中國作為世界第一人口大國的特殊背景，中國將迅速產生一批超大型城市，如北京、上海等。隨著大城市群發(fā)展的提速，世界性大城市所面臨的難題必然會出現(xiàn)：城市資源的有限性與城市人口增長的爆發(fā)性的矛盾。城市越發(fā)展，人口越增加，越會推高土地價格和房屋價格；并且城市交通、公共衛(wèi)生、新增人口就業(yè)、社會治安和社會保障等一系列關系到國計民生的問題也更為凸顯。北京、上海、廣州等地居高的房價和滯堵的交通充分證明了這一點。面對這樣的情況，北京采取的“限購令”手段不僅效果十分有限，而且產生了大量的副作用，如人才流失，資本流失等。國外的成功經驗可以為我們提供解決問題的一些思路：美國的紐約、法國的巴黎、日本的東京、英國的倫敦等都采取了城市化向城郊化的發(fā)展。即在城市周圍建立多個衛(wèi)星城，每個衛(wèi)星城都有自己的配套設置，同時也和主城保持著緊密的聯(lián)系。但是衛(wèi)星城市的規(guī)劃建設是一個高投入低產出的項目，需要大量的配套設施來有效地吸引居民。政府的資金投入、政策導向、規(guī)劃水平是影響衛(wèi)星城成敗的重要因素，其中很重要的一種政策調控手段就是房產稅。

綜上所述，房產稅改革的目的不是打壓房地產市場，而是引導包括房地產行業(yè)在內的多行業(yè)健康發(fā)展，保障人民基本權利的正常享受，維護廣大人民的合法利益。

三、實施房產稅改革的措施

自房產稅改革通知公布以后，上海和重慶作為全國的試點地區(qū)，率先在全國實行了房產稅改革。雖然同為國家首批房產稅試點城市，但是滬渝兩市的方案和側重點也有所不同。

上海房產稅征收范圍主要是全部新購住房，且涉及全部行政區(qū)域，影響的范圍是新購房群體。然而，其稅率為0.4%-0.6%，為固定的稅率且稅率較低，存量房沒有納入到征稅對象之中。

重慶主要是打擊高端住宅和投機性購房，其采取了分檔征收的方案，操作起來難度較大。不會影響大多數(shù)老百姓的正常購房需求，但其征收對象的范圍較窄，影響范圍不如上海。重慶開征房產稅主要是在心理層面上對房地產市場造成沖擊。

四、房產稅改革實行措施的成效及弊端

至今，上海、重慶兩地的房產稅試行雖沒有達到預期的顯著效果，其征收收入所占的比例不是很高，但實行至今在各方面都取得一定的成效。房產稅試行至今，重慶、上海兩市的高端房產成交量明顯下降，而高端房產成交量的下降也使得整體房價成交水平趨于平穩(wěn)，房價至今未出現(xiàn)大幅上漲的情況。中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據顯示，重慶在70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)中排名比較靠后，這說明房產稅改革具有一定的成效。據相關資料統(tǒng)計，2012年1-6月份，上海商品房銷售面積和去年同期相比下降13.8%；重慶多數(shù)高檔住宅商品住宅樓盤訪客量下降30%-50%，且主城區(qū)應稅住房交易價格也都有所下降，較房產稅實施前同類房屋成交價下降10.48%。另外，上海通過此次稅制的具體設計，取得了很好的實際調節(jié)效果。由于公眾都傾向在中心區(qū)購置不動產，上海的房產稅試點方案里設計的一個很小的杠桿，即中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率是0.4%，這個細微的差距就使成交量被引流到周邊區(qū)域。另外，有“人均60平方米”和“均價兩倍”這樣的數(shù)量界限來區(qū)分不同的稅負，明顯促進了小戶型的銷售占比上升和均價的穩(wěn)定。并且，2011年重慶房產稅稅收收入為1億元人民幣，上海房產稅收入為22.1億元。雖然收入額相對較小，但其收入全用于保障性住房建設，這對房地產有一定的調節(jié)作用。

但是，在上海、重慶的試點試行中也發(fā)現(xiàn)房產稅改革目前存在的一些弊端，主要為：目前信息登記、聯(lián)網等配套制度不完善，使房產稅的征收有一定的困難，效果堪憂。并且房產稅的設計并不能從根本上改變高房價的現(xiàn)狀，稅收改革的征稅對象最終會以房租或者房價的形式轉嫁給普通購房者，從而使房產稅不能更好地行駛其調節(jié)房價的功能。而且，從此次試點方案的各項課稅要素來看，目前房產稅實施仍存在與稅法公平原則相悖之處，而這些相悖之處將影響調節(jié)收入差距、完善房地產稅制等長期目標的實現(xiàn)。

五、個人對房產稅改革的意見及建議

從房產稅改革的目的出發(fā)，結合目前上海、重慶的試點試行情況，現(xiàn)提出個人對房產稅改革的意見和建議。

（一）完善房產稅的配套制度。

房產稅改革必須要建立和完善房地產產權制度。只有產權關系明晰，才能合理界定納稅人并準確界定納稅人財產的評估價值。其次，為保證稅負公平、杜絕偷漏稅，國家也可以參考公司年檢制度，實行房產年檢制度。即房產無論何種性質，持有人須每年到房產管理局辦理年檢手續(xù)，未通過上年年檢的房產，不得進行出租、出售、抵押等任何交易，從而保證稅收的征稅對象不轉嫁給普通購房者。

（二）統(tǒng)一納稅人標準

就納稅人而言，目前試點方案中對其區(qū)分主要是基于經濟宏觀調控的目的，即調控高居不下的房價，故其主要目的在于限制非本市人口的購房行為，遏制房地產投資。以經濟調控為目的的立法具有暫時性，而作為需長期存在的稅收制度，則需要以公平原則作為立法指導。因此，在今后的立法中，應當對現(xiàn)行的區(qū)分納稅人的做法進行統(tǒng)一，以擁有房產的數(shù)量作為統(tǒng)一納稅人標準的方向，從而保證稅法的公平原則。

（三）降低房地產流轉環(huán)節(jié)的稅負并進行“清費立稅”

我國的房地產行業(yè)存在名目繁多的稅費，這些稅費不僅增加了房地產開發(fā)成本.而且與房產稅有很多重合。因此，在推行房產稅的過程中，必須減少或者合并這些稅費。這樣能使房產稅在打擊房地產投機的同時降低房價的成本。從而使得房產稅更好地履行其調控房價的功能。

（四）對于房產稅的支出，要實行“專款專用”

要保障房產稅的“?？顚Ｓ谩保鑼⒄魇盏姆慨a稅用于地方公共事業(yè)的建設和住房保障體系的建立，并在實行過程中引入社會監(jiān)督機制，切實落實好社會輿論監(jiān)督。只有這樣，才能保障房產稅改革的順利執(zhí)行，才能真正把房產稅改革的目的落到實處。與此同時，征收房產稅還將給地方政府帶來一個穩(wěn)定的收入來源，緩解地方政府過分依賴“土地財政”的問題。

（五）應以不增加普通老百姓的負擔為原則

目前，房地產改革的側重點應放在遏制投機炒房囤地、促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展方面；放在調節(jié)收入分配和縮小貧富差距，而不是著眼于增加財政收入方面。因此，在房產稅制度設計時，應該特別注重保護中低收入家庭。如實行起點稅率較低的累進稅率，住房面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高；對首套房免征房產稅，對中低收入家庭實行低稅率等。

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（責任編輯：楊再梅）